На квартирный вопрос Беларуси нужно искать ипотечный ответ

Инициатива правительства простимулировать развитие жилищного кредитования за счет возобновления выдачи валютных кредитов не нашла поддержки в Национальном банке. В то же время рублевые кредиты, учитывая высокие процентные ставки по ним, вряд ли в этом году станут серьезной опорой для развития жилищного строительства. По мнению экспертов, сегодня Беларуси необходимо внедрять новые инструменты, которые бы позволили гражданам решить злободневный квартирный вопрос.

Планы есть, а денег не видно

Благодаря выдаче льготных кредитов объемы жилищного строительства в Беларуси постоянно увеличивались в 2006-2010 гг. И этот процесс, стоит отметить, принес один важный социальный результат – начиная с 2005-го, свои жилищные условия улучшили более 240 тыс. белорусских семей (примерно около миллиона человек).

По вводу жилья на душу населения Беларусь, начиная с 2005 года, была абсолютным лидером на постсоветском пространстве. Правда, в 2011-м году из-за валютного кризиса эмиссионное финансирование экономики было остановлено, а, следовательно, пришлось ограничивать и объемы жилищного строительства за счет льготных кредитов.

На 2013 год поставлена задача построить 6,5 млн. квадратных метров жилья, что соответствует докризисному уровню жилищного строительства. Однако, к практике массовой выдачи льготных кредитов экономические власти (памятуя события 2011 года) возвращаться не собираются.

В этих условиях встал вопрос о том, за счет каких источников задача по вводу 6.5 млн. квадратных метров может быть профинансирована.

«Нацбанк в 2012 году проводил политику «дорогих денег». Брать рублевые кредиты по нынешним высоким ставкам можно разве что надеясь на девальвацию. Низкие процентные ставки сегодня только по валютным кредитам», — отмечает эксперт Naviny.by в финансовых кругах.

Правительство на прошлой неделе предложило Нацбанку рассмотреть вопрос о возобновлении жилищного кредитования в валюте. Принятие этой меры действительно могло бы способствовать выполнению плана по вводу 6,5 млн. квадратных метров жилья, считают наблюдатели.

«Общество довольно благосклонно относится к идее валютного кредитования. К тому же оно увидело, что в 2011 году, несмотря на кризис, падение зарплат и снижение платежеспособности заемщиков, квартиры ни у кого не забрали», — отмечает эксперт Naviny.by в финансовых кругах. С учетом этого, продолжает он, население вполне могло прибегнуть к привлечению валютных кредитов для решения своих жилищных вопросов.

Однако, предложение о возобновлении валютного кредитования, как и прогнозировали эксперты Naviny.by, не поддержал центральный банк. Председатель правления Нацбанка Надежда Ермакова сообщила в среду, что решение о возобновлении валютного кредитования Нацбанк принимать не планирует. Понять позицию регулятора несложно: валютные кредиты несут высокие риски для кредитополучателей и в случае очередной девальвации эти риски превратятся в серьезные проблемы для заемщиков, которые получают рублевую зарплату.

В общем, стимулировать развитие жилищного строительства за счет валютных кредитов, как планировало правительство, не получится.

Пути решения квартирного вопроса

По мнению экспертов, Беларуси сегодня необходимо внедрять новые финансовые механизмы, которые бы стимулировали развитие жилищного строительства. Речь, прежде всего, идет об ипотечном кредитовании, которое в соседних странах уже достаточно развито.

«Ипотека может стать в нашей стране одним из механизмов, благодаря которому население сможет получить более доступный по цене кредит на приобретение жилья», — полагает экономист Белорусского экономического исследовательско-образовательного центра (BEROC) Анастасия Лузгина.

Закон об ипотеке в Беларуси уже несколько лет действует, однако пока система ипотечного кредитования у нас в стране так и не заработала. Дело в том, что до недавнего времени законодательство не предусматривало возможности выселения собственника из его жилого помещения в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору.

Новый Жилищный кодекс, вступающий в силу 2 марта, предоставит банкам возможность выселения собственника и проживающих из заложенного жилого помещения, если заемщик систематически не платит по ипотечному кредиту.

Правда, это не означает, что после вступления в силу нового Жилищного кодекса все барьеры на пути развития ипотечного кредитования исчезнут. Европейский опыт говорит о том, что для выселения неплательщиков должны быть созданы необходимые условия.

В цивилизованном мире проблема выселения решается путем предоставления гражданам подменного жилья.

«В Чехии, которая сопоставима с Беларусью и по размерам и по численности населения, неплательщиков выселяют в дома иных потребительских качеств», — отметил в беседе с корреспондентом Naviny.by представитель одного из банков.

Поэтому наряду с развитием ипотечного кредитования актуальным для Беларуси является вопрос строительства арендных домов. В соседних странах люди, которые не могут взять ипотечный кредит на приобретение жилья из-за своих низких доходов, получают квартиры в аренду с правом последующего выкупа.

«В развитых странах рынок арендного жилья является альтернативой строительству собственной жилья. Арендные дома предполагают возможность сдачи квартир на долгосрочный период. Поэтому те люди, у которых нет средств на строительство собственного жилья, выбирают этот вариант», — говорит Анастасия Лузгина.

С другой стороны, люди, которые хотят накапливать средства для приобретения жилья в собственность, пользуются услугами так называемых ссудо-сберегательных организаций, которые присутствуют, кстати, и в соседней России. Основной функцией таких организаций является аккумуляция сбережений населения для последующего приобретения жилья.

Таким образом, существуют разные механизмы, которые, с одной стороны, решают квартирные вопросы граждан, а с другой – стимулируют развитие жилищного строительства.

Однако, чтобы такие инструменты в Беларуси заработали, необходимо принимать фундаментальные решения и конкретные планы мероприятий по их реализации. К слову, Концепция государственной жилищной политики уже несколько раз рассматривалась на уровне президиума Совмина, но до сих пор так и не принята. То же самое можно сказать и о проекте указа по арендному жилью, который все никак не внедрят. Выходит, дело за конкретными шагами по решению квартирного вопроса, но их пока нет.

В то же время предложения по использованию традиционных инструментов (валютных кредитов) для стимулирования жилищного строительства инициируются. Это говорит о том, что правительство продолжает искать простые решения для решения сложных задач. Оно и понятно: новые инструменты финансирования жилья внедрять тяжело, а традиционный банковский кредит, который знают все, способен оперативно обеспечить выполнение правительственных планов по вводу жилья.