Вокруг жилья

Вокруг жилья

Итоги первого полугодия в строительной отрасли впечатляющими явно не назовешь. Жилья введено лишь 36% от плана. Рост цен на сырье сопровождался его же дефицитом. Строительные организации заговорили о неплатежах, снижении рентабельности и оттоке кадров. Актуальные вопросы стройкомплекса мы адресовали министру архитектуры и строительства Анатолию НИЧКАСОВУ.

— Анатолий Иванович, уже очевидно, что в этом году 7,5 миллиона квадратных метров жилья введено не будет. Вы как–то корректируете планы?

— Тема объемов обсуждалась не раз и в Правительстве, и в регионах. На одной из встреч Президентом нам был поставлен вопрос: а надо ли нам столько строить? Мы очень скрупулезно проработали жилищную политику с исполкомами. И пришли к выводу, что ежегодно нам нужно вводить одинаковое количество жилья. Где–то 6 миллионов квадратных метров. Гонка за объемом вынуждает строительную отрасль каждый год лихорадочно наращивать мощности, хронически испытывать дефицит ресурсов. При этом мы постоянно увеличивали процент жилья, которое строится с господдержкой, — с 50% в 2006 году до 80% в 2010 году. А это требует колоссальных льготируемых кредитных ресурсов. Очередь на получение льготных кредитов росла быстрее строго планируемых объемов строительства. Более того, нуждающиеся получают квартиры и в дорогостоящих коммерческих домах. Удивительно, что банки и это кредитуют. И что мы получили? Во многих райцентрах зачастую не знают, как сформировать ЖСК для категории нуждающихся в господдержке. Во многих городах человек стал на очередь в 2010 году, в 2011–м уже заселяется. В ряде областей люди отдают предпочтение приусадебному строительству. Эти факты подтолкнули нас к пересмотру того, что мы делаем. Разработали новые условия постановки на очередь, и прежде всего для Минска. Кроме того, необходимо внедрять новые дополнительные инструменты финансирования. Это стройсбережения, ипотека. Надо создавать условия для самостоятельного индивидуального строительства, обеспечив доступность предоставления земельных участков и нуждающимся, и всем желающим строить свой дом.

— К слову, ипотека уже должна была заработать. Но Парламент не закончил работу над документом.

— Депутаты посчитали необходимым перенести законопроект на осеннюю сессию. Министерство предложило: пока проект закона будет рассматриваться и обсуждаться общественностью, подготовить нормативный правовой акт, который определит первоочередные шаги в создании системы строительных сбережений для жилищного строительства.

— На днях был подписан указ об изменениях критериев нуждаемости в Минске. Но только этим в столице наверняка проблему не снять. Что еще вы планируете сделать?

— Важен выбор. Например, тип жилья. Сегодня хочешь не хочешь, ты будешь жить в микрорайоне. В квартире со стандартной планировкой. А может, человек захотел бы жить в таунхаусе — блокированном доме с земельным участком. Мы должны предоставить такую возможность. В Европе давно ушли от микрорайонов. Там сделан акцент на уютные малые образования «Мой квартал», «Мой двор», «Мой дом», «Моя малая родина», на то, что и формирует личность, и ориентирует на формирование гармоничной среды обитания человека. Плотность малоэтажной застройки в два — четыре этажа с гаражами, земельными участками аналогична по плотности 9 — 12–этажной застройке, которую мы ведем, например, в столице. То есть на одинаковое количество жителей необходимо одинаковое количество гектаров. Но затраты на высотное строительство несоизмеримо более высокие. И прежде всего на инфраструктуру. Поэтому мы и подобрали сейчас участки преимущественно для малоэтажного строительства.

— Но будет ли оно доступным? Ведь пока малоэтажная застройка считается элитным жильем и стоит иногда дороже, чем элитная квартира в столице.

— Поэтому нужны типовые проекты, как говорится, в достаточном ассортименте. В западных странах есть агентства, где предлагают выбор из 500 натурных образцов домов. Компании, которые могут за считанные дни привезти и собрать дом. Это технологический прогресс. И мы устанавливаем такие технологические линии. Они уже появились в некоторых домостроительных комбинатах и трестах.

— Может, тогда МАПИДу задачу по–другому сформулировать?

— Если мы строим жилые кварталы для малообеспеченных граждан, должны быть отобраны самые недорогие серии. А у нас пока не так. МАПИД, к слову, строит самые дорогие серии в стране. Потому что три их завода были построены в 60 — 70–х годах. Прошла модернизация некоторых секций, но само по себе производство — поколение прошлого века с колоссальными издержками из–за отсталой энергонеэффективной производственной базы. Нужна либо мощная модернизация, либо строительство нового предприятия с современными технологиями. И мы построим такой завод в Шабанах. Для этого возводится инфраструктура и ведется поиск инвесторов.

— К слову, о проблемах строителей. Из года в год в стране дефицит цемента...

— Три наших завода производят 4,5
миллиона тонн цемента в год. Потребности — 5,5 млн. тонн. С 2009 года идет строительство новых линий на трех заводах. К концу этого года мы сдаем две — на Белорусском цементном заводе и заводе «Красносельскстройматериалы» — каждая по 1,8 млн. тонн. И в I квартале 2012 г. запустим еще одну на кричевском заводе — тоже 1,8 млн. тонн. То есть наши мощности вырастут сразу на 5,4 млн. тонн и всего Беларусь будет производить почти 10 миллионов тонн цемента в год.

