Пачалося "паляванне" на ліквідныя зямельныя ўчасткі

Па чутках і аўтарытэтна

  Ёсць меркаванне, што мінімальныя кошты на зямельным рынку пратрымаюцца толькі да першых дзён студзеня

У апошнія часы ў глабальнай сетцы пачалі гуляць чуткі, што кемлівыя прадпрымальнікі з грашыма актыўна набываюць за нацвалюту мясцовую нерухомасць — зямельныя ўчасткі пад будаўніцтва жылых дамоў. Ці сапраўды гэта так? Пра апошнія тэндэнцыі на зямельным рынку сталічнага рэгіёна нам расказвае спецыяліст па аперацыях з нерухомасцю Цэнтра гандлю нерухомасці "ПАКОДАН" Вадзім Ільчук.

Інфармацыя для роздуму

Вышэй мы расказалі пра магчымы сцэнар развіцця другаснага зямельнага рынку. Разам з тым, цяпер структуры Дзяржкамітэта па маёмасці праводзяць аўкцыёны па продажы зямельных участкаў для будаўніцтва жылых дамоў.

Так, у лістападзе Сеніцкі сельсавет Мінскага раёна будзе прадаваць зямельны ўчастак (12 сотак) па стартавым кошце 90 млн рублёў. У вёсцы Пухлякі Рогаўскага сельсавета 24 соткі прапануюцца на аўкцыёне за 19 млн рублёў. Зямельны ўчастак плошчай 15 сотак у аграгарадку Чурылавічы Міханавіцкага сельсавета прапануецца кліентам за 59 млн рублёў. У вёсцы Мачулішчы Мінскага раёна зямельны ўчастак памерам 10 сотак мае першапачатковую цану 50 млн рублёў. Лашанскі сельсавет прапануе на аўкцыёне 25 сотак для будаўніцтва жылога дома ў вёсцы Броўкі за 37 млн рублёў.

У першыя дні лістапада запланавана правесці аўкцыён па продажы 12 сотак зямлі ў Пінску, дзе стартавы кошт зямельнага ўчастка складае 42 млн рублёў. Прадаецца на аўкцыёне зямельны ўчастак (каля 12 сотак) у Нясвіжы за 32 млн рублёў. У гарадскім пасёлку Старобін Салігорскага раёна 18 сотак зямлі для будаўніцтва індывідуальнага жылля прапануецца на аўкцыёне за 8 млн 349 тысяч рублёў. У Клецку 15 сотак мае стартавы кошт 23 млн 246 тысяч рублёў. Крыху больш за 12 сотак у гарадскім пасёлку Баравуха пад Наваполацкам выстаўляецца на продаж амаль за 20 млн рублёў.

Будуць прадавацца ў лістападзе на аўкцыёнах і зусім танныя зямельныя ўчасткі. У Вілейскім раёне Нарачанскага сельсавета на тэрыторыі вёскі Паромец-2 зямельны ўчастак памерам 13 сотак мае стартавы кошт 3 млн 51 тысяча рублёў. А ў Камянецкім раёне ў вёсцы Макавішча 12 сотак зямлі каштуюць усяго 644 тысячы рублёў, або каля 75 долараў.

— Мне здавалася, што гандляваць зямлёй можа толькі дзяржава...

— Гэта сапраўды так. Пустыя зямельныя ўчасткі ніхто і не прадае. Зямля ў чыстым выглядзе не з'яўляецца аб'ектам нерухомасці ўжо з 2007 года. Аднак другасны зямельны рынак існуе, і гэта цалкам законны бізнэс. Фармальна на продаж прапануецца не зямля, а зямельныя ўчасткі з незавершаным будаўніцтвам закансерваванага збудавання. Што гэта можа быць? Любы стужкавы фундамент, паглыблены ў зямлю, цокальны паверх або любы будынак у рознай стадыі гатоўнасці ў закансерваваным стане. Менавіта гэтае збудаванне разам з зямлёй, пасля адпаведнай рэгістрацыі дзяржаўнымі структурамі, і прадаецца як аб'ект нерухомасці.

— У сектарах індывідуальнай забудовы шмат участкаў. Няўжо кожны ўласнік нерухомасці фарміруе свой цэннік самастойна — на вока?

— Не зусім так. Кожны варыянт зямельнага ўчастка ацэньваецца асобна ў залежнасці ад стану пад'язных шляхоў і камунікацый (электрычнасць, вадаправодная труба, каналізацыя, газ), наяўнасцю і блізкасцю сацыяльнай інфраструктуры (дзіцячыя садкі, школы, крамы, грамадскі транспарт і г.д.), а таксама ад адлегласці аб'екта ад лесу і вадаёмаў. Калі нерухомасць знаходзіцца непасрэдна побач з лесам ці возерам, то яна будзе значна даражэйшая, чым падобная, але крыху збоку.

— Дзе яшчэ засталіся каля Мінска цікавыя ўчасткі для кліентаў?

— Самыя дарагія ўчасткі пад Мінскам — па лагойскім кірунку. Дакладней, гэта масівы каля вёсак Валяр'янава, Мар'яліва (пасёлак газавікоў), Бараўляны, вёскі Раўбічы і Губічы (прыбярэжныя зоны).

Супердарагая зямля прапануецца індывідуальным забудоўшчыкам у катэджным пасёлку каля вёскі Валяр'янава. Там кошт соткі зямлі складае да 10 тысяч долараў, таму ўвесь участак плошчай каля 15 сотак можа прапанавацца пакупнікам за 100—150 тысяч долараў. Гэтыя ўчасткі знаходзяцца ў зоне жылой катэджнай забудовы, дзе ёсць уся неабходная інфраструктура для камфортнага пражывання, у тым ліку з асфальтаванымі пад'ездамі да дамоў і сучаснымі камунікацыямі.

