Полезно знать. Недоделки в новостройках: защищаем свои права

 

На тему сдаваемого нового жилья TUT.BY поговорил с юристами ОО "Правовая защита потребителей" Олегом Медвецким и Еленой Вербицкой. В разговоре эксперты коснулись больных точек приемки нового жилья и того, как отстоять свои права.

 

О том, как проводится приемка жилья, рассказала юрист Елена Вербицкая:

 

- Как правило, при приемке жилья составляется комиссия, в которую входит собственник данного жилья, представитель застройщика и представитель ЖЭСа либо товарищества собственников. Данная комиссия принимает квартиру и составляет акт приемки-передачи (в трех экземплярах), где первым пунктом идет состав комиссии, а вторым – имеющиеся дефекты. В эту графу обязаны включить все имеющиеся видимые дефекты, будь то трещины, некачественная штукатурка или неубранные в самом строении кирпичи. Нюансов обычно возникает много. В связи с чем застройщики обязаны соответствовать Закону "О защите прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства".

 

Дефекты застройщик обязан убрать в течение гарантийного срока обслуживания дома.

 

 

В акте приемки-передачи собственник квартиры может отразить все, что не устраивает его, не соответствует его представлениям о построенной квартире, говорит юрист Олег Медвецкий. В этом же акте можно указать срок устранения недостатков. Оптимальным является срок в 14 дней, но по действующему законодательству он может продлеваться: строительные работы требуют достаточно большого количества времени и рабочей силы.

 

Дополнительно к акту составляется претензия. Она пишется в свободной форме, не требует никакого официального заверения и направляется организациям, отвечающим за строительство, либо в Товарищество собственников, если такое товарищество создано. В этом случае ТС обязано в интересах своих жильцов выступать перед подрядной организацией, защищая нарушенные права гражданина. Специалисты рекомендуют писать претензию, даже если все дефекты уже указаны в акте приемки-передачи.

 

 

Если при приемке квартиры между собственником и застройщиком возникает спор, владелец квартиры может обратиться к застройщику за тем, чтобы была проведена экспертиза. Существуют специальные экспертные учреждения, которые наделены правом проводить экспертизу. В настоящее время в Минске такие экспертизы проводят порядка 6-8 организаций. Полученное заключение экспертизы – на сегодня единственно верный способ повлиять на застройщика.

 

По действующему же законодательству вся экспертиза в течение гарантийного срока проводится за счет строительных организаций. Только в случае отказа (необнаружения дефектов) будет платить сам хозяин квартиры. По опыту юристов, в 99 процентах случаев экспертиза подтверждает правоту граждан.

 

А вот если дефекты скрытые и обнаружить их сразу нельзя, требовать проведения экспертизы можно по прошествии некоторого времени. В принципе, утверждают специалисты, предъявлять претензии можно и по истечении срока гарантии (об этом ниже).

 

 

Больные точки квартиры – туалет, ванная комната, кухня, балкон, лоджия. Проверять в первую очередь нужно стяжку пола, герметичность окон, ровность стен и углов, электропроводку.

 

Обращаем внимание на:
 

- видимые стыки труб;

- смотрим, как подведен газ. Если в домах находятся электроплиты, просим строителей, чтоб показали, откуда ведется кабель высокого напряжения для питания электроплиты;

- расположение выключателей;

- качество установки входных и межкомнатных дверей.

 

Все швы и стыки должны быть заделаны. По опыту экспертов, между стеклопакетами и стеной могут быть миллиметровые зазоры. Даже если с наружной стороны они заделаны, а со внутренней – нет, качество герметичности нарушено.

 

Гораздо проще обнаружить внешние дефекты именно в квартире без отделки.

 

Кроме того, на момент начала и окончания строительства может также изменяться метраж квартиры. Когда дом вводится в эксплуатацию, каждая квартира обмеряется соответствующей конторой. В указе президента сказано, что стоимость квадратного метра должна изменяться на момент окончания строительства не более чем на 5%. То есть 3-4 метра – это, как правило, тот минимум, на который квартира может стать больше или меньше. В практике же встречаются изменения до 20, а то и до 30 процентов, рассказывает юрист Олег Медвецкий. "За лишние метры можно спорить", - говорит эксперт. Если платилось за 30 метров, а в конце строительства оказалось всего 25, юристы рекомендовали бы гражданам обращаться с претензией, а затем в суд (если будет необходимость) за взысканием излишне оплаченных 5 метров.

 

В соответствии с законодательством нашей страны жилые помещения должны строиться в соответствии с проектно-сметной документацией. Хозяин квартиры имеет право потребовать для ознакомления проектно-сметную документацию на строящееся жилое помещение. Если ему откажут, что является нарушением законодательства и договора на строительство, можно подать соответствующую жалобу и истребовать документы.

 

 

Подписанный акт приемки-передачи – это факт окончания строительства и основание для заселения, а также оформление квартиры на права собственности. По словам юристов, без подписанного акта пользоваться жильем и получить права собственника практически невозможно.

 

Пока акт не подписан, квартира принадлежит организации. Но и в этом случае хозяин квартиры может писать претензии о всевозможных недоделках. Только по опыту такая процедура "разборок" заберет больше времени. Поэтому эксперты советуют лучше подписать акт, указав обнаруженные дефекты.

 

Ведь подписанный акт не является стопроцентным согласием, что в дальнейшем хозяин не сможет и не имеет права обращаться с требованием об устранении недостатков, которые при приемке квартиры были скрыты.

