Перспективы жилой застройки: проблемы и основные направления
04.10.2010
—
Новости Экономики
Индустриальные методы строительства квартир по экономичным проектам и в сжатые сроки в определенной мере были оправданы в 60-70 гг. прошлого века. На сегодняшний день наблюдается физический износ панельных зданий, подразумевающий, что масштабы реконструкции практически соразмерны с объемами и темпами первоначального строительства жилых массивов. Отсюда и возникает естественная проблема определения рациональной стратегии развития и застройки городов.
Создание современного комфортного жилья требует разработки новых принципов систем жизнеобеспечения, поскольку в настоящее время технический уровень инженерных систем жилых зданий существенно отстает от конструктивных систем. Данные комплексных исследований зданий современной постройки, после капитального ремонта и тепловой модернизации показывают, что после установки герметичной столярки в квартирах не обеспечивается требуемый воздухообмен, увеличивается до 70-80% относительная влажность воздуха, возрастает концентрация углекислого газа и других вредных веществ. То есть технические решения инженерных систем жилых зданий должны соответствовать новым архитектурным и проектным решениям, обеспечивать не только необходимый уровень комфорта, но и повышать энергоэффективность объекта.
В настоящее время основное внимание направлено на минимизацию затрат при проектировании, строительстве и реконструкции жилья, а не на поиск рационального решения использования энергоресурсов. В современном доме все параметры должны быть рассчитаны и взаимоувязаны. Инженерные системы в комплексе с эффективными конструктивными системами позволят втрое снизить энергопотребление жилья на отопление без значительного увеличения стоимости одного квадратного метра. Данное утверждение было подтверждено в процессе эксперимента по проектированию и строительству энергоэффективного дома в Минске, где энергопотребление на отопление не превышает 30 кВт.ч м² в год при нормативе 100-110 кВт.ч м².
Сегодня актуальна разработка направлений развития зданий, построенных в 60-80 гг. Если сравнить функциональное использования территории с проектом, то можно отметить произошедшую за десятилетия трансформацию. Изменились градостроительные нормативные требования к планировке и застройке, что в свою очередь подразумевает более интенсивную эксплуатацию городских жилых территорий и повышение уровня комфорта среды проживания.
Территория жилых массивов мало- и среднеэтажной застройки характеризуется относительно невысокой плотностью расположения зданий, однообразным композиционным решением, отсутствием индивидуального стиля сооружений, нерациональностью использования свободной от домов площади, отсутствием современного уровня благоустройства и мест отдыха, общим обветшанием. Но выгодное градостроительное размещение подобных жилых массивов в планировочной структуре города, активные транспортные связи приводят к модернизации системы обслуживания в сторону усовершенствования объектов: используют уже построенные дома общественного фонда, на свободных от застройки территориях возводят новые здания, осваивают первые этажи и подвальные помещения жилых домов. Комплексная реконструкции застройки достаточно перспективна, вместе с тем практика организации и технологии проведения подобных работ зачастую свидетельствуют об отсутствии научно обоснованной концепции организации и технологии выполнения мероприятий по восстановлению и перепрофилированию сооружений.
Кардинальное изменение планировки жилого массива, капитальная реконструкция общественного фонда, улучшение объемно-пространственной организации территории приводит к внедрению инновационных проектно-технических и архитектурных решений по формированию новой жилой среды в процессе уплотнения застройки. Комплекс мер включает различные варианты реконструкции домов, в том числе надстройку дополнительных этажей, мансард, пристройку новых секций, снос старых и возведение новых зданий. Применение данного подхода обеспечивает одновременно проведение мероприятий по реконструкции жилого фонда и строительство новых объектов, что значительно снижает стоимость выполняемых работ. Также предусматривается максимальное сохранение зданий в инфраструктуре города, вместе с увеличением площади жилого фонда. Следовательно, характер архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решений обусловливается также и существующей застройкой.
