Квартиры, которые можно почти не отапливать и брать в ипотеку без переплат. Станет ли Минск «Умным городом»?
На мероприятии с докладом выступили спикеры из разных областей: чиновники, экономисты, градостроители, бизнес-консультанты, юристы и застройщики. Но самые актуальные доклады для читательской аудитории Realt.by прозвучали в конце семинара: Борис Лев, управляющий партнер адвокатского бюро «Лев, Шерстнев и Партнеры» рассказал, почему в Беларуси до сих пор нет доступной ипотеки, а Василий Устинчик, председатель наблюдательного совета застройщика «10 УНР-инвест», предложил способ сократить потребление энергоресурсов в Беларуси, сделать жизнь людей в панельных домах более комфортной и все это – не вложив ни копейки бюджетных средств.
Как иностранный инвестор хотел выдавать белорусам ипотечные кредиты, но передумал
Несколько лет назад иностранная компания рассматривала возможность вхождения на белорусский рынок с новой финансовой услугой ипотечного кредитования – выдачей денег на покупку или строительство жилья под залог этого самого жилья. Но из-за отсутствия в Беларуси судебной практики изъятия квартир инвестор отказался от этой идеи. Вторым камнем преткновения стал недостаток информации о потенциальных кредитополучателях. О том, при каких условиях в нашей стране может появиться доступная ипотека рассказал Борис Лев, управляющий партнер адвокатского бюро «Лев, Шерстнев и Партнеры».
Инвестор хотел стать кредитором, выйти на рынок путем покупки банка, и в первую очередь его интересовала стопроцентная гарантия возврата денег. Невозврат был в их схеме наиболее прибыльным сценарием, вся стратегия была нацелена на него: в начале допускался период просрочки платежей, когда процентные ставки по ипотеке наращивались, затем сумма долга достигала определенных размеров и кредитор начинал процедуру изъятия. Но белорусская судебная практика тогда не имела ни одного прецедента изъятия жилья за невыплату ипотечного кредита. Это первая причина, по которой инвестор отказался от этой затеи.
- Переговоры велись достаточно давно, – отметил Борис Лев, – когда ипотечное кредитование в Беларуси в полной мере не работало. Сейчас дело немного сдвинулась с мертвой точки, есть закон об ипотеке, появляются судебные решения о выселении. Сегодня инвестор может гарантировать себе стопроцентный возврат вложенных денег.
Второй фактор, который остановил потенциальных кредиторов – отсутствие информации о кредитополучателях.
– Банк, который дает кредит под ипотеку, должен понимать, кому он его дает. В Беларуси появилось кредитное бюро, но оно не дает 100% информацию о заемщике. Это часть системы, которая должна быть включена в систему Умный город. В таком городе можно организовать, например, бесплатный прокат велосипедов, не беспокоясь о том, как будет обеспечено взыскание имущества. Но для этого недостаточно знать паспортные данные и номер кредитной карты, нужна 100-процентная информация о заемщике. Кредитор должен знать, кому он предоставляет свое имущество. Может за клиентом уже тянется шлейф административных правонарушений, в том числе каких-то вандальных действий к чужому имуществу. Сегодня ни один добросовестный белорус не может купить жилье в ипотеку под низкий процент. Для того, чтобы сюда пришли инвесторы, нужно обеспечить им прозрачность ведения бизнеса.
По словам юриста, белорусское государство не спешит дать право пользования этой информацией потребителям, которые в ней нуждаются, хотя этой информацией обладает часть ведомств (Минюст, МВД, Прокуратура, МНС), и достаточно свести ее в единый реестр.
- Государство владеет всей информацией, но использовать ее не умеет и не хочет. В Латвии для того, чтобы знать о своем партнере все, мне достаточно сделать запрос и через 5 минут у меня будет вся информация. Если речь идет о юрлице, я увижу информацию о количестве работников, о динамике платежей в бюджет, о наличии кредитной истории, о том, как изменялось количество работников за период времени. Мы можем получить информацию о любой компании, любом человеке из любой страны, где-то за 15 минут, где-то за 3 дня, причем совершенно законно за небольшие деньги. Исключение составляют закрытые страны – Северная Корея. Беларусь стоит с ней в одном ряду.
Со слов спикера, отсутствие прозрачности вынуждает кредиторов получать информацию через неофициальные источники и не совсем в рамках закона, а в отсутствии такой возможности – отказывать в займе. Это подрывает интересы как заемщика, так и займодателя.
- На примере велосипедов: если их будут выдавать каждому, недобросовестные пользователи сломают 18 велосипедов из 20. И в конце концов программу закроют.
