«Даже депозиты проигрывают». Поговорили с основателем инвест-компании об инвестициях в курортную недвижимость

Эдуард Бугров, основатель компании «Бугров Капитал» начинал как юрист, занимался финтехом, потом — девелопментом. Сегодня он реализует 8 курортных проектов одновременно в двух регионах (Россия и Турция), привлекает частных инвесторов с порогом входа от 3,5 млн RUB и убежден, что самые интересные локации те, где еще нет инфраструктуры. В интервью «Про бизнес» Эдуард рассказал о доходности инвестиций в туристическую недвижимость, миллионе долларов в замороженной лесопилке и выборе между Домбаем и Сочи.

«Работал и пропускал занятия»: как юрист с академией МВД за плечами начал строить курорты

Эдуард Бугров окончил Нижегородскую Академию МВД в 2009 году. Несмотря на то, что он пропускал 50% занятий, закончил университет только с одной четверкой, потому что понимал, как распределять свое время. Начинал Эдуард с работы в своей юридической компании, которая функционирует до сих пор под управлением партнера. Но сам он довольно быстро переориентировался: сначала в финтех, кредитный кооператив «Народный капитал», а потом — в финансирование девелоперов и застройщиков.

— Так получилось, что в руки попало несколько проектов, которые нам либо оставалось продавать, либо все-таки развивать. Мы сначала один проект приобрели, затем — второй, третий… И потихонечку развились.

Поворотным моментом стала покупка загородного клуба «Кадницы» в Нижегородской области — семейного мини-отеля. Именно тогда раскрылся поток и пошел проект за проектом. Сейчас мы реализуем 7−8 проектов одновременно и не планируем останавливаться. Основные локации расположены в Нижегородской области, Республике Карачаево-Черкесия и Турции.

По словам Эдуарда, сама модель отличается от классического девелопмента. «Бугров Капитал» не только строит и продает, но и разрабатывает концепцию, привлекает инвесторов, возводит объекты, вводит их в эксплуатацию и остается управляющей компанией на долгий срок.

«Заходите туда, где нет инфраструктуры»: почему Дамбай лучше Сочи и что скрывает Ингушетия

Рынок внутреннего туризма в России, по мнению Эдуарда, «зажил» по-настоящему приблизительно в 2022 году — после пандемии и накопившегося отложенного спроса.

«Это позитивный ящик Пандоры, который наконец открылся»Сейчас загрузка объектов компании составляет от 50 до 80% по году, средний ADR (средняя стоимость номера) достаточно высокий.

Принципиальная позиция Эдуарда: заходить туда, где инфраструктуры еще нет.

— Когда у вас все развито и есть инфраструктура, вы находитесь в жесткой конкурентной среде. А когда вы с европейским сервисным подходом открываете отели или комплексы в тех локациях, где этой инфраструктуры пока нет, у вас сильно больше шансов активно развиваться.

Именно по этой логике компания выбрала не в Архыз, а в Домбай — вторую туристическую ветку Карачаево-Черкесии. Дефицитная земля, большое количество туристов, большой турпоток и отсутствие инфраструктуры — так Эдуард описывает причины выбора. Как результат: проект «Сердце Дамбая» имеет высокую популярность среди клиентов.

Первый год работы дал 65% загрузки, текущий закрывается с показателем в 75−85%. Для сравнения: средняя загрузка по рынку — около 60% для баз отдыха и около 50% — для отелей.Что касается перспективных регионов, Эдуард называет Ингушетию и Чечню, где есть интересный колорит, не так много игроков и не раскрыта культурная самобытность. Про опасения туристов, связанные с другой культурой и религией, он говорит прямо:

— Я не наблюдал никакого предвзятого отношения. Все рестораны работают, весь сервис оказывают местные жители, улыбаются. Если вы уважаете местную культуру — смело путешествуйте.

«Зачем отдавать банку, если я могу отдать инвестору?»: как устроена финансовая модель

Инвесторы в проекты «Бугров Капитал» не просто вкладывают деньги в абстрактный бизнес, а приобретают недвижимость: апартаменты и дома. По словам Эдуарда, порог входа — от 3,5 млн RUB, верхней границы нет. Типичный диапазон для апартамента или домика составляет от 3,5 до 10 млн рос. рублей. Компания ориентируется на сегмент «комфорт плюс» и «эконом плюс».

