"Это дико". Мингорисполком решил снести здания KFC и Burger King в Каменной Горке

«Это является грубым нарушением закона и наших прав собственности», — говорит совладелец зданий с фастфудом возле метро «Каменная Горка» и «Восток» Сергей Тарасюк, показывая решение Мингорисполкома о сносе этих построек.

Бизнесмен называет его абсурдным, потому что оно принято из-за того, что сами работники мэрии допустили ошибки при выдаче разрешительных документов на строительство еще 10−15 лет назад. А потерять почти 4,5 миллиона долларов может инвестор. Мы пообщались с тремя сторонами в этой истории, чтобы вы сами сделали выводы.


Что за компания «Реви Тар Инвест» и что это за постройки

Компания «Реви Тар Инвест» построила и владеет небольшими зданиями на выходе со станций метро «Восток» и «Каменная Горка», которые арендуют в том числе KFC и Burger King. Компания также имеет долю в аналогичных пристройках на «Пушкинской».


Первый такой объект появился в 2005 году на «Востоке». Второй — в 2006-м на «Пушкинской». Третий и четвертый — в 2014-м на выходах из «Каменной Горки», где сейчас работают «Пицца Фут» и Texas Chicken. Земля для их строительства и обслуживания была предоставлена Мингорисполкомом в аренду «Реви Тару» без аукциона, потому что на то время не распространялось действие указа президента 2007 года № 667, обязывающего это делать уже на торгах. По всем перечисленным объектам договоры аренды земли продлены на 10 и более лет.


А вот площадку под строительство объектов, которые сейчас арендуют KFC и Burger King, компания уже приобрела на аукционе в 2011 году сроком на пять лет. Пристройки сдали в 2015 году.

Сооружения построены и зарегистрированы на основании решений города и других необходимых разрешительных документов, уверяют в «Реви Тар». Все документы у компании есть. Рыночная стоимость всех объектов — почти 4,5 миллиона долларов. Тот же KFC вложил в запуск ресторана еще около миллиона. Burger King и Texas Chicken — тоже немало.


«Мы понимаем, что это дико, но мы это будем выполнять»

Соучредитель «Реви Тара» Сергей Тарасюк говорит, что в 2015 году их пригласили в Мингорисполком на встречу с представителями компании «Зомекс Инвестмент», которая тогда строила «Дана Молл». По словам бизнесмена, застройщик поднял вопрос о сносе пристроек возле «Востока». Варианты предложили следующие: или самостоятельный снос, или выкуп по остаточной балансовой стоимости. Но с учетом инфляции и амортизации это было бы практически равно нулю, добавляет бизнесмен. Тарасюк на это, естественно, не согласился.

— На все наши предложения по выкупу по рыночной стоимости или предоставлению равнозначных по площади помещений в строящемся торговом центре нам было отказано, и в наш адрес поступали угрозы, что их компания любым способом добьется сноса наших зданий, — говорят в «Реви Тар».

В 2016 году «Реви Тар» обратился в Мингорисполком за продлением срока договора аренды земли на здания с Burger King и KFC. Но город отказал, а в августе прислал письмо, что все их объекты на «Каменной Горке» и «Востоке» построены незаконно. Бизнесмену предложили заплатить городу в качестве штрафа их рыночную стоимость. По словам Тарасюка, далее Мингорисполком хотел обратить их в коммунальную собственность.


Понятно, что бизнесмена такой вариант развития событий тоже не устроил, и он начал ходить на совещания в Мингорисполком, чтобы разрешить ситуацию. Встреч было около десяти, и чаще всего главным на них был замглавы исполкома Виктор Лаптев, курирующий строительство. По словам Сергея, юристы устно оспаривали доводы представителей власти о незаконности построек.

— Чиновники заходили в тупик, и последним аргументом было, что там (показывает палец вверх) все решили. Мол, мы понимаем, что это дико, но мы это будем выполнять, — рассказывает Тарасюк.

Совещания ни к чему не привели, и в ноябре 2016 года Мингорисполком принял решение, которое отменяло все предыдущие решения мэрии относительно предоставления «Реви Тару» земельных участков и разрешения строительства на «Востоке» и «Каменной Горке».


