Октябрь 2016: средняя цена сделки отыграла весенний обвал и вернулась к отметке февраля
Число сделок не опускается ниже 1000
Рекордные объемы сделок с квартирами, которые мы наблюдали в конце весны и начале лета, остались в прошлом - спрос сокращается уже четвертый месяц. Однако, возврат к нормальной для этого периода года активности покупателей идет очень медленно. Общее количество сделок купли-продажи квартир в октябре снизилось по сравнению с сентябрем на 4,2%. Учитывая тот факт, что данные ещё будут обновлены в сторону повышения, можно сказать что спрос остался на сентябрьском уровне. По сравнению с октябрем 2015 года сделок стало больше на 12,3%, если сравнивать с многолетним октябрьским значением - на 9,5%.
Восьмой месяц подряд в Минске регистрируется более 1000 сделок купли-продажи квартир. За последние 10 лет такое случается впервые.
С наступлением осени на рынке начало расти предложение квартир. В сентябре выставленных на продажу объектов стало больше на 2,8%, в октябре – ещё на 3,2%. Соотношение проданных и выставленных на продажу квартир вернулось к показателям стабильного рынка. С мая по сентябрь ситуация больше напоминала “рынок продавца”.
Продажи 2-комнатных квартир по сравнению с октябрём сократились на 10%, число сделок с “однушками” и “трешками” осталось практически неизменным. Что касается 4-комнатных квартир, то их купили больше, чем месяцем ранее (+9%).
На 7% больше сделок проводилось с квартирами в типовых панельных домах советской эпохи. Панельных хрущёвок и брежневок купили столько же, сколько и в сентябре, кирпичных – на 14% меньше. 10-процентное сокращение спроса также отмечено у современного панельного жилья. В остальных сегментах отклонения от сентябрьских показателей были незначительными.
На готовые новостройки в последние три месяца приходится 16-17% всех сделок.
Средняя цена сделки продолжает расти
Можно было ожидать, что с улучшением выбора в осенние месяцы активность покупателей сместится в сторону более бюджетного жилья, что неизбежно “потянет” вниз среднюю цену сделки. Но октябрьские данные эту гипотезу не подтверждают, напротив, больше сделок стало проводиться по ценам “выше средней”. Покупатели готовы мириться с небольшим (по меркам весны) торгом, если объект полностью соответствует их критериям поиска.
Средняя цена квартир, рассчитанная по данным сделок купли-продажи, выросла в октябре на 0,7% и составила 1150 $/м2. Негативной динамики у этого показателя не было уже полгода. За этот период средняя цена сделки выросла на 6,8% или 73$ в абсолютном выражении. Условные 35 квадратных метров подорожали на 2555$, условные 55 метров – на 4015$.
В зависимости от числа комнат ситуация была следующей (+ медиана абсолютных цен):
· 1-комнатные квартиры: 1218 $/м2 (+2,3% за месяц) – $42 500;
· 2-комнатные квартиры: 1127 $/м2 (+1,3%) – $54 900;
· 3-комнатные квартиры: 1066 $/м2 (-3,2%) – $70 000;
· 4-комнатные квартиры: 993 $/м2 (-1,1%) – $75 500.
Разрыв между средней ценой сделки и индексом предложения сократился с начала года в 2 раза. Последний раз он был таким незначительным осенью 2014-го. Цены предложения в октябре остались стабильными, а более динамичный недельный индикатор показывал снижение во второй половине месяца.
Летом вымывание самых дешёвых объектов привело к росту средней цены предложения, а приток новых объектов осенью этот рост остановил. При этом, доля тех, кто редактировал цены в объявлениях после 1 месяца размещения, остается стабильной уже несколько месяцев. Т.е. массового переписывания "ценников" не началось.
Цены, в зависимости от типа квартир, в октябре менялись незначительно - максимальное изменение не превышало 1%. Снизились цены на квартиры старого жилфонда, остальные сегменты продемонстрировали скромный рост.
Колебания цен от микрорайона к микрорайону могли достигать от +3% до -3%. Наиболее ощутимое снижение цен отмечено в Михалово, районах ул. Волгоградской и ул. Гикало. Самыми быстрыми темпами цены росли в Новинках, Масюковщине и Дражне.
Рост средней цены на квартиры в Москве составил в октябре 1,9%. Благодаря укреплению рубля, жильё в столице России дорожает с февраля. Долларовые цены на квартиры за этот период выросли на 21,5%. В Киеве месяц прошел без изменений, что касается Варшавы и прибалтийских столиц, то ослабление местных валют к американской негативно сказалось на долларовой стоимости жилья.
Месяц назад мы задавались вопросом: станет ли сезонный фактор “нагонять” спрос к концу года или количество сделок с каждым месяцем будет падать быстрее. Судя по октябрьским данным, пока всё идёт к тому, что спрос “выше среднего” сохранится вплоть до декабря. Пласт потенциальных покупателей невозможно точно оценить, но косвенные характеристики указывают, что он ещё далеко не исчерпан.
Ухудшение выбора на четверть и рост цен на типовые квартиры на 3-5 тысяч по сравнению с весной пока покупателей не отталкивают. Более того, они стали охотнее совершать сделки с более дорогими объектами. В октябре таким “очагом роста” стали 2-комнатные квартиры за 55-75 тысяч, сделок с которыми стало на 36% больше, чем месяцем ранее.
Способствуют разменам с доплатой различные темпы роста цен на компактные 1- и 2-комнатные квартиры с одной стороны и просторные 2- и 3-комнатные с другой. Первые дорожают быстрее, что сокращает их собственникам величину доплаты и положительно сказывается на общем количестве сделок.
Конец года в 2014 и 2015 гг. был непростым с обилием факторов неопределённости. В этом году относительно стабильный рынок также может быть выбит из равновесия. В ноябре впервые за последние полгода напомнил о себе курс доллара. Пока его рост (на 15 число) в процентном выражении ещё не велик, но темпы настораживают. Если тенденция продолжится и курс вплотную приблизится к отметке в 2 рубля, эмоциональный фон на рынке жилья со “стабильного” сменится на “тревожный”. Это однозначно скажется на количестве сделок – часть покупателей перейдёт в режим ожидания, что неизбежно повлияет на динамику цен.