Отбить Осмоловку: какой будет новая жизнь старого района
МИНСК, 17 июл — Sputnik. Действительно ли желтые двухэтажки за Оперным театром находятся в настолько ветхом состоянии, что их дешевле снести? Можно ли вообще обсуждать снос Осмоловки, пока не определен ее статус? Эти вопросы сейчас задают себе многие жители спорных кварталов, а также неравнодушные горожане, для которых Осмоловка — это не только стены.
Инвестора нет, статус не ясен
В понедельник завершается общественное обсуждение проекта детального планирования территории в границах улиц Старовиленская — Киселева — Куйбышева — Коммунистическая. Проект предполагает на первом этапе — до 2020 года — строительство жилого дома общей площадью 6 тысяч кв. м в районе улицы Старовиленской. А затем на втором этапе — уже после 2020 года —снос жилья в Осмоловке и строительство на этой территории новых домов в 5-6 этажей с торговым пассажем и подземными автостоянками.
Согласно официальной версии, инвестора, готового строиться на этих территориях, нет, а значит, нет острой нужды зачищать территорию. Более того, неясен статус кварталов — в ноябре прошлого года решение вопроса о придании Осмоловке статуса историко-культурной ценности (ИКЦ) было отложено. Потом поменялось законодательство, и вопрос о статусе снова повис в воздухе.
"Всю эту кашу заварил комитет архитектуры и градостроительства. Мы им говорили — не запускайте этот ПДП (проект детального планирования — Sputnik), подумайте. И вроде, они были с нами согласны. Но мне показалось, что на них надавили. При том, что они понимали, что этот ПДП непрофессионален, что этот ПДП вызовет колоссальный взрыв. Тем не менее, они решили его продвигать", — заявил Sputnik житель Осмоловки и один из инициаторов придания кварталам статуса ИКЦ Андрей Эзерин.
6 июля Sputnik направил письмо с просьбой об интервью председателю комитета архитектуры и градостроительства Павлу Лучиновичу. И был послан в пресс-центр Мингорисполкома, который должен помочь в организации беседы. Сотрудница пресс-центра в свою очередь сообщила, что интервью не будет. Будут письменные ответы на вопросы. К вечеру пятницы ответы Sputnik так и не получил.
"Ветхий" район
Косвенные аргументы в пользу сноса Осмоловки озвучил главный архитектор проектов УП "Минскградо" Александр Бондарчик после завершения презентации ПДП в администрации Центрального района Минска. Косвенные, потому что никаких цифр и расчетов в пользу сноса он тогда не привел.
"По многим факторам оценено, что лучше всего снести. Чтобы сохранить эту застройку, учитывая ее качество, нужно снести и построить то же самое, но из новых материалов, а это более чем нерентабельно", — сказал Бондарчик, но что это за факторы, не уточнил.
При этом "процент износа двухэтажек не знаю", честно признался архитектор, "эксплуатирующие организации" эти данные в "Минскградо" не предоставили.
"Это неправда, что район изношен. Потому что городская власть до сих пор не предоставила никаких документов, никаких экспертиз, которые бы показали, что он изношен. Этот район ничем не хуже и не лучше других. Если мы посмотрим на здание Дипсервиса, которое расположено рядом, там точно такие же двухэтажные строения, которые при капремонте — реконструкции — выглядят очень симпатично. И сейчас мы не ведем разговор о том, что их надо сносить", — возражает координатор общественной кампании "Генплан — для минчан" Денис Кобрусев.
Зато экспертные заключения есть у жителя Осмоловки Андрея Новика. Эту экспертизу он заказывал вместе с соседями еще в 2004-м году, когда возникла угроза выселения. Исполком уже тогда пытался признать их дом аварийным.
"Юристы изучили тогда документы исполкома и пришли к выводу, что экспертиза, на основе которой исполком принимал решение, не совсем объективная. К примеру, там было написано, что дом, в котором мы живем, покрыт жестью, а у нас лежал шифер. В общем, нам порекомендовали заказать еще одну экспертизу. Мы заказали несколько. И во всех полученных заключениях было написано: "состояние удовлетворительное". А между строк сказали: если вы не будете трогать это здание, оно еще сто лет простоит. Потому что там большая ширина фундамента, всего два этажа и деревянная крыша, которая практически не оказывает нагрузки", — рассказывает Новик.
В этом году Новик повторил экспертизу, говорит, заключение такое же — дом находится в удовлетворительном состоянии (копии заключений есть в редакции — Sputnik). "То есть людей дезинформируют, когда говорят, что район, в котором мы живем, ветхий", — настаивает житель Осмоловки.
Нерентабельный проект
Кто и когда будет реализовывать проект застройки территории, предложенный "Минскградо" на месте Осмоловки, власти не озвучивают. Говорят, нет инвестора. И особо подчеркивают, что найти желающих вложить деньги в этот проект будет непросто.
