Профессиональные риелторы ответили на претензии комментаторов и объяснили, за что им платят
«Вообще не понятно, кому в наше время нужны эти агентства недвижимости? Если есть интернет, дать объявление самостоятельно очень легко. Переоформление — вообще без проблем. Никакой ответственности агентства за сделку не несут! Так кому нужен этот риелторский развод?» Десятки, сотни похожих на этот и друг на друга комментариев под каждым материалом с участием риелторов. Так что делают агентства недвижимости для клиентов? Мы предложили риелторскому сообществу ответить на самые распространенные претензии.
Риэлтеры не просто собирают справки, а правильно их читают
Героиня одного из последних материалов «Читательница рассказала, как продала „двушку“ и купила „трешку“ без агентов» утверждает, что в БРТИ им проверили историю квартиры: «Во вторник муж пошел в БРТИ на консультацию, там ему рассказали все о собственнике приобретаемой квартиры, проверив ее историю».
Риелторы объясняют, где покупатель остался без страховки:
— Внесем ясность. Официально получить развернутую справку в БРТИ могут только правоохранительные органы. Но и им она мало что объяснит. Если допустить, что по какой-то причине специалист БРТИ все-таки рассказал покупателю историю квартиры, то в его руках оказалась информация обо всех ее собственниках. Фамилии людей, выстроенные в хронологическом порядке, а напротив каждой — название документа, ставшего основанием получения квартиры в собственность. Ни слова о том, кто участвовал в приватизации и как они воспользовались своим правом, ни о том, кто мог претендовать на наследство. Вообще ни слова о возможных третьих лицах, чьи интересы могли быть не учтены. По сути, бесполезная информация для покупателя.
Грамотный юрист, попади ему этот документ в руки, обратит внимание и на временные периоды между владельцами, и на основание получения квартиры в собственность. С помощью других документов проверит каждого собственника, сопоставив в них информацию. Дотошный анализ собранных документов: только так можно гарантировать клиенту безопасность.
В одном из десяти объектов риелторы (мы говорим о профессионалах, а не серых маклерах) находят факты незаконно проведенных в прошлом сделок. К примеру, продажа квартиры по доверенности уже после смерти собственника. Ловкому продавцу нигде не задали вопросов: ни в БРТИ, ни у нотариуса. Это не в их компетенции. Такой объект в добросовестном агентстве просто не берется на продажу, а установленные факты нарушений доносятся до обеих сторон. Им никто не запрещает самостоятельно довести сделку до конца. Но такие случаи, когда покупатель сознательно пошел на риск, неизвестны.
Проверяют больше, чем положено
Особое отношение у риелторов к квартирам, в истории которых есть договор мены. Если по какому-то из объектов-участников будет решение в неправомочности сделки, то все остальные автоматически признаются недействительными.
Например, четыре собственника меняются квартирами. Ошибка в проведении одной из сделок влечет за собой признание недействительными всех четырех. Чтобы продать такую квартиру и быть уверенными в ее будущем, нужно иметь информацию по всем остальным объектам. Но в рамках текущего законодательства риелтор может и должен проверить только тот объект, который поступил в работу по договору. Хотя очевидно, что этого недостаточно.
В цепочках без риелторов сделка невозможна
Большая доля сделок в агентстве недвижимости — цепочки. Для риелторов это всегда математический расчет. Один из примеров — цепочка, состоящая из 5 квартир. Два кредита и два решения Администрации района, первое из которых — по льготному кредиту, а второе — по органам опеки. Помимо обязательной проверки истории всех объектов от первого собственника, нужно все согласовать по срокам, подготовить пакеты документов и довести до сделки. Чтобы ничего не упустить, риелтор рисует схему, где до дня прописывает все, что должно быть сделано. Учитывать нужно многое: приоритетность пожеланий первого покупателя цепи (а ему важны сроки получения ключей от квартиры и регистрации в ней) и комфорт остальных. Каждый из участников уже посмотрел самостоятельно не один вариант квартир, пообщался с разными собственниками напрямую. И у каждого своя жизнь — работа, командировки, семья. Риелторы берут на себя подготовку пакета документов для всех участников сделки (а он шире стандартного набора справок), сопровождают сделку до момента передачи денег и выступают в роли арбитра между сторонами.
