Арендные отношения предприниматели выясняют в суде

Противостояние предпринимателей с арендодателями в Минске перешло в новую фазу. Ипэшники из торгового центра «Экспобел» («Верхний пассаж») после безрезультатных обращений в Комитет госконтроля и Администрацию президента дошли до судебных разбирательств. Не исключено, что аналогичным путем последуют предприниматели с «Паркинга». Они также столкнулись с ценовым диктатом со стороны арендодателей.

ИП на «Экспобеле» светят новые договора аренды

6 апреля в Хозяйственном суд Минской области прошли первые подготовительные судебные заседания по иску предпринимателей торгового центра «Экспобел» к арендодателю ЗАО «ПАН Маркет».

Напомним, что исковые заявления подали несколько предпринимателей, с которыми арендодатель принял решение расторгнуть договоры аренды торговых мест. Такие санкции коснулось ИП, которые активнее других протестовали против решения арендодателя о резком повышении стоимости аренды. 

Во-первых, предприниматели хотят добиться от суда признать недействительным пункт 7.2 договора аренды, заключенного между ИП и ЗАО «ПАН Маркет». В соответствии с данным пунктом арендодатель может расторгнуть договор аренды по соглашению сторон в любое время до истечения срока его действия.

Кроме того, предприниматели подали второй иск: об установлении факта ничтожности сделок. Как пояснил один из истцов — член РОО «Перспектива» предприниматель Вячеслав Пилипук, «под сделкой подразумевается расторжение с ИП договоров аренды». «Мы хотим добиться того, чтобы факт расторжения с нами договоров аренды в одностороннем и внесудебном порядке был признан ничтожной сделкой», — отметил предприниматель.

Пока рано говорить, в чью пользу завершится судебная тяжба. Хотя кое-какие решения уже приняты судом в пользу предпринимателей. На время рассмотрения и обжалования исковых заявлений ИП, с которыми принято решение расторгнуть договора, смогут продолжать работать на своих торговых местах.

«Люди не остались выброшенными на улицу — и это пока главный результат», — заявил председатель РОО «Перспектива» Анатолий Шумченко.



Кроме того, у предпринимателей появился шанс, что ЗАО «ПАН Маркет» предложит ИП более приемлемые условия аренды. Представляющая в суде интересы предпринимателей адвокат Светлана Шиян сообщила, что ответчик в связи с недавними изменениями в законодательство по арендным отношениям принял решение о разработке новых ставок арендной платы. Причем, это касается не только ставок для истцов, но и для всех предпринимателей ТЦ «Экспобел» («Верхний пассаж»).

Однако Вячеслав Пилипук сомневается в столь благополучном для предпринимателей исходе. По его словам, для пессимистичных ожиданий есть достаточно оснований.

«В ходе судебного заседания представитель ответчика не стал скрывать, что мнения учредителей «Экспобела» относительно действий в отношении ИП разделились. Половина учредителей не видят проблемы в том, чтобы договориться о разумных ставках аренды. Тем более, это позволяет сделать законодательство. Однако вторая половина учредителей, как следует со слов ответчика, хочет выбросить нас на улицу за то, что мы защищаем свои права», — пояснил предприниматель.



В этой связи Пилипук не исключает, что протестующим предпринимателям арендодатель предложит неподъемные ставки аренды. «Условно говоря, нам предложат арендовать места по 300 евро за квадратный метр, в то время как у остальных ИП ставка аренды будет составлять 30 евро», — предположил он.

Представители «Экспобела», по словам предпринимателя, заявили, что такой вариант невозможен. «Но ведь и раньше предприниматели по-разному платили за торговые места. У кого-то ставка была 22,4 евро за метр, у кого-то 28 евро. И ничто не мешает арендодателю предложить нам неподъемные ставки аренды и мотивировать это тем, например, что наши павильоны находятся в более престижном месте. Тем более, нас уже предупредили: стоимость аренды не будет ниже той, которую оплачивают остальные ИП, не захотевшие протестовать», — отметил Пилипук.

Впрочем, есть и худший вариант развития событий не только для протестующих, но и всех предпринимателей ТЦ «Экспобел» («Верхний пассаж»). Представитель ответчика, по словам Пилипука, заявил в ходе судебного заседания, что уже четыре дня крупный российский сетевой оператор уговаривает руководство ЗАО «ПАН Маркет» полностью отдать ему «Верхний пассаж», освободив здание от ипэшников.

