Организация проектирования капитального ремонта и реконструкции зданий и сооружений

 

Установленный ранее порядок разработки проектной документации на ремонт и модернизацию жилых, общественных и производственных зданий к настоящему моменту уже не является актуальным. Для того чтобы реализовать поставленные перед строительной отраслью задачи, следует рационализировать процесс оформления и подготовки необходимых документов. Пожалуй, слишком «роскошно» для выполнения относительно небольших восстановительных работ (таких как ремонт фасадов, кровель, замене оконных и дверных заполнений, благоустройстве территорий и т.п.) заполнять весь комплекс документации. Данная процедура лишь отнимает у владельца недвижимости много времени и средств. Еще одним фактором, замедляющим работу, является многоуровневый контроль: вместо предотвращения неоправданных трат бюджетных средств, он приводит к безответственности, проявляемой работниками на различных этапах модернизации объекта.
Разумнее было бы ввести обязательный финансовый контроль на стадии принятия решения о необходимости проведения ремонтных работ. Данная мера актуальна, когда речь идет об использовании бюджетных средств. Если владельцем здания является субъект хозяйствования, районный или городской исполнительный комитет, то тогда должен вступать в силу принцип «одного окна» – пакет документов делается в минимальные сроки, не более десяти дней, при наличии у заказчика технического заключения о состоянии строительных конструкций, инженерных сетей здания и имеющихся несоответствиях с нормами. Другими словами, если у заказчика готово предпроектное техническое заключение, то следует упростить процедуру оформления непосредственно самой проектной документации.
На данный момент многократный контроль уменьшает ответственность отдельных звеньев технологического процесса. Роль заказчика в определении объема и состава ремонтных работ сводится к минимуму. Для проектировщика основной целью становится не поиск и реализация наиболее эффективных решений, а прохождение экспертизы. А инспектор Госстройнадзора фактически не может проконтролировать процесс ремонта целиком, поскольку не является специалистом во всех областях и разделах проектной документации.
В настоящее время процесс разработки проектной документации занимает 250-300 дней, с учетом времени, необходимого для устранения замечаний и доработки проекта. В схеме «проектная документация-ремонт-сдача объекта» этап подготовки задания и исходных данных занимает 75 дней, данный период включает и время, затраченное на получение схемы-заявки в КАиГ, технических условий от эксплуатирующих организаций и архитектурно-планирующего задания. На разработку проектной документации уходит 90 дней. Согласование внешних инженерных сетей происходит в течение двух-четырех недель. Еще месяц тратится на утверждение проекта в КаиГ. Тридцать дней длится экспертиза Комитетов по энергоресурсам и экологии. И столько же требуется на решение всех вопросов с межведомственной Госэкспертизой. Итого: временные затраты составляют восемь-десять месяцев, и только 90 дней из них потрачены непосредственно на проектные работы. Неэффективность данной схемы очевидна.
Давид Либерман, главный инженер ОАО «Белкомплакспроект», предлагает внести следующие усовершенствования, исходя из типологии зданий. Для объектов жилого фонда: с учетом предельных цен определяется стоимость 1м² для каждого типа домов, далее проводится тендер на подрядные работы. Подрядчик, выигравший тендер, заказывает или организует выполнение архитектурного проекта и начинает инженерную подготовку объекта. Основные виды работ осуществляются в соответствии с технологическими картами и под авторским надзором. Текущий контроль качества и объема работ осуществляют специалисты технического надзора заказчика, а итоговая проверка качества выполненных работ происходит при сдаче объекта в эксплуатацию специалистами Госстройнадзора.
Процесс, организованный подобным образом, упрощает процедуру ремонта или модернизации объекта. Во-первых, по условиям тендера подрядчик обязан выполнить указанные виды работ, не выходя за рамки определенной суммы. Во-вторых, проектные работы выполняются подрядчиком, следовательно, их стоимость не влияет на общую стоимость ремонта. В-третьих, проектные работы по внешним инженерным сетям выполняются эксплуатирующими организациями по заданию генерального подрядчика. В-четвертых, исключается вневедомственная экспертиза. В-пятых, точное соблюдение нормативов по стоимости ремонта, энергосбережению и экологии контролируется Госстройнадзором при приемке объекта в эксплуатацию. В результате следования вышеназванным пунктам выходит значительная экономия временных и денежных средств: совмещаются процессы подготовки объекта и ремонтные работы, нет необходимости в устранении противоречий, не требуется разрешение Госстройнадзора для начала ремонта, не затрачивается дополнительное время на прохождение различных экспертиз.
Заказчику, совместно с проектной организацией, следует предоставить реальное право на принятие решений по составу проектной документации. Если выполнено основное требование – техническое заключение по объекту, в котором определены дефекты здания и методы их устранения, то можно существенно сократить количество чертежей, ограничившись дефектным актом и сметой. Безусловно, если приняты проектные решения по перепланировке и устройству балконов, лифтов и т.д., то на данные виды работ следует разрабатывать чертежи. Таким образом, в состав проектной документации, с учетом предпроектных работ, входят техническое заключение, дефектный акт, чертежи на изменившиеся элементы здания и сметы.

Подготовила Анастасия ПОЛОЙКО
По материалам Республиканского научно-практического  семинара «Актуальные проблемы обследования и обеспечения долговечности зданий и сооружений»
Подготовила Анастасия ПОЛОЙКО