Типичные ошибки в документах собственников
Задача риелтора — выявить максимум совершенных до него ошибок в истории объекта недвижимости. Продавец, не зная, как его собственность меняла хозяев, тоже в зоне риска. Он просто не сможет вернуть деньги покупателю, если возникнут судебные разбирательства. А ошибок бывает много, и связаны они с человеческим фактором: где-то забыли выписать, где-то путем махинаций выписали несовершеннолетнего, где-то забыли взять согласие со всех прописанных и т.д. Риелтор должен найти всех, и по возможности исправить ошибки. Приведем невымышленный пример. В ходе проверки истории квартиры оказалось, что один из членов семьи предыдущего собственника, давно продавшего квартиру, все еще числится в лицевом счете. Паспорта оказалось мало, чтобы доказать правду. Пришлось поднимать все последующие регистрации этого человека.
Стаховки нет: продавец может оспорить любое свое решение
На протяжении долгого времени общественность с интересом наблюдала за покупателем квартиры, которому в придачу досталась бывшая ее собственница. Мать подарила квартиру дочери, в договоре дарения была пометка «с правом проживания». Дочка квартиру продала и уехала за границу. Мать заняла проданную квартиру и подала в суд, доказывая, что она не осознавала смысла всего происходящего и теперь осталась без жилья. Сделка проходила через агентство, и по мнению большинства комментаторов статьи, именно оно должно отвечать за случившееся. Покупетель квартиру остоял, но ощущение, что агентство, которому заплатили за работу, его не подстраховало, у наблюдателей осталось.
Комментарий риелтора:
— Взяв в работу злополучную квартиру, риелторы сделали разрешенные законом запросы. Сопоставив данные, увидели, что последний собственник вступил в права на основании договора дарения, а предыдущий владелец выписался. Особое условие — «с правом проживания» — не запрещает новому хозяину продавать квартиру после вступления в права. Такая запись в договоре дарения делается для того, чтобы дать возможность прописаться новому собственнику, не дожидаясь, пока даритель выпишется. А составляется этот документ нотариусом при условии адекватности собственника. Все законно, никаких нарушений. Но есть одно «Но».
По закону можно оспорить любое свое решение. Достаточно сказать, что тебя заставили, что ты не понимал, что делаешь. От такой ситуации не застрахован никто. Даже когда на руках справка из психоневрологического диспансера, что "здоров". Предметом оспаривания может стать что угодно: от мебели до квартиры. Чтобы предугадать дальнейший ход событий, риелтор должен быть психологом. Каким бы неправдоподобным это не показалось, просто почувствовать, что это тот случай, когда на тысячи сделок так больно выстрелит человеческий фактор. Присутствие сотрудников агентства в этой истории скорей всего и смогло привести судебные разбирательства к успешному для покупателя завершению. Доказать, что собственница вполне адекватна без показаний свидетелей было бы сложно.
Чтобы сделало агентство, если бы…
«В Минске вынесли приговор мошенникам, которые похитили двух мужчин и продали их квартиры» — еще один громкий случай.
— Проблема в том, что оформление сделки купли-продажи с использованием генеральной доверенности — законный механизм в РБ. Но для профессиональных риелторов это изначально рискованная сделка. Большинство специалистов отказываются от таких квартир, предпочитая целевую доверенность. Разница в том, что в последней собственник доверяет именно продажу своей квартиры, а не просто получение корреспонденции. Но и в этом случае сомнения остаются. Путем разных вопросов риелтор выясняет основания для доверия между собственником и доверенным лицом. И по возможности (как правило, она есть) пытается связаться с собственником напрямую по видеосвязи. Только после этого объект берется в работу. Как мошенники смогли получить доверенность — главный вопрос. И задать его нужно нотариусу.
Помогаем просто по-человечески
Те, кто работает в сфере давно, вживаются в каждую историю. Обладая знаниями, помогают там, где в принципе и не должны. Опять же случай из практики. Квартира была приобретена в браке. Развелись, муж не стал претендовать, уехал к родителям в Россию. Через какое-то время его не стало. Родители — главные наследники его доли, и без их участия продать квартиру нельзя. Риелторы нашли родителей в России, связались с местным нотариусом. Помогли организовать из Минска весь процесс оформления нужных бумаг и довести весь процесс до успешного завершения.
Какова вероятность, что объявятся претенденты на квартиру, проданную уже три-четыре раза? Никто не скажет однозначно. И ограничение срока давности в три года, как показывает практика, не аргумент. Вспоминают про свою долю и через 5, и через 10 лет. Покупатель может и не подозревать о таких нюансах. Профессиональный риелтор о них знает. И знает, что проверять, чтобы минимизировать риски покупателя.