Застройщик продал чердак под котельной дома, покупатель сделал его жилым. Жильцы дома подали в суд

Дом в районе Сурганова, № 6 по Калининградскому переулку, сдали еще в 2001 году. Возводила многоэтажку «Арэса-Сервис». Через год после сдачи дома застройщик оформил на себя техническое помещение, чердак, который отделял жилую часть дома от газовой котельной под крышей. А спустя шесть лет продал это помещение. Позже новый владелец перевел его в жилое. Члены товарищества собственников узнали обо всем только спустя много лет и подали на застройщика в суд. Но за почти пять лет суд так и не решил спор о том, насколько законно технический этаж с трубами и инженерными коммуникациями превратили сначала в помещение с частным владельцем, а затем в жилье.

«Эксперты твердят, что техпомещение под котельной нельзя переводить в жилье»

Дом № 6 состоит из двух секций: 9 и 15 этажей. На крыше 9-этажной секции находится собственная газовая котельная и бойлерная, между ней и жилым девятым этажом — техэтаж или техчердак с инженерными коммуникациями. Так было заложено в проекте, так построили, так и использовали этот чердак.

Но в декабре 2009 года на собрании товарищества собственников жильцы дома узнали, что застройщик еще в 2002 году, никого не вводя в курс дела, оформил этот техэтаж в свою собственность, а в 2008 году продал его индивидуальному предпринимателю. Сначала, по словам жильцов дома, ипэшник просто закрыл помещение, и товарищество собственников не могло в него попасть. В 2012 году члены товарищества подали в суд иск о признании недействительными регистрацию прав собственности за «Арэсой-Сервис» и сделку купли-продажи. Пока шли суды, администрация Первомайского района в 2015 году разрешила перевести помещение в жилое. По словам жильцов, там неофициально организовали хостел «Во всяком случае, там проживают без регистрации неизвестные членам товарищества люди», — говорят жильцы.

Первый суд жильцы дома выиграли, «Арэса-Сервис» подала апелляцию. Второй суд жильцам в иске отказал, они подали апелляцию и дошли с ней до Верховного суда. Верховный суд направил дело на новое рассмотрение. Заседания теперь идут в суде Первомайского района.

— Расположение жилых помещений под крышными газовыми котельными запрещено нормативными актами, — уверены члены правления товарищества. — Мы добились создания комиссии Мингорисполкома по этому вопросу, состоящей из разных организаций, она провела исследования назначения технического этажа. Все эксперты подтвердили, что помещение, расположенное под газовой котельной, не может использоваться для иных целей, кроме как для обслуживания инженерных сетей и коммуникаций. А технической возможности перенести инженерные коммуникации из этого чердака в другое помещение нет.

После всех экспертиз Мингорисполком постановил отменить решение Первомайского исполкома о переводе техпомещения в жилое как не соответствующее законодательству. Но «Арэса-Сервис» настаивала, что перевод помещения был законным. Застройщик утверждает: техпомещение он построил за собственные средства, которые привлекал к строительству. И имел право распоряжаться им по своему усмотрению.

— У нас есть многочисленные разъяснения государственных организаций и повторная экспертиза, проведенная в Государственном комитете судебных экспертиз, назначенная уже по решению суда. Ее основные выводы гласят, что технический чердак с размещением инженерных коммуникаций строился с целью обслуживания всего дома. Кроме того, нет подтверждения, что застройщик строил это помещение за свои деньги. Отдельного документа, что строилось оно за счет дольщиков, тоже нет. Но согласно приказа Министерства строительства от 1999 года и Методике определения стоимости 1 квадратного метра жилой площади для договоров долевого строительства, затраты на возведение техпомещения входили в эту стоимость наравне с затратами на остальные места общего пользования. Эксперты Государственного комитета судебных экспертиз также подтверждают: затраты по строительству техпомещения следовало включать, согласно этой методике, в стоимость 1 кавдратного метра общей площади жилья. Проще говоря: за это техпомещение, как и за лестницы, лифты и прочее заплатили члены товарищества собственников, которые строили в доме квартиры.

Представители БРТИ, которые были вызваны на суд, рассказали, что при подаче документов на регистрацию прав собственности на помещение, у «Арэсы» не оказалось разрешения Мингорисполкома на возведение отдельного объекта недвижимости в составе жилого дома или договора долевого строительства техпомещения, то есть дом строился и принимался в эксплуатацию как единый объект.

«Дом сидит на пороховой бочке: в техпомещении доступ к коммуникациям «зашили в подвесной потолок»

После возвращения из Верховного суда в суде Первомайского района прошло уже несколько заседаний. Но пока финишной прямой не видно. В понедельник в суде снова опрашивали истцов и ответчиков. Первые утверждали, что помещение, как часть общего имущества совместного домовладения, строилось за счет членов товарищества, следовательно — принадлежит им. Призывали жильцы дома и к логике: жилое помещение вместо технического, потолок которого является полом газовой котельной и бойлерной, — очень опасная вещь, запрещенная нормативными актами в области строительства.

— В котельной находятся два котла общим весом около 6 тонн и бойлер с кипятком весом примерно 3,5 тонны. Оттуда трубы идут вниз, в бывшее техническое помещение, где горизонтально под потолком расположены 23 трубы горячего и холодного водоснабжения. На бывшем техэтаже по проекту были пол с уклоном и трапы для аварийного слива воды, которые в случае аварии должны увести всю воду от квартир в канализацию. Но после продажи это помещение полностью самовольно реконструировано без проекта: уклон пола устранен, трапы убраны, многочисленные магистральные трубы, запорная арматура и прочие инженерные коммуникации там теперь зашиты в навесные потолки. К тому же с 2008 года трубы не обслуживаются как положено по техническому регламенту, поскольку к ним нет доступа. Никто не знает, в каком они состоянии. На доме, по сути, пороховая бочка, и каковы могут быть последствия при аварии, предполагать не хочется, — говорят жильцы.

Представители застройщика в суде снова повторяли, что помещение было построено за счет «Арэсы», дольщики в его возведении не участвовали и прав на него не имеют. Вопрос безопасности жильцов сторона ответчиков в суде не поднимала.

— До потенциальных последствий никому нет дела. Но мы давно не можем спокойно находиться в своих квартирах, — говорят члены товарищества.

Когда судом будет принято окончательно решение, пока неизвестно. REALTY.TUT.BY будет следить за этой историей.