— Хто купляе такую залатую зямельку?

— Зараз цяжка казаць. Тры апошнія месяцы зямельны рынак увогуле стаяў мёртвым. Толькі ў апошнія тыдзень-два пачалося рэальнае варушэнне сур'ёзных пакупнікоў. Аднак купляюць не дарагія ўчасткі, а тыя, што прапануюцца значна танней, чым на рынку.

Сёння элітныя ўчасткі па 80—150 тысяч долараў працягваюць чакаць свайго персанальнага пакупніка. Гэта могуць быць мясцовыя буйныя бізнэсмены або замежныя "грашовыя людзі" з Расіі ці Украіны. Для замежнікаў існуе адна ўмова пры набыцці такой нерухомасці. Неграмадзяніну нашай краіны неабходна будзе перааформіць зямельны ўчастак з права прыватнай уласнасці на права арэнды. Працэс гэты недарагі і не вельмі складаны.

— Дзе ў продажы засталіся крыху таннейшыя зямельныя ўчасткі?

— Элітнай лічыцца зямля ў мікрараёне "Бараўляны-2". Там аб'ект памерам 15 сотак каштуе ў межах 80—100 тысяч долараў. У іншых масівах каля Бараўлян зямля каштуе яшчэ танней. Напрыклад, участак 11 сотак прапануюць за 35 тысяч, а сярэдні кошт соткі зямлі вагаецца ад 3 да 5 тысяч долараў.

У маскоўскім кірунку танныя ўчасткі ёсць у Калодзішчах, на палігоне. Праўда, у масіве з камунікацыямі ўчасткі тут каштуюць да 20—50 тысяч долараў за 15 сотак. А вось участкі без інфраструктурнай падтрымкі каштуюць да 15 тысяч USD. Прапануюцца яны часам даражэй, але... Сёння рэальна набыць на другасным рынку зямельны ўчастак (12—13 сотак) у Калодзішчах за 10—14 тысяч долараў.

— Чаго чакаць на зямельным рынку ў бліжэйшай перспектыве?

— Рынак зямельных участкаў у параўнанні з 2007 годам абрынуўся цяпер практычна ўдвая. Калі ў той час людзі куплялі зямельны ўчастак недзе за 70 тысяч, то зараз яны гэтую нерухомую маёмасць прадаюць ужо не больш чым за 35 тысяч долараў. Тут сваю ролю адыграла і інфляцыя нацвалюты, і працяглы сусветны крызіс.

Цяпер сур'ёзныя пакупнікі зразумелі, што цэны на такую нерухомасць знізіліся амаль да магчымага мінімуму. Менавіта на гэтай ніжэйшай планцы цэннікаў і пачалі ажыццяўляцца здзелкі. За апошнія некалькі месяцаў цэны ў рэкламных праспектах засталіся амаль ранейшымі, аднак пры рэальным гандлі прадаўцы сталі больш гібкімі дыпламатамі. Калі раней зніжкі былі ў межах 1—2 тысяч, то зараз гэта ўжо — каля 10 тысяч долараў. Напрыклад, калі ўчастак прадаецца за 40 тысяч USD, а пакупнік прапануе толькі 30 тысяч наяўнымі грашыма, то гаспадары амаль заўсёды згаджаюцца.

— Гэта так, але і такія цэны сярэдняму класу не па кішэні...

— Тады трэба шукаць больш танныя ўчасткі пад Мінскам крыху далей за 10-кіламетровую зону ад кальцавой дарогі. І там сапраўды якасныя ўчасткі каштуюць добрых грошай, аднак існуюць сярэднія варыянты, сярод якіх магчыма адшукаць нядрэнны кавалачак зямлі, памерам 12—15 сотак, па цэнніку ад 3 да 10 тысяч долараў.

Недзе 3 тысячы USD і будзе мінімальным цэннікам зямельнага ўчастка з нейкімі элементарнымі пабудовамі, неабходнымі для рэгістрацыі аб'екта нерухомасці. За такі кошт гаспадар згодзіцца прадаць сваю нерухомасць толькі ў тым выпадку, калі яму тэрмінова патрэбны грошы. Сярэдні кошт слабенькіх участкаў у катэджных пасёлках адлегласцю 10—20 кіламетраў ад Мінска вагаецца ў межах 5—6 тысяч долараў за 15 сотак.

— А ўвогуле, што будзе на другасным зямельным рынку пасля 1 студзеня 2012 года?

— Згодна з адпаведным указам кіраўніка дзяржавы, з наступнага года тыя чаргавікі, што атрымалі ўчасткі па сацыяльным кошце, павінны будуць абавязкова пабудаваць там жыллё, увесці дом у эксплуатацыю, пасля чаго забаронена прадаваць такую нерухомую маёмасць на працягу 8 гадоў. Сёння гэтыя ўчасткі як аб'екты незавершанага будаўніцтва ў закансерваваным стане складаюць сур'ёзную канкурэнцыю на другасным зямельным рынку. Гэтыя ўчасткі трэба прадаць гаспадарам менавіта сёлета. Хутчэй за ўсё, кошты па такіх зямельных участках бліжэй да часу пік будуць мінімальнымі. А вось са студзеня аб'ём зямельнага рынка павінен істотна звузіцца, пасля чаго цэны на зямельныя ўчасткі могуць і павялічыцца. Аднак і гэта не факт, бо канчатковы кошт нерухомасці залежыць ад попыту і фінансавай здольнасці патэнцыйных пакупнікоў.

Сяргей КУРКАЧ.