Навстречу ипотеке
15.03.2010
—
Новости Экономики
Вводится также норма о внесудебном порядке удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного имущества на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое может быть заключено как после возникновения оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, так и до этого момента.
По мнению специалистов, данная норма может положительно сказаться на развитии института ипотеки в стране, который станет менее рискованным, а следовательно, более востребованным в банковском секторе.
Да и в целом возможность внесудебной реализации имущества должно вызывать положительные эмоции у финансистов - до последнего времени у банков возникало немало сложностей с реализацией заложенного имущества в судебном порядке.
Однако из этого правила есть исключения. Взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:
- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
- предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
- для ипотеки имущества требуется согласие (решение) иного лица или государственного органа;
- предметом залога является имущество, относящееся к историко-культурным ценностям;
- предметом залога является имущество, ограниченно оборотоспособное;
- предметом залога является предприятие как имущественный комплекс.
Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание без обращения в суд, производится на публичных торгах в порядке, установленном актами законодательства.
Имущество также может быть реализовано по договору купли-продажи без проведения публичных торгов в случаях удовлетворения требований о погашении банковского кредита за счет заложенного имущества. Продавцом в этом случае могут выступать банк-залогодержатель, залогодатель или (по соглашению сторон) иное нотариально уполномоченное лицо.
Однако возможности реализации имущества вне публичных торгов ограничены. В таком порядке нельзя реализовать земельный участок, находящийся в частной собственности, право аренды земельного участка, капитальные строения с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения, а также имущество, относящееся к основным средствам залогодателя.
Документ также предусматривает возможность замены предмета залога любым движимым имуществом по тем же правилам, которые установлены для залога товаров в обороте. Это позволит стабильно работающим субъектам малого и среднего бизнеса, не имеющим недвижимого имущества, закладывать движимое имущество. При этом за ними сохраняется право пользования этим имуществом и замены его иным имуществом такой же стоимости.
Кроме того, изменяется очередность удовлетворения требований кредиторов при ликвидации юридического лица и прекращении деятельности индивидуального предпринимателя.
Изменения в этой части внесены в Положение о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденное Декретом от 16.01.2009 г. № 1 "О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования".
Теперь в третью очередь погашается задолженность по платежам в бюджет и государственные целевые внебюджетные фонды, а также удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица (прекращающего деятельность индивидуального предпринимателя), за счет и в пределах средств, полученных от реализации заложенного имущества. В четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.
Установлено, что не может являться предметом залога, в том числе ипотеки (далее - залог), до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту) имущество, приобретенное за счет внешнего государственного займа (кредита).
Передача в залог любого движимого имущества, определенного родовыми признаками, может осуществляться в порядке, установленном законодательными актами для залога товаров в обороте.
Следует отметить, что договоры о залоге и соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенные до вступления в силу Декрета № 3, действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с новыми требованиями.
До 1 апреля 2010 г. правительство должно обеспечить создание интегрированного информационного ресурса об имуществе, права на которое ограничены залоговыми обязательствами, с возможностью доступа к нему всех заинтересованных.
Декрет вступит в силу через два месяца после его официального опубликования.