На рынке коммерческой недвижимости стоимость аренды падает, а "долевки" - растет

Офисы, склады, торговые точки для субъектов хозяйствования были и остаются инвестициями в собственное будущее. Но, как и другим категориям рынка недвижимости, коммерческому сегменту в прошлом году пришлось привыкать к переменчивым условиям рынка. Если в начале 2011 года спрос здесь явно превышал предложение, то уже начиная с конца весны его участникам пришлось жить в других реалиях. С какими итогами закончил год рынок коммерческой недвижимости и что ему готовит год нынешний?

Бизнес ездит на метро

По сведениям аналитического центра агентства недвижимости "Твоя столица", стоимость арендуемого квадратного метра в торговых, торгово-развлекательных и бизнес-центрах в минувшем году падала. Так, в январе 2011-го в ТЦ и ТРЦ просили за квадрат помещения в среднем € 32 (без учета коммунальных и эксплуатационных расходов), а в ноябре — € 22. То есть цены упали на 31 %. Похожая тенденция наблюдалась и при аренде площадей в бизнес-центрах, но здесь свою роль сыграла "классность" помещений. Их условно разделяют на три класса. Например, к "А" относятся наиболее престижные и дорогие здания, расположенные в центре города и отвечающие самым высоким требованиям покупателей. К классу "В" — офисные помещения, которые уступают по качеству элитным офисам, но располагаются в удобных и доступных районах города. Что касается класса "С", то чаще всего это офисы, расположенные в старых зданиях, построенных еще во времена Советского Союза, — на заводах или в административных строениях, где для нужд бизнеса сдаются в аренду помещения. Зачастую здесь отсутствуют парковка и другие элементы инфраструктуры. В январе прошлого года средняя стоимость арендуемого квадрата, если следовать по убыванию классов, была € 30, € 21 и € 17. К ноябрю эти цифры снизились на 17, 19 и 24 % соответственно. В итоге сегодня снять квадратный метр площади в бизнес-центрах класса "А" можно максимум за € 25, в "В" — € 17 и в "С" — € 13.

Что касается сегмента продаж, то цена метра строящихся бизнес-центров сегодня идет вверх. А во второй половине прошлого года тенденция была обратной. В августе 2011 года за квадрат девелоперы просили $ 2,214 тыс., а в ноябре купить офис в новостройке предлагалось уже максимум за $ 1,901 тыс. А вот в начале года был зафиксирован заметный скачок — переехать в отдаленной перспективе в новый собственный офис стало возможным при условии, если покупатель заплатит $ 1,99 тыс. за квадратный метр.

Стоимость предложений на вторичном рынке бизнес-центров после октября прошлого года резко рванула вверх — сразу почти на $ 300, до $ 2,448 тыс. В то же время после новогодних праздников квадрат "вторички" резко подешевел — на 17 %, до $ 2,081 тыс. А в сегменте продаж "бывших в употреблении" помещений в торговых центрах наблюдается диаметрально противоположная ситуация. Купить место в торговом центре до праздников было возможно по цене $ 3,019 тыс. за квадрат, а в январе — на $ 909, или на 23 % больше.

В агентствах недвижимости увеличение цен в строящихся центрах и уже функционирующих зданиях объясняют ростом спроса: таким образом некоторые фирмы сохраняли "лишние" рубли от девальвации и инфляции. Чтобы не потерять клиентов, арендодатели уменьшали плату, а те фирмы, которые ставка не устраивала, переезжали из более дорогого "жилья" в менее комфортабельное, отделы съезжались, а некоторые компании и вовсе уходили "в отпуск", покидая насиженные места. Примечательно, что теперь среди пожеланий предпринимателей, подыскивающих себе удобное местечко, вместо наличия парковки все чаще упоминается близость к метро либо хорошее транспортное сообщение. Нарасхват идут офисы небольшой площади, до 30 квадратных метров, рядом с крупными транспортными развязками.

Крутое пике

Вместе с тем эксперты отмечают: несмотря на кажущийся рост цен в определенных сегментах коммерческой недвижимости, этот рынок все еще не отошел от кризиса четырехлетней давности. "Должен подчеркнуть одну очень важную для понимания сегодняшнего состояния рынка вещь: кризис здесь начался не в 2011 году, а гораздо раньше — в конце 2008 года. Сейчас мы пожинаем его плоды: затягивание сроков сдачи крупных объектов, отсутствие приемлемого для двухмиллионного города уровня спроса как на первичном, так и на вторичном рынке коммерческой недвижимости. Что касается цен, то они в долларовом эквиваленте, безусловно, упали. По нашей статистике, за последние три года это падение в среднем составило около 45 %, а за 2011 год — около 12 %. На похожую величину уменьшились и ставки арендной платы", — рассказывает первый заместитель генерального директора ООО "Центр торговли и недвижимости "Пакодан" Павел Астапеня.

Отмечает специалист и некоторую нелогичность ситуации на рынке, ведь после снижения цен уровень спроса и количество сделок должны были вырасти. Но, увы, на "вторичке" число последних, наоборот, снизилось почти на 40 % — с 4,717 тыс. в 2010 году до 2,844 тыс. в 2011-м. Здесь уже сказалось влияние весенней девальвации. Примерно на столько же сократилось и число сделок на первичном рынке. Одна из причин этого, как и в других сегментах недвижимости, — необоснованная стоимость квадратного метра.

Несмотря на это, крупные компании не прочь бы заплатить за бизнес-центр класса "А", но таких в белорусской столице насчитывается всего 10 % от общего числа БЦ. Для европейской столицы это непростительно мало. Всего в Минске в прошлом году функционировало около полусотни офисных зданий. И в первом полугодии 2011-го на каждого жителя столицы приходилось по 64 квадратных метра современных торговых площадей — в 3 раза больше, чем в 2006 году, но при этом в 4—4,5 раза меньше, чем в Европе. Наращивать объемы квадратов помешали экономические сложности. В риелторских агентствах говорят, что сдача многих объектов коммерческой недвижимости в большинстве случаев задерживается.

Ожидается, что в нынешнем году в Минске должны появиться три крупных бизнес-центра и один торговый. Но это число слишком мало, чтобы существенно изменить ситуацию в сегменте офисной и торговой недвижимости. "На мой взгляд, с учетом нынешнего положения рынка и экономики нас ожидает падение цен на 5—7 % от текущего уровня и снижение количества сделок еще на 8—10 %", — прогнозирует Павел Астапеня.

Кстати

Привязанные к базовой величине ставки арендной платы с 1 апреля взлететь не должны. Хотя перспектива платить за съемные помещения больше в 3 раза взбудоражила бизнес. По словам предпринимателей, это неизбежно сказалось бы на стоимости продукции, а для некоторых фирм и предприятий и вовсе оказалось бы непосильной ношей. Сейчас готовится проект изменений в Указ № 518 "О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом", предусматривающий введение понятия "базовая величина арендной платы". Причем на первый квартал 2012 года она будет установлена в размере Br 35 тыс. До 1 апреля пройдет индексация с учетом инфляции за прошлый год. В дальнейшем такой пересчет будет производиться ежегодно. Рост арендной платы на площади, сдаваемые в аренду государством, произойдет, но далеко не в такой мере, как опасаются представители делового сообщества.