Потолок возможностей

Недвижимость экономкласса сегодня самая востребованная

К концу года в Беларуси должно быть построено шесть с половиной миллионов квадратных метров жилья, из них два с половиной – с государственной поддержкой. Объемы строительства растут, поскольку у населения есть спрос. Подписаны или только разрабатываются нормативные документы, способные «оживить» строительство и одновременно избавить данную сферу от случайных, безответственных людей. Подписан указ Президента о госзаказе, подготовлен проект указа о долевом строительстве, разрабатывается новый порядок предоставления земли и другие документы. Все эти факторы оказывают влияние на цену квадратного метра. Какой она складывается сегодня и чего ожидать в будущем?

Достигая предела

Цены на квадратный метр жилья за последние полгода выросли на четырнадцать процентов, причем ежемесячный рост с начала года составил примерно три процента. Игроки на рынке недвижимости видят в том две главные причины: рост доходов и отложенный спрос, который в ожидании дальнейшего удорожания жилья спешит реализовать население.

Сейчас в столице довольно активно строится нетиповое жилье. К слову, такой крупный застройщик, как “Арэса-сервис”; увеличил свои объемы в два раза (с 40 тысяч квадратных метров в прошлом до 80 тысяч в нынешнем году).

Коммерческое жилье в Беларуси условно делится на классы — эконом-, бизнес- и элит- — еще на стадии котлована, поскольку каждый проект должен иметь свою целевую аудиторию. Важен правильный расчет, поскольку, к примеру, огромные квартиры в “экономичных” домах обречены на долгую продажу по высокой цене. Но, как правило, на любую жилую недвижимость сегодня находится свой покупатель.

Особым спросом пользуются недорогие квартиры с небольшой площадью, которые за последние месяцы буквально “вымылись” с рынка недвижимости. “Сейчас сложно стало найти одно- двухкомнатную квартиру в новостройках хорошей планировки по разумной цене. Самое “интересное” уже скупили. Причем большинство застройщиков хотят получить стопроцентную оплату. Хороший набор условий по оплате предлагают теперь гораздо реже. Есть возможность рассрочки, но не более года”, — поделился информацией начальник отдела консалтинга и аналитики группы компаний “Твоя столица” Андрей Астрейко. “Допустим, если я взял в банке кредит и плачу процент, а кто-то просит у меня рассрочку, я могу ее дать, но равную процентной ставке, под которую я взял кредит. Если я дам рассрочку более выгодную, то, значит, я буду нести убытки”, — разъяснил председатель собрания акционеров СООО “Арэса-сервис” Сергей Коренько.

Что в цене?

Основные покупатели “первички” сегодня, преимущественно, те, кто имеет возможность немного подождать, построить дешевле и сделать ремонт “под себя”. “Как правило, для большинства это вторая квартира. Покупают детям, улучшают свои жилищные условия”, — отмечает Андрей Астрейко. “Некоторые вкладывают в недвижимость свой капитал. Для таких клиентов особенно интересны предложения, когда большие объемы предлагают по приемлемой цене за квадратный метр”, — дополняет Сергей Коренько. Такие объекты в виде таунхаусов из кирпича как раз предлагают в поселке Солнечный Минского района (цена “квадрата” там в пределах 750—800 долларов).

Самые высокие цены в минских новостройках на сегодняшний день в жилом комплексе “У Троицкого” — стоимость квадратного метра три тысячи долларов. Такая же цена установлена для отдельных квартир по проспекту Независимости, 85б и в жилом комплексе “Славянский Квартал”. На 500 долларов меньше за “квадрат” предлагают квартиры в строящемся доме на Смолячкова, от 2300 до 2500 долларов в жилом комплексе “Парк-Сити” на  Жасминовой.

Обоснованные опасения

К середине осени цена предложения в новостройках будет начинаться с 1300 долларов.

Эксперты опасаются, что ситуация с невыделением с марта нынешнего года коммерческим застройщикам новых площадок под строительство (по причине разработки нового документа) в скором времени может привести к дефициту предложения на строительном рынке и более существенному росту цен. Пока ситуация стабильна, и работы ведутся на участках, выделенных еще 2—4 года назад, но беспокойство постепенно начинает передаваться от застройщиков к покупателям, поскольку около половины жилья в столице возводят именно коммерческие структуры.

“Дорогая” область

В отдельных регионах стоимость “квадрата” выше, чем в столице. Например, в Бресте, согласно статистическим данным Минстройархитектуры, средняя цена квадратного метра квартир типовых потребительских качеств, которые строятся с господдержкой, на 200—700 тысяч рублей выше столичной, в первом квартале текущего года она составила четыре миллиона 560 тысяч рублей. Местные риелторы объясняют это тем, что в Брестской области меньше строится “дешевых” жилых домов из конструкций КПД. “Мощности нашего единственного завода КПД недостаточно. Для сравнения, в Гомельской области работают три таких завода, в Минске — четыре, — отмечает специалист по ценообразованию одной из риелторских фирм Владимир. — Тем не менее объемы строительства за последние годы существенно возросли. В нынешнем году в области будет построен один миллион сто тысяч квадратных метров, а это на сто тысяч больше запланированных минчанами. Стоимость квадрата также может быть больше потому, что брестчане предпочитают дома с полной отделкой, что в области мало долгостроев (соблюдаются сроки строительства). Увеличить стоимость дома на проблемных площадках, которых немало в Бресте, может более дорогой по сравнению с ленточным свайный фундамент”.

Кстати, коммерческая цена на брестском первичном рынке жилья в пределах 800—1000 долларов.

Время платить

Реальная цена на квадратный метр для льготников, которые сегодня приходят в строительство, подросла и составляет около шести и более миллионов рублей. Банки выдают льготный кредит с расчетом 4 миллиона 600 тысяч за квадратный метр (всего для этих целей в нынешнем году выделено более девяти триллионов рублей). Недостающие средства льготникам нужно искать самостоятельно. “Сейчас сложилась такая общеэкономическая ситуация, когда граждане должны более активно участвовать своими собственными средствами в строительстве жилья”, — говорит начальник отдела жилищной политики Минстройархитектуры Александр Горваль. Тем более что нуждающимся в улучшении жилищных условий и льготникам, которые получили кредит, но имеют необходимость “докредитоваться”, банки предлагают одолжить деньги на следующих условиях: горожанам под 16 процентов, сельским жителям — под 14, а для многодетных семей — под 12 процентов годовых.

Нужна стабильность

Многие надеются, что система государственного заказа будет способна несколько сдерживать растущие цены на жилье, поскольку в договоре, согласно новой системе ценообразования, помимо сроков строительства будет указываться и неизменная контрактная цена. “Новая система ценообразования  будет работать полноценно только в условиях стабильной экономики, без инфляционных скачков”, — поясняет Александр Горваль.

Аналитик рынка недвижимости Андрей Астрейко считает, что в ближайшие месяцы темпы роста цен на жилье будут постепенно замедляться по мере удовлетворения отложенного спроса и достижения потолка платежеспособности населения.