Как развивается система, каких успехов достигла за 2 года, чем отличается от других финансовых инструментов, какие проблемы руководство проекта решает сегодня - эти и другие вопросы обсудили участники круглого стола «Жилье в рассрочку как способ улучшения жилищных условий граждан» в залеEvente.

Как работает система

Напомним, данный способ покупки жилья включает в себя два этапа — накопительный и выкупа — и рассчитан в среднем на 10 лет. В течение первого этапа член кооператива накапливает от 20% до 40% денежных средств от полной стоимости квартиры и заселяется в нее. При этом он сам выбирает жилое помещение на первичном или вторичном рынке.

Квартира приобретается кооперативом тому члену, у которого подошла очередь на заселение, а затем выкупается им с учетом инфляции.

Невыкупленные квадратные метры финансируются за счет паевого фонда, который формируется за накопленные средства других членов кооператива, рассрочек от застройщика, резервного фонда и других источников. После заселения человек продолжает выкупать квартиру.

Ежемесячный взнос и период выкупа зависят от цены сделки. Понятно, что чем больше сумма ежемесячного платежа, тем короче срок выкупа.

В размер ежемесячного платежа также входят переплаты в размере 0,5% от своей невыкупленной части площади. За счет этих денег формируется резервный и арендный фонды, а также фонд потребления.

Механизм очень гибкий и позволяет человеку купить квартиру и заселиться в нее как при наличии первоначального взноса, так и без него. Если у члена кооператива нет первоначального взноса и его полный срок финансирования составляет 10 лет, то самое позднее через 5 лет у него появляется возможность заселиться в жилое помещение.

Данная схема работает в том случае, если к финансированию квартиры не привлекаются дополнительные источники финансирования. Если же к паевому фонду приплюсовать 10% средств свободных инвесторов, то срок его заселения в квартиру сократится на один год. При добавлении к сумме 5% резервного фонда он уменьшится еще на полгода.

Если член кооператива хочет купить новую квартиру у застройщика с рассрочкой платежа, которая, например, в Минске составляет 3-5 лет, то срок заселения еще больше сокращается. В итоге без первоначального взноса вполне реально заселиться в квартиру через 2 года, а потом в течение 8 лет ее выкупать. При наличии первоначального взноса заселиться в жилое помещение можно уже через год, а затем на протяжении 9 лет выкупать квартиру.

Что имеем сегодня

Первый офис был открыт кооперативом в Могилеве. Этот город лидирует по количеству заключенных членских договоров. Только в октябре этого года кооператив заключил 33 договора. Сейчас эти члены накапливают средства, а через год или два уже будут выбирать квартиру либо на вторичном рынке, либо у застройщика.

В настоящее время «Жилищный баланс» тесно сотрудничает с УКСом г. Могилева. Если два года назад в УКСе было приобретено только 3 квартиры, то на сегодняшний день уже профинансирована 21.

В январе 2018 года открыт офис в Минске. Сейчас в столице насчитывается около 100 членов кооператива, которые будут заселяться в разное время. Максимальный срок заселения без первоначального взноса составляет 3 года с выкупом на 15 лет. Самый короткий — 6 месяцев при первоначальном взносе 50% с выкупом на 8 лет. К настоящему времени уже приобретены 6 квартир, 2 из них в компаниях «А-100 Девелопмент» и «Айрон» и 4 — на вторичном рынке.  

В июле текущего года открыт офис в Гродно, где приобретено 5 квартир. В октябре — в Витебске, где также профинансировано 5 квартир. С 3 декабря открылся офис в Гомеле. В Бресте он планируется к открытию в феврале 2019 года.

Сейчас в паевом фонде кооператива находится 7027 квадратных метров общей площади жилья, или 116 квартир разной площади. При этом статистика выглядит так. В 2016 году кооперативом приобретено 8 квартир, в 2017-м — 25 и только в ноябре 2018 года — 16 квартир.

Руководитель проекта «Жилье в рассрочку» Евгений Раитин рассказывает, что сейчас в кооперативе есть переизбыток денежных средств за счет того, что многие люди проходят накопительный этап. Это дает возможность кооперативу быстро заселять людей. Однако со временем этот процесс замедлится. Для того чтобы так же быстро заселять людей в 2023 году, нужно, чтобы инвестиции свободных инвесторов составляли 10% от паевого фонда.

Сейчас большинство членов кооператива при накопительном этапе от 1 года до 2 лет накапливают от 20 до 40% денежных средств на квартиру. Однако очень часто накопительный этап составляет всего 9-11 месяцев.

Чего предстоит достичь

Примерно 2 года назад руководство кооператива говорило о том, что данная система весьма привлекательная и способна финансировать в Беларуси 1 миллион квадратных метров жилья в год. Ставилась задача достичь этой цифры если не в 2017 году, то через 4-5, максимум 10 лет.

