Женщина, замужем, до пятидесяти лет: вот кто на самом деле главный покупатель жилья в Беларуси

Эксперты рынка недвижимости не раз замечали: количество сделок на рынке и динамика цен зависят не только от экономики, доходов населения и доступности кредитов. Есть еще один слабо прогнозируемый фактор — психологический настрой покупателей. Чтобы угадать настроения, важно знать, кто он — этот покупатель. REALTY.TUT.BY попросил аналитиков группы компаний «Твоя столица» изучить покупателей и составить портреты тех, кто на самом деле принимает решения, что и когда покупать.

Аналитики отмечают: чтобы правильно составить портрет покупателя, очень важно разграничивать лиц, которые непосредственно занимаются поиском и выбирают квартиры, и тех, на кого жилье после приобретения регистрируется — так называемых «титульных собственников».

— Например, может действовать правило «источника финансирования» — чьи деньги, тот и записывается собственником, — говорит заместитель директора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко. — А если говорить о семьях, то как правило, квартиру выбирает жена, а право собственности регистрируется на мужа, как главу семейства. Или, например, квартиры, приобретаемые для студентов (молодых семей), регистрируются на родителей, потому как именно они предоставляют львиную долю средств на их покупку или вовсе берут кредит.

Но с точки зрения продаж, под «покупателем» следует понимать того человека, кто непосредственно выбирает квартиру. Ведь именно он определяет критерии поиска и останавливает свой выбор на той или иной квартире.

По данным исследования, проведенного «Твоей столицей», типичного покупателя квартиры — т.е. человека, выбирающего квартиру по конкретным параметрам и имеющего наибольший вес в принятии решения о приобретении конкретной квартиры — можно описать, как женщину (мужчин всего лишь порядка 30%) в возрасте от 24 до 50 лет, состоящую в браке и имеющую одного или двух детей. При этом не важно, выбирается квартира на вторичном рынке или в новостройке.

Кто и для кого покупает

Большая часть покупателей — семьи. Нередко квартиры покупаются родителями для детей на этапе их поступления в ВУЗ. У подобных покупателей (читай, мам) задача максимум — найти квартиру с хорошей транспортной доступностью (желательно вблизи метро) и за минимальные деньги. При этом квартира должна позволять сразу заехать и жить в ней — т.е. не требовать проведения серьезного ремонта. Ведь родители будут в другом городе, а детям-студентам не до проведения ремонта.

Есть и обратные случаи — состоявшиеся дети финансируют улучшение жилищных условий родителей. В этом случае важен тихий район с развитой социальной инфраструктурой в окружении. А сама квартира ищется готовая к проживанию — с ремонтом и мебелью.

Зачастую люди в возрасте 60+, не желая заниматься поиском и выбором жилья, просят об этом своих детей и/или внуков. В этом случае, если будет позволять бюджет покупки, со значительной уверенностью можно утверждать, что молодежь будет отдавать предпочтение квартирам в домах моложе 2000 г. п., игнорируя дома хрущевско-брежневской эпохи. В то время как люди в возрасте к «хрущевкам» относятся более лояльно.

Новостройки наиболее популярны у молодых и среднего возраста покупателей. Это объясняется тем, что люди в возрасте 50+ лет не хотят связываться с проведением ремонта. Именно поэтому покупатели в возрасте предпочитают при смене жилья выбирать готовые к проживанию квартиры — имеющие аккуратный ремонт и базовый набор мебели. А вот молодые, и женщины и мужчины, воспринимают новостройки как возможность сформировать идеальную среду обитания под себя.

Если речь идет о новостройках в пригороде Минска (Дзержинск, Фаниполь, Прилуки и т.п.), то преобладающее большинство покупателей представлено семьями в возрасте до 40 лет. Возраст позволяет им быть мобильными, а наличие в семье автомобиля нивелирует расстояние между столицей (как правило, там они работают) и домом. Кроме того, женщины в декретном волнуются об экологии и загородные ЖК привлекают их возможностью гулять с малышами на свежем воздухе.

«Комнатность» как черта портрета

По данным Национального кадастрового агентства, лидеры продаж 2017 года — однокомнатные квартиры, на их долю пришлось 40% всех сделок в Минске. На втором месте — «двушки» — 36%. На трехкомнатные квартиры пришлось 20%, на многокомпантые — только 4%.

Приоритеты диктовал, опять же, покупатель.

Однокомнатные квартиры в новостройках покупают в основном молодожены и одинокие молодые люди в возрасте до 35 лет.

На вторичном рынке аудитория покупателей однокомнатных квартир очень широкая. Они приобретаются как в качестве стартового жилья, так и выступают «разменной монетой» — при разъездах, разводах, разменах и т.п. Поэтому «однушек» продается больше всего.

Также однокомнатные, реже двухкомнатные квартиры, приобретают наши соотечественники, которые работают за границей, но не потеряли связи с родиной, и изредка приезжают сюда. Здесь они приобретают аккуратные квартиры, как для себя, так и для родителей. Количество комнат приобретаемой квартиры зависит от цели покупки — если сдавать в аренду, то однокомнатная, если с прицелом на возвращение и дальнейшее проживание в ней, то две и более комнаты.

В связи с ростом цен, все чаще молодые семьи с ребенком встают перед выбором — приобрести однокомнатную квартиру в современном доме или по той же цене двух или даже трехкомнатную «хрущевку». Зачастую выбор останавливается на более доступных по цене «хрущевках».

Отдельные комнаты в квартирах приобретают те покупатели (в преобладающем большинстве — одинокие люди, зачастую студенты), кто сильно ограничен финансово и при этом не хочет в период сбора средств на покупку собственной квартиры, арендовать ее. Наиболее дальновидные из них, покупая комнату в двухкомнатной квартире, предполагают со временем выкупить квартиру полностью.

Штрихи к портрету инвестора

В начале 2010-хгодов к группе покупателей «однушек» в новостройках можно было отнести инвесторов, приобретающих квартиры для последующей сдачи в аренду.

На растущем рынке было выгодно приобретать квартиры в «долевку» по значительно более низкой цене, чем готовую на вторичном рынке. И эта дельта в ценах окупала даже последующую чистовую отделку. Но сейчас, когда после снижения цен в 2015—2016 годах разрыв в ценах новостроек и вторичного рынка находится на минимальном уровне, инвесторы переориентировались на аккуратные квартиры стандартных потребительских качеств вторичного рынка. Это позволяет им сразу же после приобретения квартиры сдавать ее в аренду. Максимум, это сделать легкий косметический ремонт, который по затратам не сравнится с отделкой новостройки.

В 2013−14 годах было достаточно много покупателей из России — порядка 7−8% в общем объеме. Их привлекал более низкий, по сравнению с российскими мерками, уровень цен на столичную недвижимость и то, что она росла в цене. Но сейчас можно наблюдать обратный эффект: количество покупателей из России снизилось до 3%, а количество граждан России, продающих ранее приобретенные квартиры больше, чем приобретающих.