Адвокат: Если дело касается госинтересов, ваше право собственности на землю никто не защитит

Право собственности на землю в Беларуси — явление из области эзотерики. Формально оно есть, но на деле государство может отобрать у собственника землю, ссылаясь на свои интересы. Дмитрий Кравченко, адвокат и управляющий партнер бюро «Правовой советник», рассказал Realt.by о правовых особенностях сделок в сфере загородной недвижимости, практике изъятия земельных участков, а также о том, каково это — судиться с государством за земельный интерес и к чему это обычно приводит.

«В Беларуси невозможно инвестировать в участки: судьба земли следует за судьбой домовладения»

Как известно, бесплатный участок от государства можно получить только в пожизненно наследуемое владение. Если участок приобретен с молотка, у победителя аукциона возникает на него право собственности. Вернее, так его называют.

На деле в Беларуси право собственности на землю является формальностью, между ним и пожизненным пользованием особой разницы нет. Как собственник, так и землепользователь ежегодно платят земельный налог, не имеют права продавать пустой участок и могут лишиться земли, если не будут использовать ее по назначению и при несоблюдении сроков строительства жилого дома.

Государство может изъять участок у собственника с таким же успехом, как у землепользователя, мотивируя это собственными нуждами. Единственная разница в том, что собственник получит при этом компенсацию за земельный надел в соответствии с его кадастровой ценой, а землепользователь не получит ничего.

Правда, тот, кто приобрел участок с аукциона, в случае изъятия может даже не вернуть вложенные деньги: выставляя землю на аукцион, сельсоветы формируют начальную цену исходя из кадастровой оценки, конечную же определяет рынок. Зачастую кадастровая цена серьезно отличается от рыночной — ее не так часто пересматривают. Однако земли, на которые государство может в ближайшем будущем положить глаз, как правило, на аукцион не выставляются.

Кстати, право собственности на землю не означает, что в случае изъятия для государственных нужд ее собственник может рассчитывать на участок в пределах того же населенного пункта, на что ссылаются многие отселенцы столичного частного сектора:

— Юридически это правило существует, но в некоторых случаях оно просто неприменимо на практике. Например, в Минске, где назначение каждого клочка земли определяется генеральным планом развития города, последняя редакция которого предлагает вынести усадебную застройку за МКАД. И те, кого выселяют из частного сектора в Минске, скорее всего, смогут получить участок только за его пределами — в Минском районе.

На вопрос, были ли прецеденты, когда людям удалось через суд отстоять свое право на участок в Минске, ссылаясь на конкретную строчку в законе, Дмитрий Кравченко ответил отрицательно:

— Я таких прецедентов не знаю. Как правило, взамен частного дома переселенцам предлагают квартиры в многоквартирных домах. Судебная практика показывает, что в земельных вопросах суд, как правило, принимает сторону государства. Если есть приоритет государства на эту землю, ваше право собственности никто не защитит, — предупредил практикующий адвокат.

«Иногда проще узаконить самострой, чем получить все разрешения на строительство»

— Порой легализовать самострой и по затратам, и по времени обойдется дешевле, чем построить дом по букве закона. В Минской области был интересный случай: фермер получил землю под ведение фермерского хозяйства. Ничего не согласовывая, построил на участке 9 единиц недвижимости. Когда пришла пора выходить на пенсию, фермер решил свои строения узаконить. Пришли специалисты из агентства по регистрации недвижимости и земельному кадастру, провели техническую инвентаризацию, экспертизу на несущую способность и дали штраф — 5 базовых величин. И фермер гордо, с решением исполкома в руках пошел регистрировать свою недвижимость. Вся эта процедура заняла 2 месяца.

Правда, юрист оговаривается: успех согласования подобных самостроев зависит от местных органов власти. Если самострой стоит на самовольно захваченной земле, согласовать его и вовсе нет шансов. Но если земельный участок находится в пользовании или собственности, его целевое назначение позволяет строить и обслуживать жилой дом, и самовольный строитель не допустил грубых нарушений, которые могут повлечь за собой обрушение несущих конструкций, то, как правило, такой дом узаконивается без проблем.

Есть еще один вид самостроев — результат строительства и реконструкции в частном секторе, который идет под снос. Многие столичные районы частной застройки значатся в планах на снос по 30−50 лет. Например, усадьбы в районе Национального аэропорта и Грушевки. Сменяются поколения, и люди, которые там живут, вынуждены так или иначе ремонтировать свое жилище, достраивать его. Эти действия государство считает самовольными, их результат, как правило, не согласовывает, а стоимость сносимого дома будет оценивать не по факту, а по паспорту, который не менялся с того момента, как дом попал в планы на снос.

«Сельсоветам не интересно изымать участки, которые не будут проданы с молотка»

Угроза изъятия земель, на которых за 3 года не вырос частный дом, возникла еще в 2006 году, когда был подписан соответствующий указ президента. Но, судя по практике изъятия, сельсоветы интересуются судьбой лишь тех участков, которые представляют собой материальную ценность и могут быть проданы с молотка.

— Торговля землей с молотка призвана пополнить местные бюджеты. Так что местным исполнительным властям нет интереса изымать участки, которые не будут проданы хотя бы по кадастровой цене. Но это не значит, что остальным недостроям или пустующим землям изъятие не угрожает. Приезжает прокурорская проверка, дает заключение: «сельсоветы не следят, закон не исполняют». И тогда начинается массовое исполнение, причем не только в этом сельсовете, но и в близлежащих.

В настоящее время земельный участок бесплатно может быть представлен только нуждающимся в улучшении жилищных условий и только один раз, а в г. Минске — только многодетным семьям. По закону в течение одного года после оформления права на участок землепользователи должны начать строительство. Продать готовый дом, возведенный на бесплатной земле, можно только спустя 8 лет после того, как он сдан в эксплуатацию. Кроме того, до продажи дома семьи, которые воспользовались льготным кредитом, обязаны выполнить все кредитные обязательства перед банками.

Но есть возможность отчуждения этого дома вместе с землей при наличии уважительной причины. Нужно предложить выкупить этот дом местным исполнительным властям, а именно — сельсовету, указав причину, по которой люди, нуждавшиеся в улучшении жилищных условий, внезапно от них отказываются: переезд на новое место жительства, смерть родственника и так далее. Скорее всего, местный орган власти откажется от покупки дома, и тогда бывшие нуждающиеся могут его законно продать по рыночной цене, но не ниже той, за которую было предложено приобрести дом местному исполнительному органу управления.

Но какой бы ни была рыночная цена строения, вряд ли участок, выделяемый льготникам, способен что-то к ней добавить. Как правило, это земли с очень низкой кадастровой оценкой. Поэтому особого повода для спекуляций с ними не возникает.