Переводим жилые помещения в нежилые: что нового?
Александр Жук, аттестованный юрист
В последнее время в Беларуси взят четкий курс на создание дополнительных условий для развития предпринимательской деятельности. В качестве одного из таких новых условий можно рассматривать утверждение Указом президента Беларуси от 25.09.2009 года №479 нового порядка перевода жилых помещений в нежилые.
Необходимо отметить, что в соответствии с п.3 ст.272 Гражданского кодекса Беларуси, собственник имеет право размещать в принадлежащем ему жилом помещении организации и их подразделения (филиалы, представительства, необособленные подразделения (отделы, департаменты и т.п.) только после перевода этих помещений в нежилые.
До принятия Указа №479 ни Жилищный кодекс Беларуси, ни иные нормативные правовые акты не содержали специальных норм, определяющие основания и порядок перевода жилых помещений в нежилые. Поэтому практически единственной возможностью осуществить подобную процедуру было признание жилого помещения непригодным для проживания.
Условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, непригодными для проживания, были утверждены постановлением Министерства жилищно-коммунального хозяйства Беларуси от 02.05.2000 года №4.
Для жилых помещений в зависимости от значимости и наличия дефектов были установлены две категории санитарно-технического состояния. К первой категории относились жилые помещения, пригодные для проживания, но не соответствующие санитарным и техническим требованиям. Ко второй категории относились жилые помещения, вообще непригодные для проживания.
Жилое помещение признавалось непригодным для проживания при наличии следующих дефектов:
фактический износ каменных жилых домов - свыше 70 %, а жилых домов деревянных и со стенами из прочих материалов - свыше 65 %;
неустранимое аварийное состояние жилого помещения.
Если жилое помещение признавалось местным исполнительным или распорядительным органом непригодным для проживания, то областной (Минский городской) исполнительный комитет принимал решение о переводе такого помещения в нежилое. После принятия данного решения помещение могло использоваться для размещения офиса, торгового объекта, объекта по оказанию услуг, склада и т.п.
Указ №479 предоставил практически неограниченные возможности собственникам жилых помещений для их перевода в нежилые.
Итак, перевести жилое помещение в нежилое возможно, если оно:
представляет собой одноквартирный жилой дом либо расположено в таком доме;
расположено в блокированном жилом доме (жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории);
расположено на первом этаже многоквартирного жилого дома.
Не допускается размещение в помещениях, переведенных в нежилые, промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на показатели качества окружающей среды, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний.
В любом случае запрещено размещение в бывших жилых помещениях пунктов приема посуды, специализированных рыбных или овощных магазинов, бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 килограммов белья в смену), автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. метров, предназначенных для телефонизации жилых домов, похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг, дискотек, физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв. метров.
Для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственник должен представить в исполком (Администрацию района) по месту нахождения жилого помещения заявление, технический паспорт, документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.
Если жилое помещение находится в общей собственности, то дополнительно потребуется письменное согласие всех собственников жилья. В том случае, если при переводе жилого помещения в нежилое в квартире сохраняются иные жилые помещения, то понадобится письменное согласие совершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении.
Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимается исполкомом (Администрацией района) в 15-дневный срок со дня подачи заявления, а в случае запроса дополнительных документов - в течение одного месяца.
Собственнику откажут в переводе его жилого помещения в нежилое, если:
доступ к жилому помещению невозможен без использования вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома (вестибюли, коридоры, лестничные площадки и т.п.) или такой доступ технически невозможно оборудовать;
жилое помещение не является изолированным (например, смежные комнаты);
в жилом помещении зарегистрированы граждане (за исключением случая, когда в одноквартирном жилом доме либо квартире сохраняются иные жилые помещения и имеется согласие проживающих в них совершеннолетних граждан на осуществление перевода жилого помещения в нежилое, а также согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают или имеют право на проживание несовершеннолетние).
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжалован в вышестоящий орган государственного управления и (или) суд. Использовать помещение, переведенное в соответствии с Указом №479 в нежилое, можно будет только после государственной регистрации изменения его целевого назначения.
Интересные вопросы возникают с переводом нежилого помещения обратно в жилое в качестве санкции за некоторые правонарушения. Так, например, такой перевод может быть произведен, если собственник в течение одного года не приступил к использованию помещения. В соответствии с гражданским законодательством распоряжение имуществом (например, продажа или дарение помещения) не являются его использованием. Следовательно, помещение, переведенное в нежилое, собственник сможет использовать только самостоятельно, зарегистрировав частное унитарное предприятие или индивидуального предпринимателя. Это существенно ограничивает права собственника помещения.
Непонятно также, по каким критериям законодатель планирует определять, используется помещение или нет. Достаточно ли для подтверждения факта использования однократного осуществления деятельности или деятельность должна осуществляться систематически в течение какого-либо периода?
Кроме того, представляется нецелесообразным использовать в качестве санкции за правонарушение именно перевод помещения обратно в жилое. Вполне можно было бы ограничиться применением штрафа.
Указ №479 прямо предусматривает необходимость осуществления лицензируемых видов деятельности в помещении, переведенном в нежилое, только при наличии лицензии. Однако данная норма дублирует иные нормативные предписания относительно лицензируемых видов деятельности, что ведет к перегруженности Указа № 479.
Будем надеяться, что законодатель в отведенный ему трехмесячный срок с даты принятия Указа №479 устранит данные неясности.