Новое в арендных отношениях (окончание)
(Окончание. Начало читайте ЗДЕСЬ)
Дополнения и изменения, внесенные в приложение 1 к Указу № 518, предусматривают дополнение этого перечня новыми субъектами хозяйствования. Так, предусматривается предоставление в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в отношении которых Республика Беларусь либо административно-территориальная единица, обладая акциями (долями в уставных фондах), может определять решения, принимаемые этими хозяйственными обществами, общественному объединению «Военно-патриотический клуб «Поиск» и Республиканскому общественному объединению «Белорусский детский фонд». При этом для Белорусского детского фонда предоставление в безвозмездное пользование предусмотрено только для недвижимого имущества, занимаемого им на 1 января 2010 г.
Приложением 1 к Указу № 518 предусматривается предоставление в безвозмездное пользование недвижимого имущества Центральному комитету, территориальным комитетам (областным, городским, районным, районным в городах), первичным организациям с правами районного комитета общественного объединения «Белорусский республиканский союз молодежи» для размещения аппаратов управления. При этом предоставление в безвозмездное пользование недвижимого имущества для указанной цели предусматривалось лишь по имуществу, занимаемому данными организациями по состоянию на 1 марта 2005 г. Указ № 569 отменил это ограничение, в связи с чем предоставление в безвозмездное пользование недвижимого имущества названным организациям будет осуществляться вне зависимости от времени заключения договора аренды.
ДОПОЛНЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ, ВНЕСЕННЫЕ В ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ СДАЧИ В АРЕНДУ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ), ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ИХ ЧАСТЕЙ, НАХОДЯЩИХСЯ В РЕСПУБЛИКАНСКОЙ СОБСТВЕННОСТИ, УТВЕРЖДЕННОЕ УКАЗОМ № 518
Частью второй п. 3 данного Положения установлена норма, обязывающая юридических лиц – арендодателей предоставлять в облисполкомы и Мингорисполком информацию об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду, в т.ч. в случаях их высвобождения в результате окончания либо досрочного прекращения договоров аренды. Информация юридическими лицами должна представляться в 10-дневный срок после получения от соответствующих вышестоящих государственных органов согласования на сдачу в аренду предлагаемых объектов недвижимости (когда такое согласование предусмотрено законодательством). Информация представляется для размещения на сайтах облисполкомов и Мингорисполкома в сети Интернет. Предусмотрена также персональная ответственность руководителей организаций – арендодателей недвижимого имущества за нарушение установленного порядка информирования. Данная норма призвана обеспечить открытость сдачи в аренду государственного имущества, исключить злоупотребления в этой сфере, содействовать вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемого недвижимого имущества.
В целях защиты интересов арендатора в данную норму внесено дополнение, согласно которому информацию об объектах недвижимого имущества, предлагаемых к сдаче в аренду в случаях их высвобождения в результате окончания договора аренды, юридическое лицо – арендодатель представляет в облисполкомы и Мингорисполком для размещения на сайтах в сети Интернет лишь в том случае, когда арендатором не реализовано его преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок предусмотрено в ст. 592 Гражданского кодекса. Согласно п. 1 данной статьи, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 5 указанного Положения предусмотрены нормы, касающиеся сдачи в аренду зданий и изолированных помещений, находящихся в республиканской собственности, путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Установлено, что путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды подлежат сдаче в аренду здания и изолированные помещения:
в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых Совмином в соответствии с Декретом Президента от 28.01.2008 № 1 «О стимулировании производства и реализации товаров (работ, услуг)»;
для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определенных Совмином.
К указанным случаям предусмотрены исключения, допускающие заключение договоров аренды зданий и изолированных помещений без проведения аукциона. К этим исключениям Указом № 569 добавлено еще одно. Установлено, что без проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды допускается заключение договоров аренды зданий и изолированных помещений при сдаче в аренду этого имущества на новый срок арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды.
Таким образом, данное дополнение также направлено на защиту интересов арендатора, арендовавшего недвижимое имущество, исключению с его стороны дополнительных расходов, связанных с участием в аукционе по продаже права заключения договора аренды этого имущества.
ДОПОЛНЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ, ВНЕСЕННЫЕ В ПРИЛОЖЕНИЕ 2 К ПОЛОЖЕНИЮ О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ), ИЗОЛИРОВАННЫХ ПОМЕЩЕНИЙ, ИХ ЧАСТЕЙ, УТВЕРЖДЕННОМУ УКАЗОМ № 518
Приложением 2 к названному Положению (далее – Приложение) установлены понижающие и повышающие коэффициенты к базовым ставкам арендной платы, которые применяются при определении размеров арендной платы для отдельных видов деятельности, осуществляемых на арендуемых площадях, отдельных категорий арендаторов и объектов недвижимого имущества. Приложением установлены различные размеры понижающих и повышающих коэффициентов.
Так, в соответствии с подп. 1.1.3 п. 1 Приложения установлен понижающий коэффициент 0,1 к базовым ставкам арендной платы для расчета размеров арендной платы за площади, арендуемые общественными организациями (объединениями), объединениями юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей (ассоциациями и союзами) в соответствии с перечнем, утверждаемым Совмином по согласованию с Президентом. Согласно Указу № 569 к названным субъектам хозяйствования добавлены организационные структуры и фонды общественных организаций (объединений). Таким образом, возможность применения к базовым ставкам понижающего коэффициента 0,1 предусматривается не только в отношении общественных организаций (объединений), но и их организационных структур, фондов.
Согласно Указу № 569 дополнительно предусмотрено применение понижающего коэффициента 0,1 к базовым ставкам арендной платы за площади, арендуемые:
республиканскими государственно-общественными объединениями, их организационными структурами;
профессиональными союзами (объединениями профессиональных союзов), их организационными структурами (подразделениями).
В отношении профессиональных союзов необходимо пояснить следующее. В соответствии с приложением 1 к Указу № 518 освобождены от арендной платы профессиональные союзы (их объединения), входящие в Федерацию профсоюзов Беларуси, и организационные структуры профессиональных союзов (их объединений), использующие площади для проведения собраний членов профессиональных союзов, размещения аппаратов управления, библиотек, клубов по интересам, кружков, самодеятельных художественных коллективов, не занимающихся предпринимательской деятельностью, безвозмездного оказания членам профсоюзов, иным гражданам юридических, культурно-просветительных и образовательных услуг, если коллективными договорами (соглашениями), участниками которых являются эти профессиональные союзы (их объединения), предусмотрено предоставление соответствующего недвижимого имущества. При этом данная норма предусматривает предоставление в безвозмездное пользование недвижимого имущества, занимаемого профессиональными союзами (их объединениями), входящими в Федерацию профсоюзов Беларуси, по состоянию на 1 октября 2005 г.
Таким образом, часть недвижимого государственного имущества (занимаемого на 1 октября 2005 г.) предоставляется профессиональным союзам (их объединениям), входящим в Федерацию профсоюзов Беларуси, по договорам безвозмездного пользования, а часть (занимаемого после 1 октября 2005 г.) – по договорам аренды. При этом по договорам аренды размер арендной платы рассчитывается по установленным Указом № 518 базовым ставкам арендной платы в полном размере. Предусмотренное Указом № 569 применение понижающего коэффициента 0,1 к базовым ставкам арендной платы за площади, арендуемые профессиональными союзами (объединениями профессиональных союзов), их организационными структурами (подразделениями), позволит профессиональным союзам (объединениям), их организационным структурам (подразделениям), входящим в Федерацию профсоюзов Беларуси, существенно понизить размер арендной платы за площади, занимаемые после 1 октября 2005 г. Кроме того, данная норма дает возможность существенно уменьшить размеры арендной платы для профессиональных союзов (объединений профессиональных союзов), их организационных структур (подразделений), не входящих в Федерацию профсоюзов Беларуси, за занимаемые ими площади.