— Мы считаем, что 1 миллион — это вполне достижимая, но достаточно рискованная цифра. Поэтому мы решили снизить эту планку и в 2023 году финансировать 330 тысяч квадратных метров в год. Для этого по всей республике ежемесячно нам надо заключать 514 договоров. Это достаточно много, но мы к этому движемся, — дополняет Евгений Раитин.

В частности, в Могилеве кооперативу каждый месяц придется заключать 32 членских договора, в Минске — 165 договоров.

Преимущества системы

Данный механизм финансирования жилья в некотором роде напоминает систему стройсбережений, которая также имеет два периода — накопительный и кредитования. В ходе накопительного периода, который длится от 3 до 7 лет, участнику системы нужно накопить не менее 30% от стоимости квартиры. На оставшуюся сумму банк предоставит кредит на 15-20 лет под ставку рефинансирования (СР) плюс один процентный пункт, что на сегодняшний день составляет 11% (СР 10% + 1 п.п.). Размер кредита зависит не только от суммы накопленных средств, но и кредитоспособности участника системы стройсбережений и его возможности своевременно вносить плату по договору.

Если сравнивать покупку квартиры в рассрочку с банковским кредитованием, то надо сказать, что, например, в начале ноября этого года ОАО «АСБ "Беларусбанк"» повысил ставки по новым жилищным кредитам на 2 процентных пункта, выдаваемых на общих основаниях. До 8 ноября кредиты выдавались под 13% годовых (СР + 3 п.п.), после этого числа — под 15% (СР + 5 п.п.). Более того, с 8 ноября до 31 декабря выдача кредитов и вовсе приостановлена. Размер кредита также зависит от платежеспособности кредитополучателя и предоставляется под поручительство, залог приобретаемого жилого помещения.

Как видим, главное преимущество покупки жилья в рассрочку могилевского кооператива заключается в том, что он предоставляет недостающую сумму средств из паевого фонда, которая не зависит от СР или политики банка, который может ее менять. Индексация этого платежа напрямую связана с уровнем инфляции, которая на конец этого года составит 5-6%, или менее 0,5% в месяц. Именно на такую сумму и будут ежемесячно индексироваться платежи члена кооператива. Кроме того, индекс применяется не ко всей сумме платежа, а к выплачиваемой доле. За счет этого размер переплат в кооперативе значительно ниже, чем у банка. Если два года назад квартиру в рассрочку можно было выкупить под 12% годовых, то по итогам 2018 года ставка снизилась до 11,1%.

Как это выглядит на практике. Допустим, человек к покупке квартиры привлекает банковский кредит на общих основаниях с равномерными ежемесячными платежами по возврату основного долга. Если пересчитать размер кредита в эквивалент квадратных метров, то получается, что в начале погашения кредита он оплачивает 1 квадратный метр жилья, затем 0,9, 0,8 и т.д. квадратного метра. В начальном периоде возврата денежных средств банку на приобретение одного «квадрата» квартиры ему приходится платить в 2 раза больше, чем в кооперативе.  

— Если член кооператива сегодня у нас покупает 0,4 квадратного метра, то по 0,4 «квадрата» он и будет финансировать квартиру до полного ее выкупа. Получается, чтобы купить равноценную квартиру, банку надо платить по 800 рублей в месяц (убывающий платеж), а нашему кооперативу — по  400 рублей (индексируемый платеж). Если срок выкупа у члена кооператива составит 7-12 лет, и он покажется человеку слишком большим, он может взять кредит в банке и погасить сумму выплаты. У него появляется возможность маневра. За счет этого и способ удобнее, и переплаты меньше, — говорит Евгений Раитин.

Если сравнивать два такие механизма, как покупка квартиры в рассрочку и лизинг, то они также имеют свои существенные отличия. При приобретении жилья в лизинговой компании авансовый платеж составляет от 20% и выдается на разный срок — от 3 до 5 лет и от 1 года до 20 лет.

Однако при лизинге до полного выкупа право собственности на жилое помещение принадлежит лизингодателю, а в кооперативе — объединению граждан, где каждый член имеет свои квадратные метры.

Если у члена кооператива наступает сложная жизненная ситуация и он перестает платить, ему дается пауза на один год. В соответствии с договором, в случае превышения уровня отставания внесения платежей членом кооператива без объяснения причин и без сложной жизненной ситуации, семья выселяется из жилого помещения. Гражданину выплачивается его доля в зависимости от того, по какой цене удастся передать или продать квартиру.

Можно ли доверять системе

По словам Александра Горваля, данный механизм финансирования жилья имеет положительную динамику. Он развивается, люди вступают в кооператив и приобретают квартиры.

— Любая схема, которая дает возможность гражданину улучшить свои жилищные условия, работает на удовлетворение спроса. Данный механизм, как и любой другой источник инвестирования в строительство, — это положительный момент. В основе схемы лежит самофинансирование граждан, — высказывает свою точку зрения Александр Горваль.

Он говорит о том, что в Минске на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоят более 220 тысяч человек (семей). Есть как минимум столько же тех граждан, кто по формальному признаку не подпадает под категорию нуждающихся, но хочет и имеет право улучшать свои жилищные условия.

