Темпы подорожания квартир в Минске ускоряются: три прогноза развития событий
Жилье начало дорожать в конце 2017-го, средний рост цен предложения с начала года — 1,5−2% в месяц. В последние три недели темпы подорожания ускорились, по данным Realt.by, до 0,6% в неделю. При этом доходы белорусов не растут — то, что происходит сейчас, объясняется только ставшими более доступными кредитами и общими настроениями. Идущий в гору ценник пугает тех, кто не успел улучшить свои жилищные условия и обнадеживает продавцов, часть которых «придерживает» свои квартиры в ожидании пика цен. И сколько будет длится этот взлет?
Такая ситуация складывается на рынке не в первый раз и имеет несколько сценариев развития. Мы попросили поделиться этими сценариями аналитиков группы компаний «Твоя столица».
— Несмотря на намеки Нацбанка, мы не видим объективных предпосылок к удешевлению кредитов, — говорит аналитик Андрей Чернышев. — В частности, снижение ставки рефинансирования не означает обязательное снижение ставок по кредитам. Поэтому этот вариант не рассматриваем. Остается три сценария: ничего не меняется, кредиты дорожают, курс доллара растет.
1. Ситуация не меняется
— При сохранении существующих на рынке тенденций, рост цен на рынке возможен в течение ближайших нескольких месяцев. При этом будет накапливаться объем предложения квартир, выставленных на рынок по завышенной цене. Стоит учитывать, что не менее 70% сделок на рынке «цепочные» и базируются, фактически, на доплате, которую вносит покупатель. Рост цен на квартиры повлечет за собой увеличение объема доплаты и увеличения размера требуемого для покупки кредита. При отсутствии роста доходов населения, обслуживание задолженности по кредитам будет становиться менее доступным, даже при низких ставках на кредит. В результате количество заключаемых сделок на рынке будет снижаться и повлечет за собой стабилизацию цен и, в дальнейшем, их падение.
2. Кредиты дорожают
В случае, если ставки по кредитам вырастут (даже незначительно), но белорусский рубль будет оставаться стабильным, в течение одного — трех месяцев цены стабилизируются при одновременном снижении объема заключаемых на рынке сделок до среднего для Минска уровня сделок в месяц. Фактически, рост кредитов, в полугодовой перспективе, повлечет за собой откат цен назад — в пределах 2−5%.
3. Кредиты дорожают, растет курс доллара
При значительном увеличении ставок кредитования и росте обменного курса доллара, в течение нескольких месяцев может произойти так называемый обвал рынка, когда цены пойдут вниз при минимальном количестве совершаемых по Минску сделок.
Пока аналитики отмечают: рынок активный, дельта между ценой продажи одной квартиры и покупкой второй все еще не велика, тем, кто уже ввязался в процесс улучшения жилищных условий опасаться нечего.