IT-шник из Минска о рынке частного жилья: «Дом — плохая инвестиция, он устаревает и обесценивается»

«В садовых товариществах проблемы решаются, в деревнях — нет»

Участок в двух километрах от МКАД, между деревнями Зацень и Цнянка, бабушка Максима купила в 1961 году. В 2004-м старую дачу снесли и построили полноценный кирпичный дом, а в 2016-м все разобрали и отстроили заново, оставив без изменений лишь «коробку». Стены, полы, потолки и перегородки были демонтированы и заменены, а потому внешне дом выглядит старше, чем внутри. Кроме того, в дом провели коммуникации — газ, программируемое отопление, канализацию, водопровод и даже высокоскоростной Интернет, цифровое ТВ, домофон и систему «умный дом».

— Затевая ремонт, планировали, что это будет жилье в дополнение к городской квартире. В итоге — на постоянке прожили здесь несколько лет. Из-за того, что «коробка» и внутренняя отделка реализованы с разницей более 10 лет, снаружи дом выглядит старше. Но лично мне красный кирпич очень нравится, а потому не хотелось все закатывать в шубу, как у всех, — рассказывает хозяин дома.

В 2015 году Максим выкупил соседний участок, увеличив территорию до 12 соток. Площадь позволила построить сауну, стоянку для автомобилей, хозпостройку и даже выделить место под сад и грядки для «старшего поколения». С момента написания прошлой статьи поменялся и внешний облик самого садового товарищества — в порядок привели главную улицу и проезды, укрепив мнение Максима о том, что «косяки», которые в деревнях упираются в бюрократию, в садовых товариществах решаются:

— В одной из прошлых статей я немного рассказывал об этом доме, единственным его недостатком выделяя «последние 300 метров улицы не заасфальтированы». По факту вопрос решился наличием толкового руководства. Так, в течение года у нас появились и ровные дороги из асфальтовой крошки, и уличное освещение, начала строиться детская площадка, а в планах — еще больше улучшений, соответствующих современным понятиям о комфорте. Что касается отношения к дачным поселкам, то своих взглядов я не изменил. До сих пор придерживаюсь принципа «никаких участков в деревне — только с/т».

Среди аргументов Максима: высокая концентрация офисов/складов/СТО среди частного сектора вблизи Минска; проблемы с инфраструктурой, которые решаются только силами госорганов, «другими словами — не решаются вообще», и то, что в садовых товариществах, в отличие от деревень, проект любого масштаба можно сделать силами собственников:

— Нужен только адекватный коллектив и толковое руководство. К слову, в нашем товариществе с этим все хорошо. Вопрос нюансов с инфраструктурой и законами в садовых товариществах — по большей части надуман. Я объездил не один десяток «престижных» населенных пунктов под Минском, рассматривал множество вариантов на перспективу, но в итоге решил для себя, что от с/т не откажусь, а в деревне ничего брать не буду. Как альтернатива — частный сектор в Минске в черте МКАД, но только в некоторых районах, где земля стоит дороже всего и домам не предписан снос.

«Придерживаюсь гибкого подхода к недвижимости: “Менять старое на новое” на постоянной основе и по мере возможностей»

Со слов собственника, дом появился в продаже, так как изменились финансовые возможности семьи. Появились деньги на улучшение жилищных условий, а потому Максим с супругой приняли решение продать нынешний дом за ненадобностью:

— В Беларуси до сих пор бытует мнение, что недвижимость покупается раз и навсегда. Из-за этого люди десятилетиями ютятся в тесной комнате несколькими поколениями, собирая деньги на условную «трешку». Нам же по душе другой подход, когда объект строится/покупается исходя из текущих возможностей, а не будущих. Конечно, каждый дом строится как последний и на всю жизнь, но если появляются новые финансовые возможности — планка поднимается, и начинается движение на улучшение. Мне кажется, что улучшать жилищные условия нужно по мере возможности. К примеру, если не хватает ресурсов на заветную «трешку» — купите «двушку». Позже подсоберете еще и обменяете ее на трехкомнатную квартиру, зато все это время поживете в комфорте, — рассуждает Максим.

Вместе с тем молодой человек не отрицает минусов своего подхода, главный из которых — финансовые потери:

— Условно говоря, себестоимость нашей первой квартиры была $80 тыс., продали мы ее существенно дешевле — за $65 тыс. То же самое — с нынешним домом. Мы не рассчитываем продать его по себестоимости, которая за все время потянула около $150 тыс. суммарных вложений. Дача продается за $110 тыс., даже предусмотрен некоторый торг, но мы не расстроены. Главный плюс данного подхода — ты все время живешь в комфортном жилье, не собирая десятками лет на «королевский дворец», который можешь и никогда не построить, если что-то пойдет не так.

Не изменяя своим правилам, новый дом Максим строит в черте МКАД (микрорайон Зацень). В планах закончить стройку в течение 2019-2020 годов:

— Иметь и содержать одновременно два дома по 150-200 «квадратов» молодой семье из трех человек не оптимально как с точки зрения затрат по деньгам, так и с точки зрения затрат по времени. Условно говоря, я люблю покосить газон, а жена — прибраться в доме. Но для того, чтобы содержать в порядке два дома и три участка, нужно «убить» все выходные, а на домработниц и садовников мы еще не созрели.