— Мы считаем, что нужно сделать классный сервис для максимального количества людей. Все хотят путешествовать: нужно предоставить эту возможность всем, а не только тем, у кого много денег.

Доходность — от 10 до 35% годовых от первоначальных вложений (CAPEX), в зависимости от типа объекта и стадии входа. Номерной фонд дает около 15−18% годовых в рублевом эквиваленте.

В контексте инфраструктурных объектов Эдуард подчеркивает, что рестораны, бани потенциально более маржинальны, но более рискованны.

— Схема распределения доходов следующая: 80% чистой рентабельности инвесторам, 20% — управляющей компании. При этом инвесторы не платят коммунальных платежей и вообще ничего, только получают четкий процент от выручки. Все операционные риски берет на себя компания.

Почему вложение в курортную недвижимость выигрывает у депозита (при ключевой ставке порядка 14%)? Эдуард приводит конкретный пример:

• один из первых инвесторов «Сердца Дамбая» купил дом за 7,3 млн RUB;
• последний инвестор в том же проекте заплатил за аналогичный объект уже 9,5 млн RUB;
• сейчас, при доходном методе оценки, стоимость того первого объекта составляет порядка 15 млн RUB — и это менее чем за два года. Кроме того, за это время инвестор уже окупил 20% вложений арендным доходом.

— Когда вы размещаете деньги на депозит, сама депозитная масса не растет, а инфляция средства съедает. Мы сейчас не сможем построить этот дом за 7,3 млн — он неизбежно будет стоить порядка 10 млн.

Банковское кредитование как инструмент роста компания принципиально отвергает не потому что недоступно, а потому что невыгодно. По словам Эдуарда, банк «съедает» всю рентабельность.

— Зачем мне отдавать это банку, если я могу отдать инвестору? Банк потребует залог в двойном размере от суммы кредита, что для большинства проектов нереалистично. По мере роста капитализации компании, появляется возможность использовать бридж-кредиты и проектное финансирование — нас уже ждут банки и торгуются за нас.

Важный нюанс: строительство с обязательным банковским сопровождением по государственным стандартам долевого строительства кратно удорожает продукт. Эдуард отметил, что квадратный метр в курортном проекте при прямых продажах профессиональным частным инвесторам стоит 200−250 тысяч рос. рублей, тогда как при полном банковском сопровождении с учетом всех дополнительных издержек уже от 450 тысяч и выше.

— У конкурентов 700−800 тысяч рос. рублей за квадратный метр — это тот же кирпич, та же локация, но цена выросла за счет цепочки посредников, включая иногда государство.

«Я еще не заработал своих больших денег»: про инвесторов, факапы и философию стоика

На вопрос о конкурентах Эдуард отвечает четко: среди игроков, которые работают по полному циклу — от разработки концепции до управления, — он насчитывает не более десяти команд по всей России. Большинство на рынке работают иначе: девелопер строит, продает апартаменты дорого, потом передает управление крупной управляющей компании, которая говорит инвесторам: «У вас получилось 3−5% годовых, ну извините, есть как есть».

— Мы каждого инвестора знаем лично. Если инвестор явно недоволен каким-то кейсом, мы стараемся либо откупить его долю самостоятельно, либо доразвить проект до базовой рентабельности.

Сейчас компания сама выбирает инвесторов и отказывает тем, чье мышление не совпадает с философией проектов. Вместо распространенного плана «построить базу и стричь деньги с гостей», видение Эдуарда заключается в оздоравливании людей и создании концептуальных культурных проектов.

— При привлечении инвестиций финансовая модель важна, но не является главным инструментом. В первую очередь работают внутренние мотивации, энергетика человека и его жизненные принципы. Модель может давать сбой — и в этот момент, если фаундер сдается, вся схема начинает трещать. Бывают ситуации, когда компания предоставляет собственные поручительства, закладывает личные активы только, чтобы в нее поверили на старте.

При этом с неудачами Эдуард тоже сталкивался. Так, крупнейшей в истории компании стало строительство лесопильного производства. Три сушилки, сырой цех, лесопильный цех, сухой цех, контракты с Финляндией. Однако в последствии «закрылись все границы». После Эдуард принял решение законсервировать лесопилку и до сих пор она стоит в таком состоянии. В итоге сейчас больше миллиона долларов продолжает простаивать без дела. Компания обслуживает это замороженное производство, а часть долгов гасила за счет продажи имущества.

— Можно ли это считать факапом? Я не знаю. Это жизнь. Она всегда нестатична.