"С поиском инвертора могут возникнуть большие сложности, потому что процент сноса здесь — порядка 27%. А с точки зрения бизнеса процент сноса более 15% нерентабелен. Мы сознательно пошли на то, чтобы не строить 30-тиэтажные башни. За счет них можно было бы поднять рейтинг территорий и окупить снос. Но проект специально сделан заподлицо с существующей застройкой", — обрисовал идею и перспективы освоения Осмоловки Бондарчик.
О малопривлекательности для застройщиков таких обремененных территорий говорила Sputnik и начальник отдела жилищного строительства Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома Ирина Гонтарева.
"Строительство нового жилья на участках с большим объемом сноса финансово нецелесообразно. Может быть, когда стоимость квадратного метра была 1500-1600 долларов, заказчики еще рассматривали какие-то площадки. Сейчас же произвести отселение, снос, расчистить площадку, построить инфраструктуру, еще и новое жилье реализовать, получается, что это экономически нецелесообразно. Соответственно, интерес к этим площадкам упал. И да, речь в том числе и про такие кварталы, как Осмоловка", — уточнила Гонтарева.
Впрочем, если проект реализуют, а на месте Осмоловки появятся новые малоэтажные дома, квартиры в них врядли будут продавать по среднегородской цене. Во всяком случае, за метр в недавно построенном доме с противоположной стороны площади Победы (да, с ремонтом, но, тем не менее) просят 5 993 доллара. Хозяин "трешки" на Румянцева за свою недвижимость в зеленом центре рассчитывает получить 700 тысяч долларов.
Однако чиновники настаивают: московские схемы переселения из "реновируемых" малоэтажек в пустующие новостройки в Минске невозможны. Коротко, суть схемы в том, что старые пятиэтажки в центре Москвы сносят, а людей переселяют в новенькие панельки, в том числе выкупленные московскими властями у коммерческих застройщиков. Получается двойная выгода: строительный рынок получает стимул для развития и освобождаются новые площадки в центре города, где можно построить жилье иного класса с совершенно иной рентабельностью.
По словам Гонтаревой, в Минске не настолько остро стоит проблема "простаивающих" новостроек. Да, спрос на коммерческое жилье тоже просел, но "не критично", говорит чиновница. Ежемесячно в комитете регистрируют порядка 350-450 договоров долевого строительства. Строятся иностранцы, россияне и белорусские граждане из регионов. Так что потребности срочно "пристраивать" пустующие метры в новых комплексах как будто нет.
К тому же в том же Центральном районе есть менее спорные площадки для освоения. Но тогда совершенно непонятно, почему городские власти взялись за Осмоловку, не освоив запланированные под застройку территории завода "Горизонт" и бывшего троллейбусного парка. Почему Осмоловка?!
"Это пока просто планы архитекторов. Это центральная часть города, и ее надо привести в порядок. Но чтобы конкретно туда кто-то претендовал, я такого не слышала", — подытожила Гонтарева.
Несмотря на ценности
Открытым остается вопрос и со статусом Осмоловки. Белорусский республиканский научно-методический совет по вопросам историко-культурного наследия при Министерстве культуры так и не рискнул сказать, что ценности Осмоловка не представляет. Но и защитить ее статусом не смог. Просто отложил решение вопроса.
Но, в любом случае, ПДП, предусматривающий снос Осмоловки, имеет все шансы быть отправленным на доработку. Архитекторы в своем проекте не учли, что вокруг спорных кварталов есть уже признанные ценности, которые требуют бережного подхода.
"Этот проект детального планирования не может быть сейчас принят, потому что вокруг Осмоловки есть 11 историко-культурных ценностей. Они примыкают непосредственно к этим кварталам. А по закону, чтобы разрабатывать какую-то градостроительную документацию, на эти объекты должны быть утверждены проекты зон охраны. Сейчас утвержденный проект зоны охраны есть только на один объект, признанный историко-культурной ценностью — на комплекс зданий завода Оливария. Более того, этим ПДП прогнозируется расширение улицы Богдановича до 5 полос и частичный демонтаж строения Богдановича, 24, но это здание тоже имеет статус историко-культурной ценности", — объяснила Петрова.
Эти замечания к ПДП уже оформлены и направлены в комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома. Причем свое мнение в письменном виде высказали как общественные активисты из "Гісторыкі", так и, по данным Петровой, специалисты Министерства культуры.
Слышать людей
Обсуждать настроения людей в рамках общественного обсуждения ПДП власти не стали. Презентация проекта предполагала одностороннее информирование. Возражения, замечания и предложения предлагалось оформлять письменно и оставлять в райисполкоме — районные власти обещали передать их для рассмотрения на архитектурно-градостроительном Совете при главном архитекторе города Минска. Совет и будет решать судьбу проекта.
"На самом деле люди обращаются с разными запросами: и остаться, и выехать в том числе. Мнения разные. Задача в том, чтобы эти мнения удовлетворить в рамках закона. И даже если будут приняты какие-то непопулярные решения, которые не будут устраивать отдельные персоналии и квартиры, мы обязаны их в общих интересах принимать", — объяснял свое видение ситуации глава администрации Центрального района Игорь Бузовский.