— Не получится ли так, что сейчас мы боремся с дефицитом, а потом будем страдать от изобилия?

— Цемент пользуется огромным спросом за рубежом. Посмотрите разброс цен: Берлин — 300 евро за тонну, Москва — 150 долларов, Санкт–Петербург — 135 долларов. И потребность колоссальная. В России — строительный бум. А наша экспортная цена — 90 — 100 долларов, внутренняя — 535.000 рублей за тонну.

— Очевидно, что цементным заводам интереснее работать на экспорт...

— Мы временно, на летний сезон, ограничили экспортные поставки — не более 10%. Составлен жесткий график производства и доставки цемента внутренним потребителям. Заводам дано поручение нарастить мощности до 450.000 тонн в месяц. 50.000 тонн из них забирают потребкооперация и Минторг для продажи в розницу, остальное распределено между облисполкомами и основными стройками страны.

— С начала года цемент подорожал на 40%, будет ли еще повышаться цена?

— Дальнейшее повышение — вопрос неоднозначный. Мы внимательно отслеживаем ситуацию на разных сегментах рынка. Множественность курсов влияет на экономику предприятий и в конечном итоге на стоимость квадратного метра.

— Щебень тоже пользуется большим спросом. А у нас есть еще не разработанные месторождения. Вы их планируете осваивать?

— Есть инвесторы, которые заинтересованы в разработке Ситницкого месторождения. Это ирландские инвесторы, итальянские и российские. Будем проводить инвестиционный конкурс. Но хозяином месторождения останется отечественное предприятие «Гранит».

— С одной стороны, Правительство старается уйти от необоснованного кредитования. Но приостановка выдачи льготных кредитов на строительство жилья больно ударила по стройкомплексу.

— Выдача льготных кредитов на жилье восстановилась. В первом полугодии банки приняли решение предоставлять кредитные ресурсы равными долями, что не соответствует технологии финансирования жилищного строительства, что явилось сдерживающим фактором на протяжении нескольких месяцев. Это одна из причин, почему мы не выходим на запланированный показатель ввода жилья. Ритмичность финансирования — один из главных факторов в строительстве. Чтобы выделяемых ресурсов хватало, мы и удерживаем стоимость квадратного метра жилья, строящегося с господдержкой.

— Это главный вопрос. Тем людям, чьи дома будут сданы в этом году, обещано, что цена меняться не будет. А чего ждать тем, чья квартира будет готова в 2012–м? В МАПИДе, например, говорят, что ЖСК на новые дома сформированы, а цену квадратного метра они гарантированно назвать не могут...

— Ввод домов с низкой готовностью перенесен на следующий год. С высокой и средней готовностью все, что возможно, будет введено в этом году. Решение принимают местные власти. Стоимость метра также утверждается ими по согласованию с Минстройархитектуры. На сегодняшний день стоимость утверждена по состоянию на 15 мая текущего года.

— Административное сдерживание понятно, с одной стороны, но с другой — затраты у строителей растут, подрядчики говорят о том, что уже фиксируют убытки.

— Строительный комплекс с пониманием относится к этой сложной задаче, и не в первый раз «затянуть пояса». На будущее у министерства принципиальная позиция — создать конкурентную среду за счет введения неизменной контрактной цены при заключении договоров. Когда подрядчик сразу договаривается с заказчиком о своей прибыли. Будет ли он работать с 5–процентной рентабельностью, или 20–процентной, или нулевой (многие зарубежные компании, к слову, так работают, чтобы не потерять рынок).

— То есть грядет такая революция ценообразования в строительстве?

— Да, так работают все. И в России, и в Европе. Сказано, что квадратный метр стоит столько–то, и все — в эту стоимость вы должны укладываться. А у нас сейчас резина. Все ждут индексов. Парадокс, что в индексах на монтажно–строительные работы заложена стоимость материалов, которая может существенно меняться. Это так называемый затратный метод ценообразования. И в буквальном, и в переносном смысле, который все время раскручивает спираль инфляции в строительстве. Индексы могут экономически оправдать любую безалаберность — простои, необоснованное применение импортных материалов, плохую организацию производства — за это рассчитается заказчик. А за заказчиком стоят люди, которые берут кредиты. Вот и вся цепочка. Так не должно быть. Уже подготовлен нормативный акт о контрактно–неизменной цене. За счет эффективного строительства, применения новых технологий, сокращения сроков подрядчик стремится к сокращению затрат заказчика. В выигрыше остаются и подрядчик, и заказчик.

— Говорят, что наши строители пакуют чемоданы и уезжают в Россию. Ваше мнение на этот счет?

— Вопрос — кто уезжает. Крупные тресты нанимают на подрядные работы небольшие бригады из регионов, платят им невысокую зарплату. Вместе с тем в строительном комплексе средняя зарплата почти 2 миллиона рублей. Конечно, Россия активизировалась в процессе привлечения строительных кадров. Наша задача — активизировать экспорт услуг строительных организаций.

— А мы можем что–нибудь противопоставить?

— Модернизация, новые технологии, повышение эффективности строительного производства — и мы выйдем на новый уровень. Пока же по полугодию штатная численность у нас даже выросла на несколько тысяч. Высокий имидж, квалификация белорусских строителей позволят с уверенностью смотреть в будущее строительного комплекса Республики Беларусь.

Автор публикации: Ирина ЮЗВАК