«Дом — плохая инвестиция, он устаревает и обесценивается»

В связи со строительством нового дома пара решила продать нынешний, оставив в целях инвестиций лишь смежный участок, который сегодня используется как сад. Впоследствии на нем можно построить небольшую дачу для сезонного отдыха или работы на земле, а при желании — даже полноценный дом.

Что касается самой дачи, то Максим уверен: недвижимость в частном секторе — плохая инвестиция. Через 10 лет существующий ремонт устареет, здание обветшает, а объект обесценится. Хранить его в наследство детям — не вариант:

— На мой взгляд, недвижимость нужно продавать тогда, когда на нее есть спрос. На сегодня в доме сделан современный «свежий» ремонт, в котором приятно и комфортно жить. Через 10 лет он будет уже не актуален. А если я оставлю дом в надежде подарить, скажем, на 18-летие дочке, то вряд ли она оценит этот подарок. Ведь пройдет почти 2 десятка лет, к этому времени весь ремонт нужно будет делать заново (в конце концов, вспомните, как сейчас воспринимается ремонт 1999-го года).

Площадь дома порядка 170 квадратных метров, из которых 127 — жилые. Проект предусматривает три уровня, один из которых мансардный. На первом этаже размещается детская, гостиная, кухня и ванная комната. На втором две спальни с просторной гардеробной, кабинет и санузел с душевой кабиной. В мансарде — зона отдыха.

Со слов Максима, все строилось для жизни качественно и на века, а потому продавец не боится стать соседом потенциального покупателя:

— Получается, что с покупателем дома мы останемся соседями (ред. — смежный участок остается в собственности Максима), и нам еще надо как-то жить рядом многие годы. Это своеобразный гарант качества и надежности. Когда в процессе эксплуатации дома захочется разузнать какие-либо вопросы, всегда можно рассчитывать на мою помощь.

Нужна ли квартира, если есть дом?

И Максим, и его жена Стася всю жизнь прожили в Минске. К переезду загород шли планомерно и уже в сознательном возрасте. Для начала купили квартиру для подстраховки, в итоге — все время прожили на даче, а потому от квартиры отказались. Сейчас у пары растет маленькая дочка, и супруги вновь задумались о покупке квартиры:

— Очень часто люди задаются вопросом «Нужна ли еще квартира, если собираешься жить в своем доме?». Для себя я окончательного ответа на данный вопрос еще не определил. На своем опыте: для семьи без детей или с детьми детсадовского возраста — однозначно не нужна. Жизнь в пригороде никак не усложняет семейную логистику и типовые активности (покупки, развлечения, работа, детский сад, медицина). Нюансы возникают, когда детей надо отправлять в школу: а есть ли продленка? а куда пойдет после уроков? а как завезти/отвезти на бесконечные секции и кружки? Моя дочка пойдет в школу еще не скоро, пока волноваться нечего, но у некоторых соседей уже возникали такие сложности. Поэтому, откровенно говоря, несмотря на то, что в свое время мы отказались от квартиры в пользу дома, сейчас я снова рассматриваю вариант приобретения квартиры (в том числе за средства от продажи дома) именно как резерв или инвестицию, если через 5-6 лет нам станет критично быть привязанными к детской образовательной инфраструктуре. Пока что никаких других причин менять дом на квартиру я не вижу.

«По параметрам инфраструктуры многие минские “спальники” могут позавидовать с/т»

— Станут ли когда-то эти с/т частью города или получат статус деревни? Пока непонятно, но нам и так неплохо. Слишком много плюсов у данной формы, и слишком незначительным стало значение минусов со временем, — считает продавец дачи.

Основные минусы, которые садовым товариществам приписывают чаще всего, Максим развеивает на личном опыте:

• «Невозможность записаться в поликлинику» — можно, испытали на себе с рождением ребенка (попали вполне официально в Минскую районную, и находится она не в Боровлянах, а в Минске на улице Осипенко, что гораздо ближе, чем поликлиника «по минской прописке»);
• «Не приедет врач на дом» — приедет (в первый месяц жизни ребенка на плановые визиты, а затем по скорой и в случае обострений — из государственных учреждений; в случае рядовых простуд — из частных центров);
• «Дорого платить за газ» — в определенных случаях уже нет (читаете постановление №571, оформляете дом на неработающего пенсионера и платите по субсидируемым тарифам, не оплачивая при этом налог на недвижимость и землю);
• «Государство все отберет» — не отберет (в городе и населенных пунктах снос происходит куда чаще, в с/т таких случаев пока не было);
• «Нет прописки» — а зачем? (на работе уже не требуют, а в случае крайней необходимости есть регистрация по месту пребывания).

— Есть массив товариществ, приписанных к деревням Цнянка, Зацень, Ждановичи, Тарасово и прочие, которые всерьез можно рассматривать именно для полноценной круглогодичной жизни с работой в столице. На примере нашего с/т: в пешей доступности 7 продуктовых магазинов, причем есть и бистро, и пекарни, и круглосуточные. В полутора километрах огромный садовый центр, 5 минут на машине до гипермаркета «Соседи» (ТЦ All), столько же до строительного гипермаркета Mile, 15 минут на машине до метро «Пушкинская», «Академия наук», «Уручье», порядка 20 — до центра. По многим параметрам инфраструктуры даже минские спальные районы могут позавидовать с/т. А потому я по-прежнему уверен — за садовыми товариществами будущее, по крайней мере, если государство не решит превратить деревни пристоличья в «рай для жизни».