Метры по справедливости
Как повысить эффективность господдержки при строительстве жилья?
Сергей СОЛОДОВНИКОВ, доктор экономических наук, заведующий кафедрой “Экономика и право” БНТУ
Благодаря значительным темпам роста строительной отрасли десятки тысяч семей в стране смогли улучшить свои жилищные условия. За последние годы в общем объеме строительства значительно возросла доля жилья, построенного для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, с возможностью привлечения кредитования на льготных условиях.
Однако, как показала практика, высокие темпы роста жилищного строительства (в первую очередь строительства, осуществляемого с государственной поддержкой) имеют ряд неблагоприятных последствий для экономики страны. По экспертным оценкам, доля импорта в общей стоимости вводимого в эксплуатацию жилья составляет около 40 процентов (энергетические и сырьевые ресурсы для производства строительных материалов, оборудование и так далее).
Сегодня на рынке предложения новых квартир наблюдаются признаки навязывания со стороны некоторых организаций-застройщиков покупателям квартир большей площади, чем им необходимо, поскольку это способствует росту прибыльности организаций застройщиков. В крупных городах, и прежде всего в Минске, есть также повышенный спрос на квартиры в новостройках относительно небольшой площади, так как не все покупатели хотят переплачивать за лишние квадратные метры.
Быстро изменить эту ситуацию невозможно по объективным причинам: на этот год уже что-то поздно менять, в следующем году будут вводить в эксплуатацию дома, строительство которых началось в 2011—2013 годах. Вместе с тем, если ситуацию не переломить, проблемы будут нарастать. При сокращении размеров квартир надо исходить из реальных потребностей людей, в том числе с учетом региональных особенностей. При этом следует учитывать не всегда позитивный опыт “крайних” московских экспериментов в жилищной сфере. Они пробовали строить совсем маленькие квартиры — однокомнатные по 23 квадратных метра. Выяснилось, что малогабаритные квартиры сложнее строить, так как требуется возведение множества стен, планировка большего количества санузлов, подведения к ним коммуникаций. Квадратный метр в однокомнатной квартире, как правило, оказывается дороже, чем в среднем по дому. То же касается и малогабариток: из-за небольшого метража они стоят дешевле среднерыночной цены, хотя в пересчете на квадратный метр — дороже. Если застраивать такими домами целые кварталы, то инфраструктура района будет сильно перегружена.
На мой взгляд, строить некоторое количество малогабаритных квартир необходимо, и они будут пользоваться спросом у одиноких пожилых людей, а также в качестве временного жилья для молодых людей, которым пока не по карману более просторное жилье. Приобретя малогабаритную квартиру, они смогут откладывать на покупку большей квартиры те деньги, которые они раньше тратили на аренду съемного жилья.
Сложившаяся в последнее время ситуация, при которой основная часть построенных квартир строится с господдержкой и приобретается с помощью кредитов с льготной процентной ставкой, приводит к тому, что для той части населения, которую условно можно отнести к среднему классу, решение жилищного вопроса становится весьма проблематичным. Застройщики, выполняя государственный заказ на социальное жилье, работают с минимальной рентабельностью, а то и в убыток. И для получения прибыли при продаже квартир и долевом строительстве гражданам, не имеющим права на льготы, устанавливают завышенные цены. Однако в период мирового экономического роста, который длился десятилетие и сопровождался стабильным ростом цен на недвижимость, проблем с продажей жилья у строителей не было. Сейчас, когда из-за кризиса цены снизились, организациям-застройщикам следует более тщательно изучать платежеспособной спрос и предлагать такое жилье, которое будет востребовано рынком.
На мой взгляд, для повышения эффективности господдержки необходимо строить государственное жилье и предоставлять его в аренду по доступным ценам в тех населенных пунктах, в которых наблюдается дефицит рабочей силы. Незащищенным слоям населения и членам их семей, многодетным семьям можно предоставлять социальное жилье в бессрочное безвозмездное пользование.
Господдержку малообеспеченным слоям населения с предоставлением кредитов по льготной процентной ставке необходимо оказывать только при установлении ряда ограничений на основании опыта западных стран, в соответствии с которыми в случае улучшения материального положения таких семей, наличия у них в собственности дорогостоящих автомобилей, происходит сокращение или лишение социальной поддержки.
Также важно доработать и запустить рыночные механизмы, способствующие тому, чтобы трудоспособные граждане могли без помощи государства заработать, накопить и сберечь от инфляции деньги на жилье, или приобрести его в кредит по доступным процентным ставкам через жилищные облигации или ипотеку.