Обоснование — мониторинг Комитета госконтроля, который выявил некие нарушения в действиях отдельных сотрудников горисполкома. Документ имеет пометку «Для служебного пользования», поэтому узнать суть нарушений было невозможно. Мониторинг передали только судье, говорит Тарасюк.

Согласно решению, землеустроительной службе было поручено принять меры по признанию госрегистрации земельных участков и возникновения прав на них недействительной. Выходит, что из-за ошибок отдельных работников мэрии пострадал застройщик, который имел на руках все разрешительные документы.


«Работники, на которых возложили эту позорную миссию, поддерживают нас»

«Реви Тар Инвест» обратился в суд с требованием признать это решение Мингорисполкома недействительным.

— И во время первого заседания, мне казалось, суд был на нашей стороне, но ко времени вынесения решения к ним поступили какие-то вводные, после которых они, потупив голову, говорят: да, мы поддерживаем решение города.


В суде ситуация по каждому объекту рассматривалась отдельно. Чиновники приводили свои доводы, почему тот или иной объект построен с нарушениями законодательства. Проще говоря, доказывали, какие ошибки допустили их коллеги во время выдачи разрешительных документов на проектирование и строительство зданий. Приведем пару примеров.

1. Так, суд поддержал Мингорисполком в том, что «Реви Тар» нарушил срок занятия земельных участков, где сейчас KFC и Burger King. То есть начал строить здания позже, чем требовал закон. Город ссылается на то, что согласно указу № 667 от 2007 года, занять участок нужно было в течение полугода, но произошло это спустя 2,5 года. Получается, что чиновники тогда этого не заметили и дали все разрешения.

В компании парируют, что по условиям аукциона, отраженным в акте выбора земельного участка для проведения торгов, срок проектирования объектов составляет два года. Более того, по указу президента № 667 в редакции 2011 года сказано, что победитель аукциона обязан приступать к занятию в течение шести месяцев со дня утверждения проекта, а не с момента аукциона. А еще указ обязывал Мингорисполком привести до 2012 года все свои решения в соответствие с новой нормой, но город этого не сделал.

— И тут, когда всплывает эта ситуация, они говорят, что мы не приступили к занятию участка, и в этом их косяк. Но ведь есть указ и решение, которое не приведено в соответствие с указом! И судья руководствовался решением города.

2. Суд также поддержал Мингорисполком в том, что чиновники незаконно увеличили площадь земельных участков для этих зданий. Проще говоря, «Реви Тар» выиграл на аукционе право застроить участок, а потом без аукциона добрал еще дополнительные площади, заплатив за них по цене «квадрата», сформированной на аукционе.

Сергей рассказывает, что тогда закон не запрещал этого делать. Более того, во время проектирования выяснилось, что спроектировать на этих участках общепит (целевое назначение земли) невозможно. К тому же участки представляли собой по форме «пеналы», поэтому здание, построенное на них, вообще не соответствовало бы по форме проектируемым тогда на противоположной стороне пристройкам.

В итоге Мингорисполком без проблем разрешил «Реви Тару» увеличить участки в два и более раза. Это было утверждено решением мэрии. Компания доплатила в бюджет сформированную на аукционе цену за землю.

3. Суд поддержал Мингорисполком также в том, что объекты на станции метро «Восток» построены в красных линиях (условные линии, предназначенные для отделения в населенных пунктах земель общего пользования от территорий, предназначенных для застройки или иного использования. — См. Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»). Но Сергей уверяет, что в этом нет ничего незаконного.

— Мы построили объект в красных линиях, но ведь горисполком определяет их. Для них это значит, что там нельзя строить лишь жилье. Это предполагает, что там что-то может меняться. Давая эти объекты, они знали, что это красные линии. И в каждом решении есть то, что это в красных линиях. Полгорода построено в красных линиях. Это просто уровень доказывания, когда аргументов не хватало. Думали-думали, ничего, кроме красных линий, не придумали.

Таким образом, на судах «Реви Тар» доказывал, что чиновники, выдавая разрешения, действовали по закону. Мингорисполком же отстаивал позицию, что его сотрудники нарушали закон. Но во всех случаях суд поддержал мэрию.

«Реви Тар» прошел все стадии до Верховного суда, но это ничего не изменило. Сергей говорит, что большинство чиновников, участвовавших в этом судебном процессе, понимали абсурдность происходящего.