Самая низкая ставка по коммерческим кредитам на жилье в Беларуси составляет 24% в год. Причина дороговизны кредитов кроется в том, что банки зарабатывают исключительно на переплатах. Ипотечные кредиторы основную часть прибыли получают от конфискации квартир в случаях невозврата. Поэтому ставки по ним могут быть гораздо ниже.
По словам Бориса Лева, тема ипотечного кредитования в Беларуси отнюдь не закрыта: инвестор взял паузу на несколько лет, мониторит рынок, и в ближайшее время собирается повторить попытку вхождения на местный рынок финансовых услуг.
Как снизить энергопотребление ничего не вкладывая, кроме мозгов
С 2010 по 2013 год компания «10 УНР-инвест», которой руководит Василий Устинчик, построила 6 энергоэффективных домов категории «А» с расходами на отопление и вентиляцию менее 40 кВт*ч/кв.м в год. Это дома по адресу ул. Неманская, 4 и 6, Ложинская, 5, Казимировская, 15, 17 и 37.
- Только за счет правильной ориентации жилых помещений и конфигурации здания, нам удалось на 30% уменьшить теплопотери через наружные стены в двух домах на Неманской, – рассказывает о достижениях Василий Устинчик. – То есть ничего не вкладывая, кроме мозгов.
Одна из технологий, которую застройщик использует в строительстве энергоэффективных домов - поэтажная рекуперация. Она реализована в двух многоэтажках на Казимировской.
Как рассказал Василий Устинчик, рекуперация позволяет производить в квартире воздухообмен без проветривания. Благодаря тому, что помещение вентилируется путем притока и вытяжки, а не во все пространство окна или форточки, система рекуперации помогает сохранить тепло в жилище. Но сэкономленная энергия уходит на догрев уличного воздуха зимой и охлаждение летом, так что в итоге рекуперация не потребляет и не экономит энергию, но делает жизнь домочадцев более комфортной.
- Я живу в квартире с рекуперацией, мой сосед снизу – без. По коммуналке выходит примерно одинаково, но мне не приходится зимой открывать форточку и мерзнуть, – объясняет Василий Устинчик. – Моя квартира проветривается автоматически, равномерно, весь день и ничуть не остывает. Если говорить о цене жилья, рекуперация удорожает строительство на $38 за кв.м. На западе это обязательный элемент жилого или административного здания, там все понимают, что рекуперация – это здоровье нации.
Перед нами приточно-вытяжная вентиляция жилого дома на Казимировской, построенного компанией «10 УНР-инвест». Здесь сосредоточены 16 воздуховодов, по два из которых входят в каждую из 8 квартир на этаже: один работает на приток, второй на вытяжку. Вытяжка идет из кухни и ванной, приток – в спальню. Уличный воздух проходит через угольный фильтр (для аллергиков это просто находка), затем – через водяной калорифер, который зимой нагревает его, а летом охлаждает. В квартиру он уже входит очищенным, комнатной температуры и ровно в необходимых количествах. Рекуперация управляется автоматически, но жильцы могут индивидуально в своей квартире менять объем поступающего воздуха и регулировать его температуру.
Благодаря этим и другим инженерным решениям энергоэффективные дома иногда вообще не нуждаются в отоплении.
- Часто нам звонят люди и жалуются: «Пришлите комиссию! Отопление не работает! Радиатор уже второй день холодный - вспоминает забавный случай Василий Устинчик. - Я спрашиваю: «Сколько градусов в квартире? - 23-25 - И чего вы хотите? - Ну отопление-то не работает».
В 2013 году Василий Устинчик обратился в заинтересованные ведомства с предложением о том, как повысить долю энергоэффективных домов в жилом фонде страны, не вкладывая ни копейки бюджетных средств. Методика состоит в том, чтобы государство выдавало потребителю кредит на улучшение жилищных условий под залог квартиры, в которой он проживает.
– Предположим, я живу в панельном доме, – объясняет спикер на абстрактном примере. – У меня есть $15-30 тыс. Хочу жилье побольше и получше качеством. Прихожу в исполком, пишу заявление. Исполком мою квартиру оценивает и дает мне кредит на эту сумму, на время, пока я буду строиться. Я вкладываю эти средства и свои сбережения в строительство квартиры в энергоэффективном доме категории «А». После того, как квартира построена, я туда переезжаю, а мою старую квартиру в панельном доме забирают и переводят в разряд арендного жилья. И государство в выигрыше: уменьшаются дотации на коммуналку, на строительство арендных домов, развивается строительство энергоэффективного жилья.
Однако чиновники как всегда предпочли избежать конкретики: «Ваше предложение заслуживает внимания», – такой ответ получил Василий Устинчик.
Фото: Анна Копричева, maps.yandex.by