С появлением данного механизма у людей есть возможность самостоятельно решать свой квартирный вопрос. Что касается государства, то оно в первую очередь ставит перед собой задачу обеспечить жильем многодетные семьи и социально незащищенные категории граждан.

Готовы ли поддержать систему застройщики

Председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест» Василий Устинчик вспоминает, что два года назад компания не хотела продавать свои квартиры на стадии строительства через кооператив. Да и сегодня с реализацией квартир в Минске у нее нет проблем. Но в Гомеле у застройщика есть готовые квартиры, и он готов сотрудничать с кооперативом. Председатель наблюдательного совета ОАО «10 УНР-инвест» считает, что поставленная планка достичь к 2023 году 330 тысяч квадратных метров реальная и по силам кооперативу.

— Любой механизм покупки жилья, будь то «долевка», жилищные облигации или система стройсбережений, несут в себе определенные риски. Человек сам должен выбрать схему инвестирования в жилищное строительство и пользоваться ей, — уточняет Василий Устинчик.

По мнению начальника юридического управления компании «А-100 Девелопмент» Ярослава Мисюкевича, предложенная финансовая схема строительства или приобретения готового жилья заслуживает внимания как альтернативная приобретению жилья с помощью кредита, в лизинг или по системе стройсбережений.

— Мы продали кооперативу одну квартиру общей площадью порядка 50 квадратных метров в Новой Боровой. Она приобреталась по схеме жилищных облигаций по рыночной цене со 100-процентной оплатой, — рассказывает Ярослав Мисюкевич.

Директор Минского домостроительного комбината Андрей Ясюченя говорит, что ДСК в основном строит жилье с ограниченной прибылью застройщика для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Среди них большая доля многодетных семей, социально незащищенных категорий граждан, поэтому у комбината нет проблем с реализацией квартир.

По его мнению, частные застройщики, которые самостоятельно организовывают этот процесс, больше заинтересованы в данной схеме продажи жилья.

— Этот механизм в первую очередь предназначен не для застройщиков, а граждан, желающих решить свой жилищный вопрос самостоятельно. Чем больше на рынке будет предлагаться различных способов покупки квартир, тем больше будет возможностей у людей их приобретать, — дополняет Андрей Ясюченя.

Надо ли регулировать систему

Александр Горваль говорит о том, что вместе с развитием системы и ростом количества членов кооператива появляются вопросы, которые должны быть урегулированы на законодательном уровне. Сегодня они согласованы с министерствами, ведомствами документами локального характера, разъяснениями, письмами и т.д., но их нужно подкреплять нормативно.

Думаю, что Минстройархитектуры заинтересовано в любой системе, но она должна быть всем понятна, прозрачна, отрегулирована и максимально защищена от всевозможных рисков.

— Этот положительный опыт нужно поддерживать не только организационно, но и в нормативно-правовом поле, — уточняет Александр Горваль. — Кооператив заинтересован в обеспечении своего будущего. Государственное регулирование, может быть, и не надо кооперативу, как любому иному бизнесу. Но если серьезно подходить к делу, то он должен беспокоиться о том, чтобы и людям было хорошо. Это авторитет организации, чего не купить ни за какие деньги. Когда житейские ситуации будут разрешаться по взаимному интересу, то между кооперативом, гражданами, государством не будет возникать конфликтов.

Заместитель председателя постоянной комиссии по жилищной политике и строительству Палаты представителей Национального собрания РБ Дмитрий Гурский информирует, что члены комиссии встречались с руководителем данного проекта, обсуждали предложенную схему финансирования жилья и дали свои замечания и предложения в плане ее подкрепления нормативно-правовой базой.

— Данная схема как еще один механизм приобретения жилья имеет право на жизнь. У человека появилась возможность каждый месяц покупать хотя бы по 0,4 квадратных метра жилья по рыночной цене, — дополняет Дмитрий Гурский.

Андрей Ясюченя акцентирует внимание на том, что сегодня система работает в рамках общего законодательства и держится на авторитете людей, которые ей управляют. Но если разработать отдельный документ, регулирующий данную систему от всевозможных рисков, то, по мнению директора ДСК, она может прекратить свое существование.

— Данная система должна сама себя регулировать. Но для граждан, пользующихся этим способом, надо выработать механизм защиты от рисков, — уточняет директор Минского ДСК.

По мнению управляющего партнера группы компаний ViVaInvestЮрия Жаркова, регулировать этот финансовый механизм на законодательном уровне если и стоит, то весьма осторожно. Он считает, что государство не может рассматривать отдельные вопросы функционирования системы, оно подойдет к этому вопросу всесторонне. В свое время так случилось с «долевкой». После выхода первой редакции указа о долевом строительстве строительному комплексу пришлось некоторое время адаптироваться к новым условиям работы. Поэтому есть опасность, что и в данном случае все сложные нюансы государство может и не охватить с первого раза, а вот самой новой системе имеет риск навредить и сдержать развитие.