— Все работники, на которых возложили эту позорную миссию, поддерживают нас и говорят, что это полный беспредел.


«Это же идет просто дискредитация власти»

Сергей отдельно отмечает, что к пристройкам у «Пушкинской» у Мингорисполкома вопросов не было. Он связывает это с тем, что там много и других дольщиков, в том числе Приорбанк с иностранным капиталом. Если тронуть их, будет слишком много шума. Тарасюк указывает в связи с этим на избирательность законодательства.

После завершения всех судов полгода была тишина. А потом Мингорисполком принял решение, согласно которому «Реви Тар» должен до 1 сентября снести пристройки возле «Каменной Горки». Причина сноса — самовольное строительство. В августе пришло решение о сносе до 1 ноября объектов на «Востоке».


— Это является грубым нарушением закона и наших прав собственности, так как факт самовольного строительства может быть установлен только судом. Все объекты законно построены и зарегистрированы, эксплуатируются, в доход государства выплачиваются все необходимые суммы налогов и сборов. Нарушений за время существования данных объектов выявлено не было, — сказано в обращении в Генпрокуратуру, которое написал «Реви Тар». Такое же обращение ушло в ОАЦ при Администрации президента.

— Но вообще возникает вопрос: неужели там, наверху, куда, по вашим словам, показывали чиновники на совещаниях, решают вопросы каких-то пристроек возле метро?

— Именно такой вопрос нам задали в Генпрокуратуре и ОАЦ! Это же идет просто дискредитация власти! Когда показывают вверх, прикрываясь якобы президентом, то заставляют людей что-то делать.

По словам Сергея, Генпрокуратура переслала заключение в Совмин, и он не принимает никакого решения. А пока «Реви Тар» платит десятикратную ставку земельного налога на объекты с KFC и Burger King из-за непродленного еще в 2016 году договора аренды.


Главный архитектор Минска: «Застройщики умышленно шли на нарушения и провоцировали этим чиновников»

Главный архитектор Минска Павел Лучинович говорит, что несколько лет назад государство решило пересмотреть отношение к самовольному строительству и ужесточило контроль за ним. Следствием этого стал мониторинг, который проводили Мингорисполком и Комитет госконтроля.

Они выявили нарушения у нескольких застройщиков, о некоторых из них рассказывает чиновник. Во-первых, компания «Атлант-М Строй», которая вместо девятиэтажки построила 19-этажный дом в Минске. Во-вторых, компания «Мортекс БЦЗ», которая построила в Верхнем городе здание с красной крышей, превышающее допустимую высоту. В-третьих, «Реви Тар Инвест» с их объектами.

В итоге у «Атлант-М Строя» город забрал соседний выделенный ранее под застройку участок. «Мортекс БЦЗ» же обратилась в Администрацию президента, и она разрешила ввести возвышающийся над Верхним городом объект после уплаты штрафных санкций.

По словам Лучиновича, «Реви Тар Инвесту» на совещаниях в мэрии был предложен следующий вариант:

— Мы говорили о том, что у них есть нарушения, и по букве закона их сооружения должны снести. Но вместе с тем была выработана схема, по которой инвесторы должны были возместить рыночную стоимость объектов. То есть вернуть деньги, которые они заработали на том, что у них объект незаконно больший по площади, — и дальше работать.

По словам главного архитектора, сооружения в коммунальную собственность обращать никто тогда не собирался. Лучинович отрицает и то, что чиновники тогда показывали, что все уже решено «наверху».


Поскольку «Реви Тар» на эти условия не согласился, Мингорисполком отменил все свои предыдущие решения по этой компании, ссылаясь на мониторинг. Виновные работники комитета градостроительства, которые выдавали разрешения, уже не работают в мэрии или получили дисциплинарные взыскания, говорит Лучинович. По его словам, это произошло еще до его прихода в Мингорисполком.

Но в итоге работники существенного наказания не понесли, а застройщик рискует получить ощутимые денежные потери.

— Мы сейчас крайне внимательно следим, чтобы таких ситуаций не было. Потому что во многом это было вызвано непомерной жаждой в погоне за прибылью со стороны застройщиков. И застройщики умышленно, специально и системно шли на нарушения и провоцировали этим чиновников.

