Рынок складской недвижимости: почему одни объекты успешны, а другие скоро станут неликвидом?
Чтобы узнать, как живется девелоперам складских комплексов и логистическим операторам в условиях кризиса, мы не только поговорили со специалистом, но и посетили успешные строящиеся и действующие складские и логистические центры.
По словам Кристины Крупатиной, в 2015 году рынок складской недвижимости претерпел существенные изменения. Основными тенденциями 2015 года в этом сегменте стали: рост уровня вакантных площадей, падение арендных ставок и продажной стоимости квадратного метра, изменение структуры спроса, отказ многих девелоперов от строительства новых объектов складского назначения.
— С учётом имеющихся вакантных площадей и расторгающихся контрактов на первый квартал 2016 года вакантность складских площадей класса А и B может составить в общем 150 000 кв.м. В 2016 году на рынок выйдет ещё около 90 000 кв.м качественных площадей. Это те объекты, проектирование и реализация которых началась в 2013-2014 гг.
Впервые за долгое время можно констатировать факт, что предложение очень серьёзно превысило спрос. Текущий год показал заметное снижение объёмов поглощения складских площадей. Стоит отметить, что вакантность площадей достигла своего максимума именно в сегменте класса А с площадью от 3 000 кв.м и выше. Это было обусловлено тем, что немногие компании-потребители готовы осваивать складские площади этого класса, особенно в кризис. Также на этот фактор повлияло то, что девелоперы таких складских площадей не были гибки и долгое время держали высокий уровень арендных ставок. Впрочем, некоторые из них до сих пор не идут на снижение арендных ставок вопреки тенденциям рынка. Спрос же на складские площади класса от 500 кв.м до 3 000 кв.м остается довольно стабильным, конечно же, при гибкой ценовой политике.
Что касается уровня арендных ставок, то если в 2013-2014 годах средняя арендная ставка за кв.м складской площади класса А была €11 с НДС, то сегодня это €8,2 с НДС на действующие контракты. Для вновь заключаемых контрактов согласованная арендная ставка доходит до €7,5 с НДС при арендуемой площади более 5 000 кв.м. В отношении складов крепкого класса B арендная ставка в 2013-2014 годах составляла €8,5-9 с НДС. Сегодня эта ставка — €7 евро с НДС, в отдельных случаях — €6 с НДС.
По словам Кристины Крупатиной, кризис в этом сегменте, как и в любом другом, предполагает как испытания на прочность, так и новые возможности. Она отмечает, что в III-IV кварталах 2015 года наблюдалась активная миграция арендаторов со старых некачественных площадей на новые современные склады. Это объясняется тем, что именно сейчас есть возможность арендовать или купить на приемлемых условиях помещения нового нужного формата.
— Рынок 2015 года показал действительно сильных девелоперов. Имея уже приличный портфель успешно действующих объектов, они продолжают в кризис реализовывать проекты и начинают строить новые. Кризис не изменил главное — качественный проект с продуманной концепцией достаточно устойчив в любой экономической ситуации. Четкое понимание портрета своего потребителя-партнера, его требований и гибкость – это залог успешной работы девелопера. Одним из таких примеров является компания "Халекс", которая реализует масштабный проект строительства логистического комплекса общей площадью более 35 000 кв.м в районе гипермаркета BIGZZ(д. Дрозово). Это современный комплекс класса А, который построен в формате "build-to-suit" и, что немаловажно, расположен возле МКАД.
— Успешный формат арендных площадей подтвердили в кризис такие объекты, как торгово-складской и производственно-складской комплексы на пересечении пр. Партизанского и МКАД и пересечении ул. Машиностроителей и МКАД. Этот формат представлен арендными современными складскими площадями класса нарезкой от 400 кв.м и 1000 кв.м, а также присутствием на этой же территории торговых площадей.
Для торговых компаний расположение торговых площадей и складов в непосредственной близости друг от друга является ключевым фактором. В таких комплексах даже в кризисное время нет свободных площадей, и ставки аренды достигают 10 евро с НДС за кв.м за складские площади. Такая же концепция торгово-складского объекта сейчас реализуется на пересечении МКАД и ул. Кижеватова.
— Если коснуться темы услуги — заменителя аренды складских площадей, а именно аутсорсинга складских операций, то успешным примером в условиях кризиса является логистический оператор "Балтспед логистик". В то время как большинство логистических операторов прекратили свою деятельность, этот логоператор активно развивается, привлекая все новых клиентов и совершенствуя технологии.
Экономический кризис — это новые возможности для роста или оптимизации, изменений, выявления сильных и слабых сторон. По прогнозам аналитического отдела компании "Ай Кью Проперти Групп" на 2016-2017 гг., в ближайшее время арендные ставки на складскую недвижимость сохранятся на сегодняшнем уровне. До конца 2016 года все вакантные площади классов А и В заполнятся. Арендаторы просто переедут на более качественные площадки, где уровень арендных ставок такой же, как и у старого фонда коммерческой недвижимости. То есть, в конце концов, все старые и некачественные объекты станут неликвидом.
Также, по прогнозам Кристины Крупатиной, снизится стоимость продажи одного кв.м складской недвижимости, а к концу 2017 года возникнет дефицит качественных складов, так как уже сейчас многие проекты заморожены вследствие кризиса. А это в свою очередь приведет к увеличению арендных ставок.
Фото: Феликс Сиваков