Рационально при реконструкции по методу уплотнения еще на стадии предпроектных исследований, наряду с предварительной оценкой санитарно-гигиенической ситуации, ландшафтов и историко-культурного наследия, тщательно изучить состояние фонда, социально-демографические условия, экологическую ситуацию, наличие антропогенных факторов и т.д. Необходимо учитывать показатели возможной максимальной плотности застройки и действующие нормы, а также существующую градостроительную ситуацию. В числе обязательных требований, предъявляемых к проектам, – обеспечение комплексности, что подразумевает взаимосвязанное решение градостроительных, архитектурных, социальных, экономических, экологических аспектов, а также обновление архитектурного облика, приведение территории в соответствие с современными требованиями к среде обитания.
При преобразовании жилой застройки, устранении морального и физического износа пятиэтажных зданий, придании им современных потребительских качеств, создании современной социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры и возведении нового жилья на ранее застроенных территориях следует, по мнению директора Государственного предприятия Институт НИПТИС им. Атаева С.С., доктора технических наук, профессора Владимира Пилипенко, основываться на следующих положениях:
– строительство нового жилья и реконструкцию существующей жилой застройки следует рассматривать как единый процесс, совмещенный во времени;
– строительство нового жилья обеспечивается, в основном, за счет вторичной застройки застроенных территорий без расширения границ городов и освоения новых территорий, создания инженерно-транспортной инфраструктуры;
– придание новых потребительских качеств старому жилому фонду, продление его жизненного цикла;
– обязательное комплексное решение проблемы крупномасштабного сбережения при эксплуатации жилого фонда, создание зон энергоэффективной эксплуатации жилья;
– санация и развитие объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры микрорайонов, застроенных старой жилой застройкой, включая соцкультбыт, стоянки для личных транспортных средств и пр.;
– архитектурно-градостроительная совместимость реконструируемого и нового жилья с окружающей жилой застройкой;
– экологическая безопасность микрорайонов и обеспечение санитарно-технических требований;
– снижение стоимости и энергоемкости вновь возводимого жилья на застроенных территориях, эксплуатационных затрат и пр.
Исходя из вышесказанного, комплексную реконструкцию индустриальной жилой застройки необходимо рассматривать как закономерный процесс обновления и совершенствования застройки городов, который должен быть направлен на повышение как качества среды обитания человека, так и эффективности использования сложившихся территорий. Принимаемые меры могут дать одновременно и социальный, и экономический эффект (за счет снижения энергопотребления при тепловой модернизации старого жилья на уже освоенных территориях, наличие инженерно-транспортной инфраструктуры позволит сэкономить ресурсы, которые при освоении новых площадей использовались бы на подводку сетей, дорожное строительство и т.д. – подобные затраты в отдельных случаях составляют в себестоимости 1 м2 жилья).
Подробный бизнес-план и детальная проработка проекта с определением рационального варианта реконструкции оптимизируют процесс проведения восстановительных работ. План комплексной реконструкции жилой застройки разрабатывается, исходя из особенностей исторического, структурно-планировочного и социально-экономического характера городской территории и основывается на анализе следующих факторов:
– физического состояния и уровня моральной деградации застройки;
– соотношения типов застройки по архитектурно-планировочной типологической организации (зтажности, плотности, времени возведения, типа планировочной структуры);
– уровня организации систем инженерного обустройства жилого фонда;
– характера связи жилых зон с основными структуроформирующими элементами города (природными элементами, основными транспортными магистралями, промышленными зонами, центром);
– архитектурно-конструктивных особенностей и общественных зданий;
– состояния и возможностей существующих инженерных систем принять дополнительные нагрузки по обеспечению соответствующего инженерного благоустройства нового жилого фонда;
– наличия территориальных резервов для размещения новой застройки (процент застройки);
– обеспечения санитарно-гигиенических и экологических требований, прежде всего, требований по инсоляции, наличия антропогенных факторов загрязнения окружающей среды и пр.
В перечне мероприятий комплексной реконструкции жилых массивов важную роль играют меры по тепловой модернизации зданий и созданию зон энергоэффективной эксплуатации жилого фонда. Но до настоящего времени в стратегии жилищного строительства недостаточное внимание уделялось подходам по рациональному использованию энергоресурсов, а в практике жилищного строительства еще имеет место тенденция, направленная на минимизацию единовременных затрат. Между тем в сфере эксплуатации народно-хозяйственный комплекс имеет значительные расходы, особенно на отопление и горячее водоснабжение жилья. На эти цели государство ежегодно расходует свыше 30% энергоресурсов.
