Новостройки Минска: сохранится ли спрос и вырастут ли цены?

В течение прошлого года спрос на новостройки был стабильно активным, рассказали Interfax.by в отделе консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица". Во многом активность покупателей поддерживалась остававшимися на доступном уровне кредитами. Лишь к концу года, в связи с приостановкой кредитования несколькими банками, покупательская активность немного снизилась.

Все потому, что значительная часть покупателей при рассмотрении возможности взятия кредита, рассматривали лишь предложения Беларусбанка, и когда он ввел мораторий на выдачу кредитов на готовые новостройки и квартиры вторичного рынка, это сказалось на динамике рынка, отметили эксперты. В то же время предложений кредитования от других крупных банков, в том числе и спецпрограмм по отдельным новостройкам, было достаточно, чтобы потенциальные покупатели могли не ощущать недостатка кредитных ресурсов.

Конкуренция между новостройками и вторичным рынком наблюдается постоянно. В зависимости от благоприятности экономической обстановки в стране, она может лишь нарастать или ослабевать. Например, сейчас, в качестве альтернативы квартирам вторичного рынка, новостройки рассматривают более 80% потенциальных покупателей квартир.

Критерии выбора

Одной из особенностей покупательских предпочтений 2018 года можно назвать комплексный подход при выборе новостройки. С каждым экономически стабильным годом доля покупателей, выбирающих квартиру в новостройке исключительно на основе ценового фактора, уменьшается. Согласно, проведенному группой компаний "Твоя столица" совместно с "Путеводителем по новостройкам" исследованию, вес ценового фактора сейчас составляет только порядка 20-25%. То есть она не превалирует над остальными факторами, такими как местоположение, стадия строительной готовности, инфраструктура в окружении и т.п. Для сравнения – аналогичную значимость имеет расположение дома вблизи станции метро.

Наглядный пример: если покупатель выбирает между двумя однокомнатными квартирами, одна из которых располагается на значительном удалении от метро, но по стоимости $47 тыс., и другой, располагающейся вблизи метро, но за $53 тыс., то при прочих равных условиях, с учетом получения транспортных удобств на перспективу, значительная часть покупателей выберет квартиру у метро. А недостающие средства возьмет в кредит.

Снижение значимости ценового фактора, в частности, можно объяснить, с одной стороны, наличием кредитов, а во-вторых, увеличением количества предложений по рассрочке оплаты. В результате, покупатели все больше выбирают не по цене, а по местоположению, планировке и т.п.

Среди прочих факторов влияния на выбор покупателя можно выделить стадию строительной готовности дома, местоположение (конкретный район города, развитость инфраструктуры в окружении, близость метро, транспортная доступность) и специальные условия по оплате (рассрочка, специальные программы кредитования).

Ожидания на 2019 год

В 2019 году многое будет зависеть от экономической ситуации в стране. Но уже сейчас можно с достаточной уверенностью предполагать, что высокий спрос на новостройки за 2017-2018 гг. уже себя исчерпал. Даже при сохранении текущих условий по доступности кредитов (ставки, условия получения). В текущем году доля покупателей с собственными деньгами будет увеличиваться.

Дальнейшее возможное развитие ситуации на первичном рынке Минска можно условно разделить на два сценария:

Сценарий 1. Если доступность кредитов не изменится, то за счет продолжающейся кредитной поддержки и экономической стабильности, возможен рост цен в пределах +5/+7% за год.

Сценарий 2. Если кредитов существенно подорожают, усложнятся условия их получения и т.п., то за счет уменьшения финансово-обеспеченного спроса, рынок впадет в состояние стагнации. На этом фоне будет расти количество маркетинговых акций от застройщиков – этим они будут бороться за покупателей, сохраняя цены на прежнем уровне. Но о росте цен в этом случае уже говорить не приходится. А вероятность начала их снижения будет зависеть от степени ужесточения кредитной и экономической ситуации.

Покупатели, в свою очередь, будут снижать свои требования к новостройкам – чем-то жертвовать в угоду стоимости. Особый спрос будут представлять квартиры минимального метража, и в частности, студии и евроформата. Часть покупателей с минимальным бюджетом на покупку, перейдут на сторону вторичного рынка – там есть минимальные по цене хрущевки / брежневки.

Все больший интерес будут представлять пригородные (Колодищи) и загородные (Прилуки, Фаниполь, Смолевичи), предложения новостроек. Они уже сейчас на 20-30% дешевле Минских аналогов, а при должном подходе, за городом можно приобрести двухкомнатную новостройку по цене однокомнатной вторичного обращения в Минске.