До финиша доходят не все

Подписывая инвестиционный договор, заказчик должен знать, что отныне он становится дойной коровой для местной инвестиционной среды.
В Беларуси принято считать, что если инвестиционный проект реализуется по указу президента или постановлению правительства, то никаких сложностей у заказчика не будет. Но в жизни все наоборот.

Причем самыми труднопроходимыми с точки зрения реализации инвестпроекта являются, как утверждают практики, Минск и Минский район. Эти два административных образования представляют своего рода государства в государстве со своими особыми правилами игры и игроками.

Итак, к чему же должен готовиться заказчик (инвестор, девелопер), вознамерившийся построить какой-нибудь крупный объект (жилой комплекс, деловой квартал, торгово-развлекательный центр либо что-то еще), в появлении которого на территории конкретного градостроительного образования заинтересовано правительство или еще лучше - глава государства.

Опыт многих застройщиков показывает, что первое место в решении любого вопроса занимает личное отношение работника компании с чиновником. И это на 100% верно. А Минск - столица, поэтому каждый чиновник не только радеет за свое место, но и любит демонстрировать собственное превосходство, чтобы заказчик постоянно помнил, кто в доме хозяин. К слову, в Минском районе ситуация усложняется тем, что здесь принятие решения зависит не только от местных хозяев, но также и от областных и столичных чиновников.

В любом случае решение о реализации проекта, принятое наверху, следует воспринимать не более как возможность.

Инвестор должен понимать, что городские власти в любом случае будут защищать свои интересы даже в ущерб экономике проекта. Ему следует быть готовым к очень жестким требованиям на всех уровнях и к административному давлению. Ему будут угрожать, на него будут давить.

И плюс необходимо на начальном уровне учитывать множество подзаконных актов и их постоянное совершенствование.

У инвестора будут сложности с выбором проектной организации, если он соберется заказывать проект здесь, в Беларуси. Многие застройщики, которые работают на нашем рынке далеко не первый год, признаются, что до сих пор не нашли такой проектной организации, с которой им хотелось бы сотрудничать.

Есть большие проектные институты, загруженные государственными заказами. Кроме госзаказов, у них огромные амбиции и своеобразное отношение к выполнению договорных обязательств перед частниками.

Есть авторские коллективы, мастерские. Но здесь все будет зависеть от пробивных качеств руководителя. Кроме того, они не будут делать все составляющие части проекта, а наймут специалистов со стороны.

Есть еще мелкие частные проектные организации, которые пытаются соответствовать требованиям времени. Но на самом деле заказчик тоже до конца не может знать, что там внутри. Во всяком случае, проектировщиков с большой буквы, о которых знали бы за пределами страны и у которых хотели бы размещать заказы, в Беларуси пока, к великому сожалению, нет.

Неизбежны проблемы с выбором подрядчика. Если отдать предпочтение государственной строительной организации, то надо быть готовым к тому, что ее в любой момент могут снять с нужного объекта и увести на выполнение государственного заказа. Есть крупные частные организации с большим опытом работы и большими возможностями. Они отлично подкованы в юридическом смысле, знают все слабые и сильные стороны белорусского законодательства. И если вы неграмотный заказчик, то вас обдерут как липку и пустят по миру.

Есть молодые активные амбициозные строительные фирмы. С ними хорошо работать, как утверждают столичные девелоперы, но у них мало опыта и связей. Поэтому для того чтобы они выполняли свои договорные обязательства, заказчику придется вмешиваться в технологический процесс и постоянно помогать решать самые разные вопросы.

Если же инвестор приведет иностранную подрядную организацию, то придется решать массу других вопросов. Например, связанных с получением подрядчиком лицензии на осуществление строительной деятельности на территории Беларуси, с получением разрешения на ввоз рабочей силы из-за рубежа. Соответственно, придется искать для иностранных рабочих жилье, следить за тем, чтобы подрядчик выполнял перед ними свои обязательства. Если что-то не сложится, бунт на стройплощадке заказчику обеспечен.

Инвестору также нужно знать в лицо людей, которые принимают решения, причем не просто их озвучивают, а влияют на их принятие в министерствах, в Мингорисполкоме. И еще важно иметь возможность доступа к этим лицам.

Надо быть готовым к тому, что инвестиционный договор с Минским горисполкомом будет формироваться в том виде, в котором хочет Минский горисполком, и размер штрафных санкций будет в размере 0,1% от всего объема заявленных инвестиций. И чем больше этот объем инвестиций, тем больше штрафные санкции, которые можно применить к заказчику за нарушение сроков проектирования или строительства. Есть варианты, с помощью которых эти санкции можно уменьшить, но это палка о двух концах.

И чем больше инвестор сюда несет инвестиций, тем больше потенциальный штраф, который ему придется заплатить в течение всего периода реализации инвестиционного проекта. И не применить штрафные санкции город не может. Лояльный чиновник автоматически подпадает под действие антикоррупционного законодательства и его тут же наказывают контролирующие органы.

Можно попробовать попытать счастья в суде. Но это долго, затратно и никаких гарантий. Причем заказчики говорят, что если подать в суд на горисполком, то довести до конца инвестиционный проект уже не дадут.

Инвестору следует заранее знать, что большинство строительных проектов реализуется на занятых площадках. И освобождать их придется либо собственными силами (а значит, иметь дело с обитателями сносимых объектов), либо перечислять городу соответствующие суммы. Строящийся объект нужно будет подключать к городским сетям, которые испытывают хронический дефицит мощностей. У заказчика будет масса проблем, связанных с принятием решений о передаче инженерных сетей в эксплуатацию и с передачей на баланс эксплуатирующих организаций.

А еще инвестор должен знать, что постоянно будет меняться законодательство. И что у него будут сложности с продажами. Что он может сотрудничать с риэлтерскими компаниями или продавать объект сам. При этом он должен знать, что если он будет заниматься реализацией, например, квартир на стадии строительства, то он подпадает под действие указа президента о долевом строительстве со всеми вытекающими...

Впрочем, инвестор может минимизировать свои риски, пригласив команду профессионалов, которые хорошо знают специфику местных условий и обладают пробивными качествами. Но таковых не очень много, если говорить о крупных проектах.

Некоторые инвесторы, обладающие большим финансовым потенциалом, идут по пути создания и своей проектной организации, и своего генподрядчика, и даже создания собственной материальной базы.

Но независимо от того, какой путь выбирает тот или иной заказчик, на финише всех ждет потребитель, который непостоянен в своих желаниях и финансовых возможностях.

Например, вчера он хватал что ни попадя, а сегодня долго выбирает, приценивается, торгуется, а сделав выбор, тут же отказывается от него.

И как бы заказчик ни фантазировал, какие бы ни придумывал способы привлечь покупателя, ничего у него не получается. Поэтому, чтобы не попасть впросак, инвестору надо иметь не только пробивную силу, но и способность видеть на несколько лет вперед потребности рынка.