Бузовский лично съездил в Осмоловку и пообщался с несколькими жителями. Ездил без журналистов и публично впечатлениями не делился.
"Да, у нас есть дома, которые требуют ремонта. Возможно, и сноса, но это вопрос отношения к месту, где живешь. Простой пример — балконы. Есть балконы, которые рассыпались, потому что хозяин за ними не ухаживает, а есть балконы, которые реставрированы, побелены и покрашены так, что это просто космос. То есть сейчас состояние жилья в большей степени зависит от самих жителей", — объясняет главную проблему Осмоловки местный житель Андрей Новик.
И Новик, и еще один местный житель Андрей Эзерин убеждены, местные смогли бы сами решить накопившиеся коммунальные проблемы. Но это при условии, если бы Осмоловку оставили в покое. Есть формат Товарищества собственников, и есть — у внушительной части жителей — большое желание сохранить старые кварталы.
"Моя идея простая, и ее поддерживают многие общественники: оставить все, как есть, и привести квартал в порядок. Дать ему свободу, чтобы люди перестали жить под дамокловым мечом. И дальше начнется естественное развитие: кто-то будет продавать квартиры, но не за бесценок, а нормально. Приедут другие люди, которые могут вложить деньги в ремонт", — говорит Эзерин.
В Осмоловке, по данным разработчиков ПДП, сейчас проживает порядка двух тысяч человек. Между тем электронную петицию против сноса Осмоловки подписали уже более 7 тысяч. Судьба желтых двухэтажек беспокоит не только местных. В конце концов, это действительно не только квадратные метры, но и особая история, особый дух и атмосфера.
"Никто не знает, сколько подписей надо собрать, чтобы конкретный чиновник при принятии решения учел это. Чиновники это сами этого не знают. Но если все это делать, то это приводит — не в 100% случаях, но во многих — приводит к успеху. Чем больше резонанс, тем больше шансов защитить", — говорит координатор общественной кампании "Генплан — для минчан" и один из инициаторов сбора подписей под петицией Денис Кобрусев.
Активист полагает, что шансы быть услышанными у протестующих против сноса Осмоловки есть. Во всяком случае, у тех, кто отвоевывал зеленые зоны в Первомайском районе и дворы у Привокзальной площади, получилось заставить городские власти скорректировать свои строительные планы.
Вместо сноса
Если бы активистов "Гісторыкі" не отвлекали на борьбу в рамках обсуждения ПДП, менеджмент-план развития Осмоловки был бы уже готов. А значит, можно было бы возвращаться к обсуждению историко-культурного статуса кварталов и не тратить время, силы и эмоции на разговоры о сносе.
План пока в работе. Хотя идея уже оформлена.
"Идея в том, что мы полностью сохраняем все дома, окружение, но мы пересматриваем территории детских садов. Исторически они не предусматривались. Там должно было быть что-то другое. Надо принять, что в таком виде, как Осмоловка есть сегодня, в покое ее не оставят. Поэтому надо решить, что отдать и чем пожертвовать, чтобы сохранить кварталы. И вот этот вариант с перепрофилированием территорий детских садов, строительством там новых жилых домов, этот вариант, возможно, позволит сохранить Осмоловку, эту застройку по периметру, это окружение и определенный колорит", — рассказывает исполнительный директор "Гісторыкі" Татьяна Петрова.
Этот вариант, кстати, не исключал и архитектор Бандарчик, когда ему напоминали о нерешенном вопросе о статусе Осмоловки.
"Если жилая застройка будет признана исторической ценностью, то какие-то реконструктивные мероприятия можно осуществлять на внутренних территориях — в районе детских садов. Такие проекты были. Там выводилась не очень высокая, но интересная террасная застройка, которая дополнялась этими домиками с условиями их реконструкции. То есть там может быть не снос, а снос или реконструкция или просто реконструкция", — допускал архитектор.
Общественное обсуждение проекта детального планирования застройки территории в границах улицы Старовиленская — улицы Киселева — улицы Куйбышева — улицы Коммунистическая, которая на втором этапе после 2020 года предполагает снос Осмоловки, завершается 17 июля.
Все замечания, собранные за 25 дней обсуждения в администрации Центрального района, будут переданы в Мингорисполком. В течение 15 дней должно состояться заседание архитектурно-градостроительного Совета при главном архитекторе Минска, который должен решить — рекомендовать или не рекомендовать проект к утверждению. Затем ПДП направят на экспертизы и утверждение.
"Но даже если посмотреть на черный вариант — что чиновники утвердят ПДП — все равно снос Осмоловки запроектирован после 2020 года. А в 20-21 году будет очередная корректировка генплана. И скорее всего городские власти на уровне обсуждения следующего генплана получит еще одну большую проблему", — предупредил развитие событий Денис Кобрусев.