Дефицит офисов в Минске - миф или реальность?

По оценкам экспертов, после продолжительного периода спада на столичный рынок офисной недвижимости снова возвращается активность, более того, распространилось мнение о дефиците офисов. Насколько это реально и стоит ли ждать возвращения "рынка собственников", порталу www.interfax.by рассказал руководитель компании "Твоя столица ∙ Недвижимость для бизнеса" Андрей Астрейко.

- В чем, на Ваш взгляд, проявляется отмечаемое оживление рынка?

- Рынок современной офисной недвижимости Минска цикличен. Последний раз он рос в 2012-2013 гг. Тогда высокий спрос поднимал цены и ставки аренды.

Но уже в 2014 г. начался спад в экономике страны, а предложение офисов постепенно стало опережать предъявляемый спрос. Если в период с 2010 по 2012г. рынок ежегодно получал в среднем 37 тыс. новых площадей, то за 2013-2014гг. он увеличился еще более чем на 280 тыс. кв.м. Объемы строящихся бизнес-центров закладывались на перспективу стабильного роста экономики, а не на её замедление и уж тем более не учитывали снижение спроса. В результате все эти площади уже просто не успевали поглощаться рынком.

Если бы не очередная волна кризиса 2015 года, то, возможно, столь значительного снижения цен и ставок аренды не было бы. Проседание по рынку в зависимости от класса качества составило от 20% до 50%". Сильнее всего подешевели офисы класса С — средняя ставка предложения в декабре 2014 года составляла 15-16 евро за 1 кв.м с НДС, а в декабре 2016 года — уже 7-8. Со второй половины прошлого года ставки аренды снова начали показывать тенденцию к росту.

- Действительно ли наблюдается дефицит современных офисных помещений?

- Некоторое напряжение отмечается в отношении офисов в свежих бизнес-центрах. Поскольку девелоперская активность по сравнению с началом 2010-х заметно снизилась, вышедшие в то время на рынок новые площади в бизнес-центрах уже в большинстве своем поглощены. В результате арендаторы, нуждающиеся в современном офисе 500+ кв.м., сейчас вынуждены активно мониторить рынок, а крупные арендаторы вовсе стараются "забронировать" место в бизнес-центре еще до ввода его в эксплуатацию. Поэтому если ранее для крупных арендаторов переезд был отнюдь не простым делом, то сейчас он усложнился в разы. Процесс поиска и выбора растягивается на очень напряженные месяцы, и когда кажется, что нашли то, что надо, начинается не менее "горячий" этап согласования условий аренды. Не у всех получается в одиночку дойти до конца, а некоторых и вовсе обходят на повороте другие арендаторы.

- Насколько сильно влияние миграции арендаторов из старых офисов в новые на усиление дефицита офисов?

- О реальном дефиците говорить пока рано. В настоящее время в бизнес-центрах ищут нового арендатора 27 тыс. кв.м. офисов различного класса качества и площади. Да, большинство из этих офисов по размеру не превышают 250 кв.м., но есть и более просторные предложения. Поэтому выбор есть. А если добавить к этой цифре еще и офисные помещения, встроенные в современные новостройки, то вопрос дефицита отодвигается на перспективу, как минимум, еще нескольких лет. Но то, что сейчас арендаторы стараются улучшить свои условия работы – это факт.

Несмотря на то, что первые бизнес-центры начали появляться в Минске лет 15 назад, до сих пор еще много компаний продолжают арендовать офисы в зданиях советской постройки, в которых так и не провели необходимой модернизации либо реконструкции для арендаторов. Кроме того, в Минске достаточно компаний, которые растут, развиваются, расширяют штат или просто хотят поменять офис на более комфортный и современный. Поэтому миграция действительно существует, и предпосылок для ее прекращения нет. Разве что уменьшить ее интенсивность может экономическая нестабильность, при которой компании вынуждены будут думать о том, как остаться на плаву, а не о смене офиса.

- Много ли отмечается случаев завышения ставок аренды на особо интересные для арендаторов офисы?

- Я бы сказал, что сейчас собственники и арендаторы разговаривают на равных. Диктовать условия аренды собственникам не позволяет сохраняющаяся конкуренция и все еще достаточный выбор офисов. Случаи, когда арендатор заинтересован в конкретном офисе из-за его местоположения, качества, площади, планировки и т.п. не редки, но даже в таких случаях, видя это, собственники, как правило, не позволяют себе беспочвенно задирать ставки. И вообще, практика нашей работы показывает, что практически всегда можно найти консенсус между сторонами и учесть интересы как собственника, так и арендатора. В частности, за счет грамотно спланированного поэтапного выхода на максимальную арендную ставку и других условий аренды. В результате выигрывают обе стороны: собственник получает долгосрочный договор аренды, а арендатор доволен полученными преференциями.

- Какие изменения на рынке офисов можно ожидать в ближайшие несколько лет?

- Может так случиться, что со временем из-за миграции арендаторов административные здания и бизнес-центры старого формата могут значительно попустеть. В результате перед собственниками этих зданий встанет резонный вопрос – что делать? Снижать и без того низкую стоимость аренды? Сдавать площади за "коммуналку"? Это путь в никуда. Проблему таким образом не только не решить, но и наоборот – этот ход только усугубит ситуацию, потому что средств на поддержание офисного центра в хорошем состоянии будет все меньше и меньше.

Выход из подобной ситуации в современных реалиях видится только один – модернизация с изменением концепции. А возможно, и с последующей передачей коммерческого управления таким объектом специалистам. При этом не важно, один собственник у здания или оно принадлежит дольщикам. 

Или, например, можно пойти по пути достаточно молодой тенденции и выделить в составе бизнес-центра коворкинг-площади. Сложность ее реализации заключается в том, что на управляющую компанию бизнес-центра ляжет еще и функция постоянной работы с арендаторами коворкинга, что весьма трудозатратно. Но при этом наличие в составе бизнес-центра коворкинга позволяет не только найти применение для не очень удобных помещений, но и добавить дополнительный сервис для основных арендаторов офис-центра, а именно, предоставление дополнительного оборудованного рабочего пространства для временных проектов. Очень удобно, когда такое помещение расположено в том же бизнес-центре и нет необходимости перестраивать все бизнес-процессы под временный проект.