— По этой же логике, человек может зарегистрировать в БТИ собственную квартиру, а через год к нему придут и скажут: регистратор нарушил закон при регистрации, возвращай эту квартиру назад, ничего не получив взамен.

— Это не совсем так. Все нарушения исходили от застройщика. Ведь инициатива шла от них: все обращения, в том числе за дополнительными земельными участками и так далее. Что, тут сидел чиновник, который вызвал их и предложил сделать здание в два раза больше? Вся инициатива идет от застройщиков, и не только чиновники, но и застройщики должны нести ответственность.

— Но вроде как нет ничего незаконного в том, чтобы попросить. А если просьба неправомерна, чиновник может об этом сказать застройщику.

— Это все хорошо на словах, но представьте, когда такой поток документов идет. Зато сейчас после этих историй с самовольным строительством таких историй стало значительно меньше.

Что же касается рассматриваемых пристроек, то сейчас будет принято решение города, говорит Лучинович. Согласно ему определится коммунальный заказчик, который будет заниматься сносом. Финансовые требования будут выставлены инвестору.


«Я никаким образом не увязываю это с «Зомекс Инвестмент»

Интересуемся, почему город все это время не обращал внимания на пристройки на «Пушкинской», где у «Реви Тара» есть доля.

— Там более сложная площадка, потому что там есть другие юридические лица. Нельзя же всем одновременно заниматься. Мы хотели посмотреть на практику, которая сформируется в судах по этим объектам. Вопросом «Пушкинской» мы сейчас тоже занимаемся.


— А обращал ли город внимание при мониторинге на такие же площадки возле других станций метро, которые принадлежат не «Реви Тару»? Например, возле «Московской» или «Института культуры».


— Мы всем занимаемся постепенно и уже прорабатываем этот вопрос.

Что же касается пристроек возле метро в общем, то в перспективе в Минске их не будет появляться вообще. Лучинович говорит, что «Реви Тар» просил, чтобы такие же аукционы провели возле «Петровщины» и «Малиновки», но город отказал. По словам чиновника, такие объекты торговли морально устарели.

— К тому же выход из метро — это узел, где мощные пешеходные потоки. Это пространство должно выполнять утилитарные функции, и ничего не должно сбивать движение пешеходов. И одно дело, если бы они были небольшими, но они же с нарушениями разрослись до непомерных размеров и в землю ушли. Я считаю, что такие городские узлы, как перекрестки у станций метро, должны быть свободной площадью. А когда площадь начинает зарастать такими объектами, то пространство съеживается. Это все давит на восприятие человеком.

Напоследок спрашиваем, может быть, вся эта история просто связана с «Зомекс Инвестмент» и «Дана Молл»?

— Я никаким образом не увязываю это с этой компанией, потому что изначальный вариант не предполагал сноса. Это никак не было связано с отношениями «Зомекс Инвестмент» и «Реви Тар Инвест».


«Зомекс Инвестмент»: «Объекты на выходах из метро могут работать постоянно»

По словам замдиректора «Зомекс Инвестмент» Найан Доши, в 2012 году, в самом начале разработки концепции торгово-общественного центра, по предложению городских архитекторов было разработано несколько вариантов реализации этого объекта. Один из них предусматривал организацию выхода со станции метро «Восток» в здание «Дана Молл» в подземном исполнении. Выходы были предусмотрены и в виде наземных галерей. Для реализации этой концепции надстроенные над существующими выходами со станции метро «Восток» сооружения с размещенными объектами торговли и общественного питания нужно было снести.

— Концепции были предоставлены на рассмотрение и согласование архитекторам, заинтересованным и эксплуатирующим организациям, и вышеописанный вариант не был согласован. И по этой причине инвестор отказался от реализации данного предложения, — говорят в «Зомекс Инвестмент».

Проект ТЦ был доработан и реализован в 2016 году в сегодняшнем виде.

— Объекты торговли и общепита в сооружениях над выходами из станции метро «Восток», существующие и функционирующие до настоящего времени, не являются конкурентами для ТОЦ и могут работать постоянно. Данные объекты никак не мешают торговому центру и не затрагивают его интересов, — рассказывают в компании.