 

Еще как вариант: в акте можно пометить, что "от подписания акта отказываюсь в связи с нарушением…" и указать причины. Если акт не подписан, в тот же день или на следующий нужно написать застройщику официальное письмо, в котором указать, что документ не был подписан в связи с тем, что "были нарушены строительные нормы при возведении жилья".

 

 

Эксперты говорят, что нужно. Собственник квартиры имеет право привлечь третье лицо к процедуре акта приемки-передачи. Он вправе брать с собой специалиста, юриста, друга, брата. Желательно – заранее поставить в известность застройщика, написав письмо-уведомление с тем, что "ставлю в известность, что вместе со мной принимать участие в приемке-передаче будет …", указав ФИО третьего лица. Пишется письмо-уведомление в свободной форме и не требует никаких заверений.

 

 

Как сообщает юрист Олег Медвецкий, претензии хозяин квартиры имеет право писать только в ту организацию, которая непосредственно строила квартиру. Отношения между генподрядчиком и субподрядчиком собственника квартиры касаться не должны. Генподрядчик несет ответственность за действия субподрядчика, о чем четко сказано в законодательстве.

 

 

По закону с претензией к застройщику можно обращаться в течение установленного гарантийного срока (как правило, 2 года). Но отстаивать свои права можно и после двух лет, если имеются доказательства, что причина недовольства собственника – производственный брак, нарушение проектно-сметной документации и пр.

 

Если собственник квартиры уверен, к примеру, в том, что именно дефекты при строительстве - причины сырости, плесени, сквозняка и пр., то он может попытаться отстоять свои права и позже.

 

В первую очередь нужно вызывать обслуживающую организацию (например, созданное Товарищество собственников направляет своего специалиста либо специалиста от организации, с которой у ТС заключен договор, – столяра, сантехника и пр.), чтобы они составили акт. На основании этого акта можно обращаться к застройщику с претензией.

 

Но если вина застройщика не будет доказана, оплачивает проведение экспертизы и прочие издержки собственник квартиры.

 

Более того, по закону, если застройщик квартиры не отреагировал на претензию и дал видимую отписку, хозяева квартир могут самостоятельно напрямую обращаться к экспертам, при этом пригласив застройщика на проведение экспертизы. Если заключение экспертизы подтвердит вину застройщика, последний должен будет оплатить и услуги экспертов.

 

В случае же, если недоделки устранить невозможно, профессионалы называют это уменьшением покупной цены. Проводится экспертиза, и собственник квартиры имеет право требовать выплаты определенной суммы.

 

 

Минчанин Василий на личном опыте убедился, что дефектов при получении новой квартиры не избежать. Накануне с прорабом он "закрывал" последние недоделки.

 

- Зная ситуацию в целом, могу сказать, что мой опыт, в принципе, положительный. Наш дом был сдан 31 декабря 2009 года. По договору с застройщиком было два месяца на то, чтобы навести порядок, провести коммуникацию, одним словом, сдать городу. Через два месяца должны были быть ключи (1 марта). Фактически же ключи выдали 16 апреля. Еще до прошлых выходных на входе на ночь вешался амбарный замок. Сроки были не выдержаны, и все затянулось. Вместе с ключами отдали акты и попросили буквально через два дня их заполнить и вернуть. Хотя еще не были включены ни электричество, ни вода.

 

По вопросу дефектов Василий общался с представителями субподрядчика – теми, кто непосредственно занимался недоделками.

 

- Обнаруженные недоделки я указал в документе, что выдал субподрядчик, который непосредственно занимался устранением недоделок. К нему я приложил план квартиры, в котором обозначил места недоделок. У меня было достаточно много претензий. Я их оформил. Но приходилось почти каждый день приходить и буквально "пинать" их, чтоб это не пошло на самотек. Потому что как только я не пришел день-другой, прихожу на третий – ничего не сделано. Иду снова к прорабу и говорю…

 

Что касается сроков устранения дефектов, Василий говорит:

 

- "В разумные сроки", как у нас в договоре сформулировано, заказчик должен был недоделки устранить. Устранение их заняло в нашем случае, грубо говоря, месяц. А в целом, все зависит от застройщика, от дома, от того, кто ведет устранение недоделок, добросовестно ли относится прораб или нет, есть ли ресурсы и пр.

 

Если позволяет время, Василий советует ждать и быть настойчивыми по отношению к тем, кто ответственен за устранение недоделок.

 

 

С апреля этого года в Мингорисполкоме открыли горячую линию по вопросам сданного в эксплуатацию жилья. Горячая телефонная линия принимает устные обращения граждан по вопросам устранения строительных недостатков в жилых помещениях во введенных в эксплуатацию жилых домах начиная с 4 квартала 2009 года. Данные о недостатках передаются заказчикам.

 

Тел. 017 227 51 28

 

Звонки принимают с понедельника по четверг с 14.00 до 17.00

 

Поступают в письменном виде (как от физических, так и от юридических лиц) просьбы, жалобы, разъяснения, касаемые нового жилья, и в Главное управление строительства Министерства архитектуры Беларуси. Письма приходят различного характера, рассказали TUT.BY в министерстве. Часто обращаются за разъяснениями после выхода какого-либо нормативного акта. А в соответствии с недавним поручением правительства жалобами на некачественное сдаваемое жилье занимаются соответствующие органы на местах.

 

Кроме того, сайт Мингорисполкома приводит названия недобросовестных строительных организаций. Их перечень будет полезен тем, кто планирует строить в ближайшее время собственное жилье.