Предприниматели полагают, что это является в некотором смысле элементом давления на них. «Как следует со слов ответчика, доходы ЗАО «ПАН Маркет» от сдачи второго этажа «Экспобела» российской компании составят порядка 15 евро за квадратный метр. В то же время доходы от ИП составляют только 11 евро за метр», — пояснил Пилипук.

Однако на самом деле арендодателю выгоднее иметь дело с предпринимателями, подчеркнул он. Пилипук напомнил, что ИП, понимая финансовые проблемы арендодателя, предложили ему с 1 апреля платить докризисную аренду — 300 евро за павильон в 13 кв. метров вместо нынешних 110 евро.

«В этом случае со всех 300 павильонов арендодатель получить 90 тысяч евро в месяц. А если второй этаж площадью более 4 тысяч квадратных метров будет оптом отдан российскому оператору, то при планируемой выручке в 15 евро за метр арендодатель за месяц получит только 60 тысяч евро», — конкретизировал Пилипук.

Впрочем, арендодателю пока, наверное, нет необходимости что-то менять. Почти все ИП после определенного нажима подписали допсоглашения к основным договорам аренды. И теперь, как отмечают предприниматели-«протестанты», их коллегам придется платить в месяц не менее 700 евро за павильон.


«Паркинг» тоже под прессом

Между тем, как и предупреждали представители «Перспективы», хитрый способ по разовому повышению стоимости аренды, придуманный ЗАО «ПАН Маркет», стали перенимать другие арендодатели.

В частности, дополнительные соглашения, в которых прописана принудительная ставка аренды в 85 евро за квадратный метр (в 2 раза выше действующей), получили предприниматели торгового центра «Паркинг». При этом ИП уведомили, что неподписание допсоглашения повлечет за собой расторжение арендного договора в одностороннем порядке.

И, что любопытно, это происходит сейчас, когда в действие вступил долгожданный указ президента № 150, регулирующий арендные отношения. Но, как оказалось, многим ИП этот указ только ухудшил условия для ведения бизнеса.

Согласно указу формирование арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах, находящихся в частной собственности, осуществляется в соответствии с нормами Гражданского кодекса по соглашению сторон. По сути, арендодатели могут устанавливать любой ценник, что они, собственно, и начали делать.

«А все произошло потому, что при обсуждении проекта указа мнения предпринимателей не были учтены. Здесь соблюдены интересы среднего и крупного бизнеса при поддержке в том числе предпринимательских структур, которые представляют их интересы», — подчеркнул Анатолий Шумченко.

Член Совета по развитию предпринимательства в Беларуси, председатель совета ИП в ТЦ «Паркинг» Екатерина Чижик также отмечает, что изменения в законодательство положение предпринимателей не улучшили.

«Ставки аренды для предпринимателей должны определяться по результатам договоренностей. Но на практике ничего подобного нет. Мы столкнулись с ценовым диктатом, а не с договоренностями», — заявила Екатерина Чижик.

По ее словам, предпринимателей «Паркинга» предупредили: если ИП не подпишут допсоглашения и не уплатят аренду по новым ставкам, то уже 8 апреля все места будут опечатаны.

«Единственное, что, как нам сообщили, арендодатели могут сделать, это бесплатно предоставить туалеты. Это провокация со стороны собственников. Сегодня крайне неэтично со стороны крупного бизнеса ставить мелкий бизнес в такие условия», — убеждена Чижик.

Понимая, что конфликт между ИП и арендодателями на «Экспобеле» и «Паркинге», возможно, не последний, РОО «Перспектива» планирует в ближайшее время начать кампанию по внесению изменений в указ № 150. Главная цель — вернуть регулирование размера арендной платы за торговые места на рынках и в торговых центрах, находящихся в частной собственности.

«Я понимаю, что нам могут заявить, дескать, предприниматели хотели рыночных отношений, так получите. И мы согласны, что так должно быть, но позже. Сегодня, особенно в кризисный период, отпускать в свободное плавание ставки аренды преждевременно», — убежден Анатолий Шумченко.

По его словам, сложно говорить о рынке и свободной конкуренции в условиях монопольных сговоров между арендодателями. Кроме того, сложилась ситуация, при которой арендодатели получили возможность максимально завышать ставки аренды.

«Успокоятся они лишь тогда, когда увидит отток и банкротство предпринимателей. Но если для арендодателя это поправимо, то для государства с его социальными нагрузками, налогами это недопустимо», — обосновал свою позицию Шумченко.