Стоимость квадратного метра продолжает расти. Покупать сейчас или ждать обвала цен?
"В этом году обвала цен на рынке жилья ожидать не стоит"
– До нового года цены будут продолжать расти, – предположил директор АН «БелЦТН», председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов. – Сейчас мы наблюдаем резкое сокращение предложений на первичном рынке, что неминуемо приведет к росту цен. Застройщиков в Минске остается все меньше, квартиры в реализуемых проектах быстро продаются, а новых площадок город не дает. И если ничего не изменится, перспектива относительно цен на рынке недвижимости вырисовывается достаточно ясно – стоимость квадратного метра в новостройках будет продолжать расти и в следующем году.
Вторичный рынок также не заставит себя долго ждать. Первичный рынок всегда выступал своеобразной альтернативой более дорогим квартирам на вторичном рынке. А при таких ценах на еще строящееся жилье (прим. – средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке – $1436), стоимость уже готовых квартир будет расти активнее, достигая своего собственного рекорда.
А как будут обстоять дела в следующем году, сейчас зависит только от руководства страны. Если застройщикам будут выделяться площадки под строительство, появятся места массовой застройки, то, может быть, ситуация на рынке недвижимости улучшится. Но в этом году обвала цен на рынке жилья ожидать не стоит, – подытожил Николай Простолупов.
"Продавец повышает цены до тех пор, пока с этим согласен покупатель"
– На мой взгляд, состояние дел на коммерческом рынке недвижимости в Беларуси с каждым днем становится все лучше. И сформировавшиеся на нем цены отображают реальную действительность. Если экономика страны позволяет людям больше зарабатывать и тратить, то в этом нет ничего плохого. Покупатели готовы оплачивать растущую стоимость квартир, что свидетельствует о том, что это не искусственное нагнетание ситуации либо монопольный сговор, а реальный рост рынка, основанный на увеличении платежеспособного спроса при объективном сокращении количества предложений, – рассказал директор консультационной компании "Вива Капитал" (торговая марка ViVa Invest) Вадим Тачкин.
– Некоторые пытаются объяснить сложившуюся ситуацию как ажиотаж и панику на рынке недвижимости, но, если посмотреть официальную статистику, мы увидим, что основная масса сделок совершается за счет собственных средств граждан и без привлечения каких-либо кредитов. А это значит, что у населения достаточный для таких покупок уровень доходов и накоплений. При этом количество совершенных сделок по сравнению с предыдущими годами также не уменьшается.
Здесь срабатывает достаточно распространенный в торговле принцип: продавец повышает цены только до того уровня, до которого ему позволяет это сделать покупатель. И если количество желающих приобрести товар (в данном случае - квартиры) увеличивается, то, соответственно, растет и его стоимость. Причем, на мой взгляд, такие процессы оказывают на рынок благоприятное воздействие. Рынок недвижимости, таким образом, "очищается" от категории покупателей, которые, если можно так выразиться, не соотносили свои возможности со своими потребностями, зачастую требуя от государства в административном порядке снизить стоимость строящихся коммерческих метров вместо личного стремления больше зарабатывать и, соответственно, совершать дорогостоящие покупки.
В настоящее время на первичном рынке недвижимости я пока не вижу оснований даже для фиксации на каком-то определенном уровне стоимости квадратного метра. Ставка рефинансирования планомерно снижается, и она приближает кредитные проценты к тому психологическому уровню, когда дольщики начнут активно вовлекать в оборот заемные средства. Уже сейчас мы это видим по кредитам, которые выдаются очередникам под 16% годовых. И если коммерческий рынок приблизит ставку по кредитам, хотя бы к 20%, это активизирует отложенный спрос, который накапливается уже больше года. Что, в свою очередь, еще больше увеличит количество покупателей при достаточно статичном уровне предложения.
Рост цен могло бы сдерживать динамичное появление новых объектов, однако в 2011 году, в результате девальвации многие частные компании сократили объемы инвестиций в проектирование новых домов, результатом чего стал дефицит ликвидных новостроек в 2012-2013 годах. Ситуация с приостановкой выделения застройщикам негосударственной формы собственности площадок под новое строительство в этом году также проявит себя на рынке через год-полтора. Кроме этого, на фоне полного отсутствия свободных территорий под коммерческую застройку и приоритет в строительстве государством арендных домов, существенно изменились правила предоставления участков коммерсантам. Если раньше новые площадки под строительство жилья типовых потребительских качеств выдавались по заявительному принципу, то теперь застройщикам придется за них побороться на конкурсной основе с другими претендентами. Следовательно, в себестоимость квадратного метра эти затраты также будут включены, что соответственно будет влиять на итоговую цену жилых домов, построенных по новым правилам.
О том, что цены на квартиры в этом году, скорее всего, не упадут, говорит и специалист по операциям с недвижимостью АН "Квадратный метр" Юрий Волошин. Однако, по его мнению, после подобного повышения, неминуемо последует падение.
"Цены на квартиры в Минске неадекватны, и рано или поздно упадут"
– Сложилась очень интересная ситуация, когда спрос значительно превышает предложение. Квартир по адекватным ценам не хватает. И, если рынок еще не подошел к какой-то критической точке, то он уже приближается к ней, – высказал свое мнение Юрий Волошин.
- Средняя цена предложения на вторичном рынке всегда отличалась от окончательной стоимости квартиры. И сейчас $1700/кв.м. могут похвастаться только однокомнатные квартиры общей площадью 33 кв.м. Если рассматривать квартиры большей площади – 40 кв.м., то здесь стоимость квадратного метра составляет примерно $1620.
По отдельным районам складывается абсолютно ненормальная ситуация. Например, двухкомнатная квартира в микрорайоне Сухарево общей площадью 47 кв.м. предлагается за $74.500. И это, между прочим, один из самых дешевых вариантов. При этом буквально в двух километрах от нее точно такая же квартира стоит $68.000. Что можно говорить об адекватности цен?
Мы можем просчитать количество сделок на ближайшие 2 недели, и это станет определенным показателем для рынка недвижимости в Минске. Но делать прогноз на более длительный срок, на мой взгляд, нецелесообразно, – рассказал Юрий Волошин. – Можно предположить, что, как и всегда, на август – начало осени придется пик покупательской активности, а значит, цены будут расти. Однако этот рост, на мой взгляд, будет держаться в рамках 10%.
И за взлетом всегда следует падение, а это значит, что рано или поздно цены на квартиры в Минске упадут. Но когда это произойдет, сейчас сказать сложно.