Цены на жилье в Минске растут третий год подряд: и все равно ждем плато и падение?

У меня есть любимый график: динамика цен на квартиры в Минске с 2012 года. Он отлично демонстрирует, что стоимость жилья в Минске была более-менее стабильной только с 2016-го по 2017-й. Все остальное время кривая ценника шла то вверх, то вниз. Разбираемся, куда она пойдет дальше.

С 2005-го ценовые скачки и провалы были бы еще более показательными. Например, в марте 2006-го цена метра в реальных сделках была 900 долларов, в сентябре 2007 года квадратный метр стоил больше 1920 долларов, в сентябре 2009-го, как и год спустя, — 1300 долларов.

Что тогда так повлияло на рынок, кроме девальвации 2008-го и раздачи пятипроцентных кредитов? Массовое строительство. В 2006-м его решили превратить в локомотив экономики. Уже в 2007-м в Минске построили почти миллион квадратных метров. И потом ежегодно, до 2015-го включительно, сдавали по миллиону и чуть больше. За 9 лет столица приросла жильем для полумиллиона человек. Острый дефицит исчез, после чего графики цен стали более созвучны графикам доходов населения.

Например, 2012−2014 годы (после девальвации 2011-го): средняя зарплата по стране увеличивается с 350 до 600 долларов. Среднестатистическая 33-метровая однокомнатная квартира вырастает в цене с 43 до почти 60 тысяч — это пиковый ценник.

2015 год — начало очередного кризиса. Зарплата в валюте падает до 400−450 долларов (в зависимости от месяца), «однушки» снижаются в цене до 48 тысяч долларов. 2016 год. Зарплата в январе — 315 долларов, к концу года подбирается к 400 долларам. «Однушка» стоит уже 39 тысяч. В 2017-м зарплата вяло движется от 370 к 420 долларам — однокомнатная стоит 38,5 тысячи.

Два года снижения цен, год почти плато, и снова идем в горку. 2018-й выходит стабильным, зарплата 450−490 долларов, «однушка» подрастает в цене до 43 тысяч. Люди за этот год перестают думать про кризис, а к концу 2019-го средняя зарплата подрастает еще, до 540 долларов. «Однушка» — до 45 тысяч.

В начале 2020-го можно констатировать: на платежеспособный спрос никто не жалуется. Некоторые застройщики уже в январе подняли цены на 5−10% (по сравнению с декабрем) на однокомнатные и двухкомнатные квартиры, проверили — берут. Да и банки население подпитывают кредитами — не чудо ли, скоро увидим коммерческие кредиты под 12% годовых. Значит, застройщики смогут, не опасаясь остановки продаж, поднять ценник еще на несколько процентов.

Цены подрастают уже третий год. Но нельзя не заметить, что не так стремительно, как в 2013—2014-м. Если бы динамика зависела только от цифры средней зарплаты и процентов кредитов, мы бы уже видели «однушки» в панельных новостройках по 70 тысяч. Но пока цена не доросла и до 60. То есть на рынок влияет что-то еще.

— Вопрос с ростом экономики в целом в 2020 году, не решенный окончательно вопрос по нефти, продолжающееся снижение количества сделок и квадратных метров в сделках, цена квадратного метра, опережающая рост реальных доходов и рост показателей ВВП, рост цен на протяжении более двух лет — все это в совокупности может говорить о том, что рост цен остановится и, возможно, будет очередное ценовое плато на какой-то период. Не исключено, что в течение года после плато произойдет отскок цен вниз, — говорят в Национальном кадастровом агентстве.

Пока НКА готовит прогноз, когда именно ждать плато и снижения цен (последнее, похоже, ожидается в 2021-м), можно рассмотреть, что произошло в последние годы и что, похоже, не дает повториться ситуации 2013−2014 годов.

Жизнь действительно подорожала в долларовом эквиваленте. В период последнего кризиса валютные запасы населения уменьшились — чтобы поддерживать прежний уровень, люди сдавали валюту, о чем регулярно рапортовал Нацбанк.

Ставка по кредитам на жилье снизилась, но роста доходов населению не обещают, и даже долгожданные 12% годовых на этом фоне не выглядят доступными.
А еще у народа появился опыт. В сознании зафиксировался порядок: два года цены растут, потом плато, далее — двухгодичное снижение. Все, кому покупка жилья не к спеху, разумно выжидают.

И еще один фактор, который начинает влиять на спрос, — демографический. Сейчас в качестве покупателей первого жилья на рынок должны выходить 25−30-летние, это люди, рожденные с 1990 по 1995 год. Но их чисто физически мало: с 1990-го в стране начался демографический спад. У половины минчан этого возраста есть бабушки, которые оставят квартиру в наследство. Они не будут вносить свой вклад в спрос на жилье — им просто не нужно ничего покупать. Разве что продать вторичку, чтобы купить что-то поновее.

Уже сейчас рост населения Минска затормозился. Как это аукнется через несколько лет, еще никто не пытался просчитать. С другой стороны, и строительство в Минске сокращается: за весь прошлый год построили всего 511 тысяч квадратных метров жилья, даже меньше, чем планировали.

В общем, тем, кто запасся попкорном и готов наблюдать снижение цен, придется с годик подождать. Но когда снижение начнется, будет интересно делать ставки, каким будет дно и как переформатируется рынок.

Мнение автора может не совпадать с позицией редакции.