Комплексная реконструкция жилых массивов позволит на 60-80 и более процентов увеличить плотность жилой застройки с увеличением плотности населения, до 15-20% снизить стоимость 1 м2 жилья в домах вторичной застройки по сравнению со стоимостью квартир на вновь застраиваемых городских территориях.
Подготовила Анастасия ПОЛОЙКО
По материалам Республиканского научно-практического семинара «Актуальные проблемы обследования и обеспечения долговечности зданий и сооружений»
Подготовила Анастасия ПОЛОЙКО
В настоящее время основное внимание направлено на минимизацию затрат при проектировании, строительстве и реконструкции жилья, а не на поиск рационального решения использования энергоресурсов. В современном доме все параметры должны быть рассчитаны и взаимоувязаны. Инженерные системы в комплексе с эффективными конструктивными системами позволят втрое снизить энергопотребление жилья на отопление без значительного увеличения стоимости одного квадратного метра. Данное утверждение было подтверждено в процессе эксперимента по проектированию и строительству энергоэффективного дома в Минске, где энергопотребление на отопление не превышает 30 кВт.ч м² в год при нормативе 100-110 кВт.ч м².
Сегодня актуальна разработка направлений развития зданий, построенных в 60-80 гг. Если сравнить функциональное использования территории с проектом, то можно отметить произошедшую за десятилетия трансформацию. Изменились градостроительные нормативные требования к планировке и застройке, что в свою очередь подразумевает более интенсивную эксплуатацию городских жилых территорий и повышение уровня комфорта среды проживания.
Территория жилых массивов мало- и среднеэтажной застройки характеризуется относительно невысокой плотностью расположения зданий, однообразным композиционным решением, отсутствием индивидуального стиля сооружений, нерациональностью использования свободной от домов площади, отсутствием современного уровня благоустройства и мест отдыха, общим обветшанием. Но выгодное градостроительное размещение подобных жилых массивов в планировочной структуре города, активные транспортные связи приводят к модернизации системы обслуживания в сторону усовершенствования объектов: используют уже построенные дома общественного фонда, на свободных от застройки территориях возводят новые здания, осваивают первые этажи и подвальные помещения жилых домов. Комплексная реконструкции застройки достаточно перспективна, вместе с тем практика организации и технологии проведения подобных работ зачастую свидетельствуют об отсутствии научно обоснованной концепции организации и технологии выполнения мероприятий по восстановлению и перепрофилированию сооружений.
Кардинальное изменение планировки жилого массива, капитальная реконструкция общественного фонда, улучшение объемно-пространственной организации территории приводит к внедрению инновационных проектно-технических и архитектурных решений по формированию новой жилой среды в процессе уплотнения застройки. Комплекс мер включает различные варианты реконструкции домов, в том числе надстройку дополнительных этажей, мансард, пристройку новых секций, снос старых и возведение новых зданий. Применение данного подхода обеспечивает одновременно проведение мероприятий по реконструкции жилого фонда и строительство новых объектов, что значительно снижает стоимость выполняемых работ. Также предусматривается максимальное сохранение зданий в инфраструктуре города, вместе с увеличением площади жилого фонда. Следовательно, характер архитектурно-планировочного и объемно-пространственного решений обусловливается также и существующей застройкой.
Рационально при реконструкции по методу уплотнения еще на стадии предпроектных исследований, наряду с предварительной оценкой санитарно-гигиенической ситуации, ландшафтов и историко-культурного наследия, тщательно изучить состояние фонда, социально-демографические условия, экологическую ситуацию, наличие антропогенных факторов и т.д. Необходимо учитывать показатели возможной максимальной плотности застройки и действующие нормы, а также существующую градостроительную ситуацию. В числе обязательных требований, предъявляемых к проектам, – обеспечение комплексности, что подразумевает взаимосвязанное решение градостроительных, архитектурных, социальных, экономических, экологических аспектов, а также обновление архитектурного облика, приведение территории в соответствие с современными требованиями к среде обитания.
