Ипотечный рынок предписано оживить!Во второй раз.

Напомним, что точно такие же надежды возлагались и на Закон РБ от 20.06.2008 г. №345-З «Об ипотеке», который вступил в силу в начале 2009 года. Но, видимо, пока не суждено. Ведь закон начал действовать в сложной экономической ситуации и не смог противостоять уменьшению доходов населения и существенному увеличению процентных ставок по кредитам.

Ждет ли такая же участь декрет №3, который корректирует некоторые положения ранее принятого закона, покажет время. «EJ:Недвижимость» попробует разобраться, есть ли в этом документе соответствующие механизмы.

Самой первой своей нормой декрет запрещает сдавать в залог имущество, приобретенное за счет внешнего государственного займа (кредита) до полного погашения обязательств по такому займу (кредиту). Указанное правило стоит в стороне от общей направленности документа и призвано, судя по всему, обеспечить защиту инвестиционных проектов, реализуемых с участием государства.

Самым главным и, пожалуй, единственным новшеством, которое теоретически может активизировать ипотечный рынок Беларуси, является установленная возможность реализовывать заложенное имущество во внесудебном порядке, на основании нотариально заверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем. Возможность внесудебной реализации заложенного имущества была предусмотрена и в ст.40 упомянутого выше Закона «Об ипотеке». Но по нему нотариально заверенное такое соглашение залогодатель и залогодержатель могли заключить только после «возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки». Проще говоря, только тогда, когда обязательства по погашению кредита (и процентов) не выполняются, это установлено судом, принявшим решение на обращение взыскания на заложенное имущество. Таким образом, нельзя было заранее включить в сам договор залога недвижимости условие, что взыскание на него будет обращаться без участия суда. А после того как кредит не погашается, самому должнику в большинстве случаев уже невыгодно ускорять процедуру реализации заложенного имущества путем заключения нотариального соглашения о внесудебной реализации предмета залога.

В отличие от закона декрет №3 конкретно указывает, что нотариальное соглашение о внесудебной реализации предмета залога может быть заключено как после, так и до «возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки». То есть это условие можно сразу включить в предмет договора залога при его заключении. При этом новшеством является и то, что в таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества в случае обращения взыскания на него для удовлетворения требования залогодержателя. Таким образом, в сферу взаимоотношений залогодателя и залогодержателя, в том числе ипотечных, вводится третье, незаинтересованное, лицо, которое фактически наделяется функциями поверенного и сможет от имени собственника заложенного имущества осуществлять его продажу. В вопросах недвижимости такими третьими лицами, судя по всему, будут выступать риэлторы.

По-прежнему через суд судьба заложенного имущества будет решаться только в случаях, если залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно; если предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; если для ипотеки имущества требуется согласие (решение) иного лица или государственного органа; если предметом залога является имущество, относящееся к историко-культурным ценностям; если предметом залога является имущество, ограниченно оборотоспособное; если предметом залога является предприятие как имущественный комплекс.

Новелл в данных положениях нет, так как они фактически дословно повторяют нормы п.3. ст.40 Закона «Об ипотеке» и п.3 ст.330 ГК Республики Беларусь.

По-иному Декрет излагает порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание без участия суда. Ранее ч.2 п.1 ст.41 Закона «Об ипотеке» устанавливала, что такая реализация имущества проводится только путем проведения публичных торгов. Декрет же определяет фактически только один обязательный случай, когда имущество при обращении на него взыскания без суда должно реализовываться посредством проведения публичных торгов. Такие торги будут обязательными, когда согласно нотариальному соглашению реализация имущества возложена на банк-залогополучатель и если предметом залога являются земельный участок, находящийся в частной собственности, или право аренды земельного участка, в том числе с расположенными или возводимыми на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями). А также если были заложены капитальные строения (здания, сооружения) с одновременным залогом земельного участка, находящегося в частной собственности (права аренды земельного участка), на котором расположены эти капитальные строения (здания, сооружения), либо имущество, относящееся к основным средствам залогодателя.

Во всех остальных случаях банк-залогодержатель, залогодатель либо третье лицо, указанное в соответствующем нотариальном соглашении, может реализовать имущество по своему выбору либо с торгов, либо без оных.

Еще одно важное нововведение также касается реализации заложенного имущества. Декрет изменил очередность удовлетворения требований кредиторов при ликвидации юридического лица или индивидуального предпринимателя. Согласно пункту 11 Положения о ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента Республики Беларусь от 16 января 2009 г. №1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» в первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми ликвидируемое юрлицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью. Во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий, вознаграждений по авторским договорам, оплате труда лиц, работающих по трудовым и гражданско-правовым договорам. В третью очередь погашается задолженность по платежам в бюджет и государственные целевые внебюджетные фонды. И последними удовлетворяются требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица.

Декрет №3 изменяет эту очередность. И, что особо интересно, государство решило даже пожертвовать интересами собственного бюджета. Документ устанавливает, что требования «кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица (прекращающего деятельность индивидуального предпринимателя), за счет и в пределах средств, полученных от реализации заложенного имущества», удовлетворяются в третьей очереди, как и бюджетные обязательства.

Интересно, что Декрет №3 вступает в силу через два месяца. При этом уже к 1 апреля 2010 года Совету министров Республики Беларусь поручено обеспечить создание и функционирование интегрированного информационного ресурса об имуществе, права на которое ограничены залоговыми обязательствами, с возможностью доступа к нему всех заинтересованных. Учитывая, что предметом залога может быть как движимое, так и недвижимое имущество, как подлежащее госрегистрации, так и не подлежащее ей, установление обязанности по созданию такой базы данных менее чем за месяц похоже на первоапрельскую шутку.