Указом № 569 отменено действие подп. 2.1 п. 2 Приложения. Данный подпункт с момента принятия Указа № 518 вызывал много споров и нареканий. Подпунктом 2.1 п. 2 Приложения предусматривалось применение к базовым ставкам арендной платы повышающего коэффициента 3,0 за площади, арендуемые для размещения руководителей, иных органов управления юридического лица либо его обособленных подразделений, в т.ч. их структурных подразделений, осуществляющих материально-техническое, финансовое, кадровое, юридическое обеспечение, а также ведение бухгалтерского учета и делопроизводства. Таким образом, применение данного повышающего коэффициента осуществлялось при определении размеров арендной платы в отношении площадей, используемых управленческим персоналом арендатора, и не осуществлялось в отношении площадей, на которых непосредственно осуществлялось производство продукции (работ, услуг). Такое разделение вызывало критику, поскольку любая деятельность по производству продукции, выполнению работ, оказанию услуг предполагает определенную работу по организации и управлению производственным процессом, что обуславливает наличие управленческого персонала. Таким образом, наличие управленческого персонала и необходимость его размещения — неотъемлемая часть производственного процесса, в связи с чем подходы к формированию размеров арендной платы за производственные площади и площади, занимаемые персоналом, обеспечивающим процесс производства, должны быть одинаковы. Как представляется, отмена применения повышающего коэффициента 3,0 должна реально повлиять на снижение размеров арендной платы за площади, арендуемые для этих целей.
ДОПОЛНЕНИЯ И ИЗМЕНЕНИЯ, ВНЕСЕННЫЕ В ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РАЗМЕРОВ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ СДАЧЕ В АРЕНДУ ТОРГОВЫХ МЕСТ НА РЫНКАХ И ТОРГОВЫХ ОБЪЕКТАХ В ТОРГОВЫХ ЦЕНТРАХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И ЧАСТНОЙ ФОРМЫ СОБСТВЕННОСТИ, УТВЕРЖДЕННОЕ УКАЗОМ № 518
Предусмотренные Указом № 569 дополнения и изменения в основном касаются пп. 2 и 6 данного Положения.
Часть третья п. 2 Положения дополнена новой нормой. Пункт 2 Положения предусматривает непосредственный механизм расчета размеров арендной платы. Установлено, что размер арендной платы за торговые места на рынках и торговых объектах в торговых центрах государственной и частной формы собственности устанавливается арендодателями исходя из площади торгового места, а также ставки арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади. В свою очередь, ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади определяется путем умножения базовой ставки согласно приложению к Положению на коэффициент 0,6–1,0, установленный облисполкомами и Мингорисполкомом в зависимости от местонахождения торговых объектов в населенных пунктах. Приложением к Положению определено пять размеров базовых ставок, дифференцированных в зависимости от административной значимости населенных пунктов, в которых находятся торговые объекты. Базовые ставки установлены в определенном размере в базовых величинах для следующих категорий населенных пунктов:
г. Минск — 1,1 базовой величины;
гг. Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев — 0,7 базовой величины;
гг. Барановичи, Кобрин, Пинск, Новополоцк, Орша, Полоцк, Жлобин, Мозырь, Светлогорск, Волковыск, Лида, Новогрудок, Слоним, Борисов, Жодино, Заславль, Молодечно, Слуцк, Солигорск, Бобруйск, Осиповичи — 0,6 базовой величины;
города, являющиеся районными центрами, за исключением гг. Барановичи, Кобрин, Пинск, Новополоцк, Орша, Полоцк, Жлобин, Мозырь, Светлогорск, Волковыск, Лида, Новогрудок, Слоним, Борисов, Молодечно, Слуцк, Солигорск, Бобруйск, Осиповичи, — 0,4 базовой величины;
другие населенные пункты — 0,3 базовой величины.
Однако практика показала, что торговые объекты могут находиться вне административных границ населенных пунктов. Примером тому на сегодняшний день является ЗАО «Выставочный центр «Аквабел», расположенный на пересечении Логойского тракта и Минской кольцевой автодороги. В связи с этим Указом № 569 предусмотрена дополнительная норма, согласно которой при сдаче в аренду торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах, находящихся вне административных границ населенных пунктов, ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки, установленной согласно приложению к Положению для категории «Другие населенные пункты». Эта норма аналогична норме, предусмотренной в Положении о порядке определения размеров платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденном Указом № 518 (п. 8).
