В пределах девальвации

Самым провальным для столичного рынка жилья оказался II квартал

Продажи квартир в Минске в январе - июне текущего года сократились на 16,6% по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом.В предыдущие годы на Минск приходилось чуть более трети договоров купли-продажи квартир, заключаемых и регистрируемых в Беларуси. Так, в прошлом году в стране продано почти 29,5 тыс. квартир, из них в Минске - 10.581 квартира (36%). В нынешнем году доля столичных сделок несколько снизилась и составила по первому полугодию 32,4%.

За январь - июнь 2010 года в Беларуси зарегистрировано 11.617 договоров купли-продажи квартир, что составило 92,2% к прошлогоднему показателю. Причем снижение произошло преимущественно за счет Минска, где за январь - июнь было реализовано по договорам купли-продажи 3.763 квартиры (83,4% к уровню 2009 г.).

Самым провальным для столичного рынка, если судить по активности покупателей, оказался II квартал текущего года. Так, если в I квартале количество квартирных сделок купли-продажи превысило аналогичные данные прошлого года на 16,6%, то во II квартале было на 35,8% меньше, чем за апрель - июнь 2009 г.

Причем самым непродуктивным для минского рынка оказался май, когда было продано всего 543 квартиры (62,2% к маю 2009 г.). В июне продажи выросли до 656 квартир (64% к июню 2009 г.), что, вероятно, явилось реакцией покупателей на отрицательную ценовую динамику, которая, кстати, сохраняется уже пятый месяц подряд.

Для сравнения: в Беларуси в целом в мае было продано 1.870 квартир, что на 385 меньше, чем в мае 2009 года, в июне соответствующая разница увеличилась до 684 квартир (2.059 - 2010 г., 2.743 - 2009 г.).

Причину более выраженной отрицательной динамики сделок в Минске можно объяснить резким падением активности в секторе готовых новостроек. Дело в том, что доля квартир в новостройках в общем количестве сделок купли-продажи квартир в разные месяцы доходила до 30%. В регионах эта доля находилась почти на уровне погрешности и не превышала 5%.

Вторая причина более выраженной отрицательной динамики сделок в Минске - это снижение спроса в секторе жилья, представляющего жилой фонд, возраст которого превышает 10-15 лет. Этому способствовали, кроме экономических и финансовых факторов (снижение платежеспособности населения, высокие ставки по кредитам), и другие факторы. Это устойчивое сохранение объемов жилищного строительства на докризисном уровне, увеличение доступа населения к земельным участкам, предоставляемым под коттеджное строительство, более выгодные по сравнению с покупкой готового жилья условия долевого строительства, перераспределение покупательского спроса в пользу более качественного жилья.

Что касается квартирных цен, то нынешним летом они выглядели для потенциальных покупателей чуть привлекательнее, чем год назад.

В среднем по состоянию на начало августа квадратный метр в секторе однокомнатных квартир предлагался за 1.390 USD, двухкомнатных - 1.380 USD, трехкомнатных - 1.328 USD, многокомнатных - 1.290 USD. И, судя по еженедельной динамике, снижение может продолжиться как минимум до конца августа - середины сентября.

То есть можно сказать, что нынешний сценарий снижения цен почти один к одному повторил прошлогодний с той лишь разницей, что ценовая отметка опустилась чуть ниже уже достигнутого уровня. Например, в прошлом году в секторе однокомнатных квартир цена квадратного метра так и не смогла преодолеть отметку 1.397 USD, в нынешнем году она преодолена.

По двух- и трехкомнатным квартирам средняя цена квадратного метра по состоянию на 16 августа опустилась на 10-20 USD ниже прошлогоднего минимума. Что касается четырехкомнатных квартир, то они по показателю средней цены квадратного метра пока выглядят дороже на 70 USD по сравнению с серединой августа 2009 г. Но это потому, что крупногабаритные квартиры всегда отстают от более подвижных менее габаритных квартир и когда цены растут, и когда они снижаются.

В итоге средняя цена квадратного метра в целом по рынку и сегодня, и год назад, судя по результатам еженедельного мониторинга, который проводит Информационный каталог газеты "Недвижимость Белоруссии", почти не отличается и колеблется весь август в пределах 1.360-1.364 USD/кв. м.

В чем еще отличие нынешнего лета от прошлогоднего? Намного больше, чем год назад, выставлено на продажу квартир, цена предложения которых не превышает 40 тыс. USD. Но сегодня, в отличие от прошлого года, данное явление уже не воспринимается как нечто необычное. Разделив цену предложения (например, 36 тыс. USD) на площадь квартиры (27 кв. м) и представив, сколько денег придется вложить в ремонт такой недорогой квартиры, покупатели идут на рынок долевого строительства - там сегодня можно найти варианты до 1.000 USD/кв. м.

В целом можно сказать, что за полтора года с небольшим квартиры на вторичном рынке в Минске подешевели, судя по ценам предложения, на 30% - с 1.960 USD/кв. м в конце декабря 2008 г. до 1.360 USD/кв. м в середине августа 2010 г. То есть в результате незначительных и многочисленных корректировок то в сторону повышения, то в сторону понижения квартирный рынок готового жилья в Минске вернулся на исходную позицию, которую занимал год назад.