Обзор рынка жилой недвижимости Минска за январь 2013 года.

В январе активность на рынке была ожидаемо слабее, чем в последний месяц ушедшего года. Новогодние праздники отвлекли обывателей от покупки квартир. Общее снижение спроса в январе по сравнению с декабрем составило порядка 35%. Для сравнения, в начале 2011 и 2012 годов этот показатель колебался в пределах 25-30%, а вот в 2006-2010 квартир в январе обычно покупали на 50-70% меньше, нежели в декабре. Тем не менее, абсолютное число купленных квартир (>800) является хорошим показателем, особенно на фоне начала 2012 года.

Важнейшая особенность результатов января – расслоение динамики цен предложения и совершенных сделок. Если средняя цена предложения выросла за январь на 1,9%, то средняя цена реально совершенных сделок снизилась на 2,0%. В 2012 году подобное явление мы наблюдали дважды: в марте и августе. Тогда главной причиной тому служил резкий всплеск роста проданных бюджетных квартир, что логично снижало среднюю цену. Сейчас ситуация несколько иная: на фоне общего снижения числа проданных объектов (см. выше), кардинальным образом сократилось число дорогих квартир, которые сменили хозяев в январе. Так, если в декабре квартир, проданных за 1700-1800 $/м² было 105, то в январе всего 45 (падение 57%). Еще один показательный пример – сделки по минским сталинкам. В декабре в столице было продано 46 подобных объектов (10 из которых стоили более 2 тысяч долларов за квадратный метр), а в январе только 6.

Вслед за сильнейшим декабрьским вымыванием квартир, в январе пришел черед реструктуризации предложения. На смену проданным квартирам, пришли объекты, значительно уступающие в соотношении цена/качество. В результате многие покупатели заняли выжидательную позицию в надежде либо на снижение цен, либо на появление лучших предложений.

Масло в огонь в данной ситуации подливают столичные застройщики. На фоне ажиотажного спроса в ноябре-декабре многие из них пересмотрели свою ценовую политику (особенно по объектам бюджетного и среднего ценового диапазона). В результате, цены на новостройки в Минске поднялись в январе на рекордные 4,5 % и продолжают расти.

Тем не менее, подобная ситуация требует пристального рассмотрения. На протяжении всего 2012 года разница между средними ценами предложения и реальных сделок колебалась в диапазоне 40-60 $ за квадратный метр. В январе 2013 она достигла критической отметки в 90 $. Если продавцы действительно «увлеклись» повышением цен, то мы вправе ожидать низкой покупательской активности в феврале и дальнейшей стабилизации цены предложения. В то же время, нельзя не отметить, что одна из главных причин нынешнего снижения средних цен сделок – это изменение структуры спроса. Об этом говорит и тот факт, что в среднем ценовом сегменте стоимость квартир практически не изменилась, а в нижнем даже несколько выросла.

Структура покупательских предпочтений в январе выглядела следующим образом:

Наибольшим спросом в столице пользовались недорогие квартиры в панельных домах типовой планировки. На долю хрущевок и брежневок пришлось чуть менее пятой части всех проданных квартир. Отдельно следует выделить совокупную долю (45,3%) приобретенных квартир в домах современной планировки. В 2012 году современного жилья покупали меньше.

Низкую цену, как основной приоритет для покупателей, характеризует также структура спроса по числу комнат в квартире. Немногим менее 40% всех сделок купли-продажи было совершено в сегменте 1-комнатных квартир, при том, что последние 2 месяца мы фиксируем уменьшение их доли в общем количестве предлагаемых объектов на сайте Realt.by. Спрос на двухкомнатные квартир сохранился стабильным, а вот 3- и 4-комнатные квартиры покупали гораздо слабее.

Аренда квартир в Минске

Рынок аренды квартир в Минске постепенно приходит в себя после небывалого ажиотажа, наблюдавшегося всю осень 2012 года. И, хотя предложение свободных квартир постепенно увеличивается вот уже 3 месяца подряд, его уровень все еще далек от докризисных показателей июля и августа. Наиболее активно последние 2 месяца росло число 1-комнатных квартир. В январе прирост в этом сегменте составил 11,5%. У 2-комнатных квартир данный показатель гораздо скромнее - 4,5% за минувший месяц. А вот количество свободных квартир с тремя и более комнатами в Минске по-прежнему уменьшается.

Впервые за 6 месяцев арендные ставки на наиболее популярные 1- и 2-комнатные квартиры стабилизировались. Рост продолжился лишь на наиболее дефицитные 3-комнатные квартиры. И все же, оглядываясь на январь 2012 года, нынешний уровень цен очень высок. Год назад аренда квартир в Минске стоила на 40-50% меньше чем сейчас.

Средняя цена предложения квартир в аренду в январе составила:

•  1-комнатные квартиры – 303 $, -1,0% к декабрю;
•  2-комнатные квартиры – 402 $, -1,5%;
•  3-комнатные квартиры – 551 $, + 2,5%