Внесено изменение одинакового содержания в абзац третий части первой и в часть вторую п. 6 Положения.
Пункт 6 Положения предусматривает нормы, связанные с установлением повышающих коэффициентов к ставкам арендной платы при сдаче в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям торговых мест на рынках и торговых объектах в торговых центрах, регламентируя при этом величину прибыли, учитываемую при установлении размеров повышающих коэффициентов. Редакция нормы о величине прибыли, предусматриваемой при установлении повышающих коэффициентов, содержащаяся в абзаце третьем части первой и в части второй п. 6 Положения, не вполне понятно отражает перечень расходов, к сумме которых необходимо рассчитывать размер прибыли. Предусмотрено, что при установлении повышающих коэффициентов учитывается размер прибыли, обеспечивающий определенную рентабельность к сумме расходов на содержание и функционирование торгового объекта. Такая редакция вызывала вопросы в части полноты учета расходов на содержание и функционирование торгового объекта для определения величины прибыли, учитываемой при определении размеров повышающих коэффициентов.
В связи с этим Указом № 569 внесено изменение в абзац третий части первой и в часть вторую п. 6 Положения, согласно которому в отношении торгового объекта выражение «расходов на содержание и функционирование» заменено на выражение «амортизационных отчислений, налогов, сборов, других обязательных платежей, уплачиваемых в бюджет арендодателями торговых мест, учитываемых в составе затрат, включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг) в соответствии с законодательством, расходов, связанных с содержанием и функционированием». Такая редакция позволит более полно учитывать расходы, связанные с содержанием и функционированием торгового объекта при определении размеров устанавливаемых повышающих коэффициентов.
Часть третья п. 6 Положения предусматривает, что при определении суммы прибыли, закладываемой в расчет повышающих коэффициентов, необходимо учитывать расходы арендодателя, связанные с использованием собственных и (или) заемных средств, направляемых на финансирование капитального ремонта, строительства, реконструкции и модернизации торговых объектов. При этом установлено, что заемные средства физического лица должны быть оформлены договором займа, заверенным нотариально.
Как уже отмечалось, до принятия Указа № 518 определение размеров арендной платы за предоставляемые торговые места на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности, а также установление повышающих коэффициентов к арендной плате регулировались Указом № 148. При этом не предусматривалось, что заемные средства физического лица, направленные арендодателем на финансирование капитального ремонта, строительства, реконструкции и модернизации торгового объекта, должны быть оформлены договором, заверенным нотариально. В связи с этим при установлении повышающих коэффициентов к арендной плате в соответствии с Указом № 148 данные расходы арендодателя учитывались в расчете размеров повышающих коэффициентов, которые согласовывались с председателями облисполкомов и Мингорисполкома. Указом № 518 предусматривается не согласование, а установление облисполкомами и Мингорисполкомом повышающих коэффициентов к ставкам арендной платы. В связи с этим облисполкомами и Мингорисполкомом была проведена работа по установлению повышающих коэффициентов к арендной плате в соответствии с Указом № 518, который, как отмечалось, не учитывал при установлении повышающих коэффициентов расходы арендодателя, связанные с финансированием капитального ремонта, строительства, реконструкции и модернизации торгового объекта за счет заемных средств физического лица, не оформленных нотариально. В связи с этим для определенных торговых объектов размеры повышающих коэффициентов снизились.
Указом № 569 предусматривается внесение дополнения в часть третью п. 6 Положения, согласно которому при установлении повышающих коэффициентов к ставкам арендной платы должны учитываться расходы арендодателя, связанные с финансированием капитального ремонта, строительства, реконструкции и модернизации торгового объекта за счет заемных средств физического лица, оформленных договором займа, не заверенному нотариально, если эти средства учитывались при согласовании председателями облисполкомов и Мингорисполкома повышающих коэффициентов к арендной плате, осуществляемом в соответствии с Указом № 148.