При преобразовании жилой застройки, устранении морального и физического износа пятиэтажных зданий, придании им современных потребительских качеств, создании современной социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры и возведении нового жилья на ранее застроенных территориях следует, по мнению директора Государственного предприятия Институт НИПТИС им. Атаева С.С., доктора технических наук, профессора Владимира Пилипенко, основываться на следующих положениях:
– строительство нового жилья и реконструкцию существующей жилой застройки следует рассматривать как единый процесс, совмещенный во времени;
– строительство нового жилья обеспечивается, в основном, за счет вторичной застройки застроенных территорий без расширения границ городов и освоения новых территорий, создания инженерно-транспортной инфраструктуры;
– придание новых потребительских качеств старому жилому фонду, продление его жизненного цикла;
– обязательное комплексное решение проблемы крупномасштабного сбережения при эксплуатации жилого фонда, создание зон энергоэффективной эксплуатации жилья;
– санация и развитие объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры микрорайонов, застроенных старой жилой застройкой, включая соцкультбыт, стоянки для личных транспортных средств и пр.;
– архитектурно-градостроительная совместимость реконструируемого и нового жилья с окружающей жилой застройкой;
– экологическая безопасность микрорайонов и обеспечение санитарно-технических требований;
– снижение стоимости и энергоемкости вновь возводимого жилья на застроенных территориях, эксплуатационных затрат и пр.
Исходя из вышесказанного, комплексную реконструкцию индустриальной жилой застройки необходимо рассматривать как закономерный процесс обновления и совершенствования застройки городов, который должен быть направлен на повышение как качества среды обитания человека, так и эффективности использования сложившихся территорий. Принимаемые меры могут дать одновременно и социальный, и экономический эффект (за счет снижения энергопотребления при тепловой модернизации старого жилья на уже освоенных территориях, наличие инженерно-транспортной инфраструктуры позволит сэкономить ресурсы, которые при освоении новых площадей использовались бы на подводку сетей, дорожное строительство и т.д. – подобные затраты в отдельных случаях составляют в себестоимости 1 м2 жилья).
Подробный бизнес-план и детальная проработка проекта с определением рационального варианта реконструкции оптимизируют процесс проведения восстановительных работ. План комплексной реконструкции жилой застройки разрабатывается, исходя из особенностей исторического, структурно-планировочного и социально-экономического характера городской территории и основывается на анализе следующих факторов:
– физического состояния и уровня моральной деградации застройки;
– соотношения типов застройки по архитектурно-планировочной типологической организации (зтажности, плотности, времени возведения, типа планировочной структуры);
– уровня организации систем инженерного обустройства жилого фонда;
– характера связи жилых зон с основными структуроформирующими элементами города (природными элементами, основными транспортными магистралями, промышленными зонами, центром);
– архитектурно-конструктивных особенностей и общественных зданий;
– состояния и возможностей существующих инженерных систем принять дополнительные нагрузки по обеспечению соответствующего инженерного благоустройства нового жилого фонда;
– наличия территориальных резервов для размещения новой застройки (процент застройки);
– обеспечения санитарно-гигиенических и экологических требований, прежде всего, требований по инсоляции, наличия антропогенных факторов загрязнения окружающей среды и пр.
В перечне мероприятий комплексной реконструкции жилых массивов важную роль играют меры по тепловой модернизации зданий и созданию зон энергоэффективной эксплуатации жилого фонда. Но до настоящего времени в стратегии жилищного строительства недостаточное внимание уделялось подходам по рациональному использованию энергоресурсов, а в практике жилищного строительства еще имеет место тенденция, направленная на минимизацию единовременных затрат. Между тем в сфере эксплуатации народно-хозяйственный комплекс имеет значительные расходы, особенно на отопление и горячее водоснабжение жилья. На эти цели государство ежегодно расходует свыше 30% энергоресурсов.
Комплексная реконструкция жилых массивов позволит на 60-80 и более процентов увеличить плотность жилой застройки с увеличением плотности населения, до 15-20% снизить стоимость 1 м2 жилья в домах вторичной застройки по сравнению со стоимостью квартир на вновь застраиваемых городских территориях.
Подготовила Анастасия ПОЛОЙКО
По материалам Республиканского научно-практического семинара «Актуальные проблемы обследования и обеспечения долговечности зданий и сооружений»
Подготовила Анастасия ПОЛОЙКО