Рынок розничной торговли: сквозь тернии видны звезды

– Как обстояла ситуация с инвестициями в торговую недвижимость Беларуси в прошлом году?

– Инвестиции в проекты, находившиеся в стадии строительства еще до кризиса, поступали. И 2009 год был отмечен вводом в эксплуатацию новых объектов, причем таких крупных, как, например, второй гипермаркет «Простор» в Минске или ТЦ «Корона» в Бресте.

А вот у «бумажных» проектов проблемы возникли. Но здесь не стоит ссылаться только на кризис – многие из них уходят корнями в 2003–2005 годы. Ведь собственники этих проектов не смогли привлечь инвестиции даже в период растущего рынка...

– Интерес к Беларуси со стороны крупных международных торговых операторов известен. Но можно ли ожидать его воплощения в конкретные проекты и объекты в ближайшее время?

– Уже в этом году, скорее всего ко Дню Независимости, может быть открыт гипермаркет DIY компании «ОМА». Этот проект реализуется в партнерстве с крупной прибалтийской сетью Senukai и финской торговой и инвестиционной группой Kesko Oyj.

А вот интересы других иностранных операторов в реальные проекты будут реализованы позже. Но дело здесь не только в Беларуси и особенностях нашего рынка. Снижение активности международных сетей произошло практически на всех региональных рынках. Например, известная сеть Metro Group за весь 2009 год на новых рынках открыла только один объект – в Казахстане.

Что касается Беларуси, важен другой вопрос: к нам придут со своими проектами или в проекты наших девелоперов? И если отечественные девелоперы хотят, чтобы международные операторы вошли в их проекты, без совместной работы с консультантами уже на самых ранних этапах работы не обойтись: слишком специфические требования могут быть у операторов, и далеко не каждый наш объект способен их удовлетворить. И если не предложить инвестору качественный анализ ситуации на рынке, не указать место проекта на этом рынке, неправильно определить целевую аудиторию, не спрогнозировать покупательские потоки – он этим займется сам. Выявив же несоответствие ожиданиям, скорее всего скажет вам «до свидания».

– Национальные девелоперы и инвесторы сегодня более активны, чем иностранные?

– У нас, если посмотреть на предложенные самые знаковые проекты, то они будут обязательно с участием иностранных инвесторов. А что реально строится и выходит на рынок – реализовано резидентами республики. Или компаниями, которые стали практически белорусскими, хотя корни у них зарубежные (российская «Алми», ливанская «Рубироуз Интернешнл»). Исключение составляет разве что ОМА, развивающая новые проекты с участием литовской Senukai и финской Kesko Oyj.

Сегмент торговой недвижимости действительно привлекательный для инвестиций. Поэтому и существует столько «бумажных» проектов с предполагаемым участием иностранных инвесторов. С другой стороны, нам как национальной компании очень даже симпатизирует, что в стране активны национальные девелоперы: они, пока иностранцы присматривались и рассуждали о перспективности рынка, реально строили. Пусть пока объекты уступают по многим позициям зарубежным, пусть проекты с очевидными ошибками, но реально построенные и функционирующие.

– Можно прогнозировать увеличение активности со стороны инвесторов в этом году?

– Вряд ли стоит ожидать, что рост инвестиций в торговую недвижимость будет значительным. Поэтому что касается рынка нового строительства, текущий год скорее будет похож на 2009-й. А если говорить о покупке готовых объектов или пакетов акций торговых предприятий – здесь активность была и будет. Наверняка покупатель найдется на все предложение приватизируемых предприятий государственной и коммунальной собственности.

– По вашему мнению, во что сегодня все-таки лучше вкладывать деньги: в землю, офисы, склады, торговые объекты?

– У нас в принципе все эти сегменты еще далеко не насыщены. То, что в ряде офисов, введенных в течение 2008–2009 годов, есть свободные площади – не показатель насыщения рынка, на фоне растущей экономики они будут востребованы. С современной складской недвижимостью аналогичная ситуация. Вы думаете, почему во многих проектах торговых центров предусмотрено наличие складских площадей? Причем их предусматривают даже в проектах с отдаленными сроками реализации. Просто для ритейлеров нет альтернативы. Хотя, по логике, склад на дорогой земле, в черте города – вещь абсурдная.

Что касается торговой недвижимости – она была, остается и еще как минимум на среднесрочную перспективу останется на рынке самым привлекательным сегментом для инвестиций.

А вот что касается земли, здесь стоит быть осторожными. И понимание риска инвестиций в землю пришло уже в 2008 году. Если не ошибаюсь, в конце 2008-го – начале 2009 года не состоялись аукционы по продаже довольно больших участков в пригородах Минска по 12 лотам: вообще не было желающих участвовать в торгах. И тогда поступило предложение начинать старт торгов не с кадастровой стоимости, а с 20% от кадастровой стоимости... Вообще, если земля выделяется, то под какое-то целевое использование. Сможешь освоить – приобретай и осваивай. Нет – не мешай работать другим. Спекулятивное отношение к земле, предназначенной под инвестиционное освоение, должно пресекаться.

– О каких посткризисных тенденциях в сегменте торговой недвижимости в целом можно говорить сегодня?

– Прежде всего собственники проектов начали задумываться над их концепцией и востребованностью после реализации. Кризис несколько остудил «ура-ажиотаж», и все поняли: принцип «что не построю – все уйдет» теперь не действует, и вряд ли к нему будет возврат в посткризисный период. Поэтому те, кто еще не вошел в ту стадию, на которой изменения уже невозможны, стараются провести детализацию и усовершенствование своих проектов. Так что, если у ряда собственников «бумажных» проектов появятся финансовые возможности для их реализации, новые объекты будут значительно качественнее и привлекательнее существующих и строящихся объектов.