"Когда будет "по $500", зарплата станет $200". Застройщик и риэлтер обсудили перспективы рынка недвижимости

Павел Астапеня высказывал свою точку зрения со стороны продаж на вторичном рынке жилья, Юрий Жарков в свою очередь отвечал за строительство и рынок новостроек. Мнения экспертов по одним вопросам категорически расходились, а по другим совпадали на 100%. Неожиданные итоги разговора о том, что будет, если вдруг действительно станет "по $500", читайте далее. 

Оба эксперта начали с того, что если один "квадрат" жилья будет стоить в среднем по рынку $500, то средняя заработная плата населения опустится до $200-250 в месяц. Эту мысль многие эксперты и экономисты высказывали уже давно. Снижению цен на жилье всегда предшествует серьезное снижение покупательской способности. У людей просто не будет денег. 

— Чтобы яснее представить ситуацию, начну с того, что по данным НКА за последний отчетный период средняя цена квадратного метра совершенной сделки — $1166. Причем здесь не разделяются готовые новостройки и вторичный рынок, кирпичные дома и панельные, премиум- и эконом-класс — здесь все типы и сегменты в одной общей статистической выборке. Если эта цифра опустится до $500, то нас неминуемо ждет существенное ухудшение качественных характеристик жилья массового потребления – жилой среды эконом- и комфорт-класса. Почему? Потому что минимально возможная себестоимость одного "квадрата" коммерческого панельного дома по новым столичным проектам превышает $500. Следовательно, застройщик будет вынужден экономить на операционных издержках и прочих затратах, в том числе и на зарплатах строителей, а значит, и качество строительства будет ни высоким, ни низким, оно просто будет отвечать требованиям и возможностям рынка, — считает Юрий Жарков. 

— А я считаю, что при таком раскладе монолитно-каркасное жилье вообще не будут строить. С такой ценой ни одна компания не станет строить дома хорошего качества. Либо же все обременения в виде отселений, строительства социальной инфраструктуры, прокладки сетей лягут на плечи города, а ему такие траты не под силу, поэтому этим вообще никто не будет заниматься, — не согласился Павел Астапеня. — В принципе, у нас никто и не умет возводить каркасно-блочные дома в плане идеального соотношения цена / качество строительства дома / сроки возведения / качество окружающей среды. Ведь кроме того, чтобы просто построить "коробку", необходимо еще и создать приемлемую среду для жизни. У нас, наверное, только одна компания и занимается созданием среды, но строит она не каркасные дома.

Оба эксперта сошлись во мнении, что при ситуации "по $500" небольшие строительные компании продадут жилье по тем ценам, по которым его купят, вернут хоть какие-то деньги и просто уйдут с рынка. Крупные застройщики, которые занимаются масштабными, долгосрочными проектами, будут продавать кв.м по $500, но при этом продолжать строить, так как "выживать" они будут за счет больших объемов. У крупных компаний большие проекты выходят за рамки кризиса, у них есть возможность пережить падение. 

— Некоторые девелоперы уже сфокусировались на долгосрочных и масштабных проектах. На мой взгляд, только так можно удержаться в этом бизнесе и оставаться с прибылью, хотя бы в долгосрочной перспективе. При этом возрастут отраслевые риски бизнеса, а крупным застройщикам придется привлекать труднодоступные кредитные ресурсы и завоевывать доверие потребителя. Время, когда короткие инвестиционные проекты выигрывали, прошло. А значит, следует ожидать существенного уменьшения количества профессиональных участников строительного рынка. Причем замечу, что количество возводимого жилья в столичном регионе существенно не уменьшится. Примерно то же количество "квадратов" будет строить меньшее количество компаний, — высказался Юрий Жарков со стороны застройщиков.

— Если говорить о вторичном рынке и потребителях, то вероятность того, что "по $500" будет, безусловно, есть. Это произойдет через 2-3 года, если ситуация в стране не изменится в лучшую сторону. Сегодня рынок недвижимости брошен на самотек, никаких действий со стороны государства, направленных на поддержку рынка, застройщиков, не предпринимается, поэтому ситуация будет только ухудшаться.

Что касается доходов населения, то среднемесячная заработная плата в $200-250 достижима уже в этом году, а цены на продукты питания, развлечения будут сопоставимы с ценами нулевых годов. Естественно, "лабутены" или телевизоры от зарубежного производителя не станут намного дешевле, но товары и услуги, которые производятся здесь, подешевеют однозначно.

Те люди, которые скопили определенную сумму денег на покупку квартиры и ждут этих по $500, просто потратят свои накопления к тому моменту, когда кв.м жилья действительно будет столько стоить. Тогда же все потребуют "по $300", ведь $500 за кв.м будет много, так как зарплата стала $200 в месяц, — высказался Павел Астапеня. 

Мы спросили у экспертов, каковы будут курсы валют при ценах $500 за "квадрат"? Но оба специалиста рынка отказались давать такие прогнозы даже на неделю вперед, ведь кроме цены на нефть, есть еще очень много важных факторов, которые неподвластны ни России, ни тем более нашей стране. Лишь Юрий Жарков по этому поводу сказал, что при стоимости одного доллара 30 тыс. рублей его компании придется продавать один квадратный метр жилья за $740, а Павел добавил, что на "вторичке" цены опустятся до $800 за кв.м. 

— Я бы хотел сказать, почему я не хочу, чтобы было "по $500". Естественно, при таком раскладе качество домов, их внешний вид будут оставлять желать лучшего. Сейчас внешний вид минских новостроек не отличается эстетичностью, после будет только хуже. Я уже не говорю о продуманной среде или дополнительном комфорте в домах.

Например, в Варшаве в доме комфорт-класса, который у нас продавали бы как "премиум", есть бассейн, задний дворик с элементами ландшафтного дизайна, продумано как расположение, так и среда. У нас такого нет даже в самых дорогих домах. Вы можете мне сказать, что там другие условия для строительства и кредиты под низкий процент. А я отвечу, что наши застройщики за высокими ставками по кредитам прячут свою безалаберность, некомпетентность и непрофессионализм. За 2012-2013 годы цены на недвижимость росли, кредиты быстро выплачивались. Можно было в этот период уделить внимание комфортности, но нет, приоритет был отдан количеству дешевого жилья. Сейчас в городе жить непросто. Если никакой среды не будет создаваться, условия для жизни не будут улучшаться, жить здесь станет крайне тяжело, — считает Павел Астапеня.

— По качеству жизни, по уровню комфортности жилой среды мы действительно далеки от наших европейских соседей. И это не потому, что компании-застройщики у нас в стране "плохие", сговорились и решили строить с большего дешево и некачественно. На мой взгляд, многое зависит от человеческого фактора, и, говоря о безалаберности и непрофессионализме застройщиков, не стоит забывать, что за строительными компаниями стоят люди. А это огромный пласт трудовой силы. Таким образом, обвиняя компании и бизнес – мы де-факто обвиняем сами себя, своих близких, знакомых или друзей.

Есть известная формула, справедливая для Беларуси: "спрос рождает предложение". Без наличия устойчивого спроса на недорогое жилье не было бы и такого его количества. На мой взгляд, это рыночный подход, поддержанный, кстати, самим государством, которое в последние две пятилетки активно разгоняло локомотив массового индустриального домостроения, указывая тем самым общий курс развития отрасли.

Что же касается вопроса дорогих денег, которые якобы не влияют на качество жилищного фонда, то это иллюзия. Жилье является товаром длительного потребления и не предполагает коротких сроков создания, а, следовательно, нуждается в "длинных" деньгах по разумной ставке, не ставящей под сомнение доступность продукта. В Беларуси ставка рефинансирования 25%, в развитых странах Европы – в 500 раз ниже (0,05%), а "метр" в два раза дороже. Так и живем. И в ситуации "по $500" жить лучше точно не станем, — высказался Юрий Жарков.