Эксперты назвали главные риски покупки жилья сегодня

Основные риски для покупателя жилья в Беларуси — приобрести квартиру по завышенной цене, поверить в «липовые» документы, получить шумных соседей и столкнуться в суде с забытыми собственниками, требующими признать сделку недействительной. «Белорусская ассоциация «Недвижимость» подготовила список советов для покупателей, решивших заниматься поиском, проверкой и покупкой квартиры самостоятельно.

Угроза 1: падение

Самый распространенный риск — приобрести по завышенной цене жилье, которое через год-два резко обесценится. Больше всего так рискуют покупатели хрущевок и устаревших «панелек». Ассоциация напоминает: приобретать их с целью вложения инвестиций бессмысленно: такие квартиры в ближайшие годы будут дешеветь быстрее других.

Если стоимость квартиры изначально завышена — добиться ее реальной цены можно лишь путем переговоров. Средний дисконт на рынке сейчас составляет 10%, но в отдельных случаях — особенно когда продавец спешит со сделкой — можно рассчитывать и на скидку в 15−20%. При покупке жилья эксперты советуют сравнивать цены на аналогичные квартиры в радиусе нескольких километров. Стоит также взглянуть на генплан развития города: одни факторы (строительство новой станции метро) повысят стоимость квартиры, другие (уплотнение или размещение рядом дорожных развязок), напротив, могут ее обесценить.

Угроза 2: суд

Самая серьезная угроза связана с признанием сделки недействительной. Причем произойти это может даже через 10 лет после покупки квартиры. Наиболее распространенная причина — объявился человек, имеющий право на долю в объекте недвижимости. Это может быть один из наследников, который указан в забытом завещании, или супруга продавца квартиры, если последняя была приобретена во время брака и, соответственно, считается совместно нажитым имуществом. Собственник квартиры также может состоять на психоневрологическом учете, а значит, не способен самостоятельно совершать юридически значимые действия.

В случае признания сделки недействительной бывшим владельцам вернут жилье, а горе-покупателю — прописанную в договоре проиндексированную сумму в рублях, которая за это время может девальвироваться. «Права на собственность нужно отстаивать в суде, но такие процессы всегда проходят сложно и сильно выматывают обе стороны. Поэтому лучше заранее провести тщательную проверку истории квартиры, заглянув в прошлое на 15−20 лет, как это делают профессиональные агентства недвижимости», — объясняет председатель совета ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» («БелАН») Николай Простолупов.

И тут опасность представляют попытки продавца или покупателя формально занижать стоимость квартиры в договоре с целью уменьшить объем налоговых выплат. Если впоследствии продавец решит неожиданно расторгнуть договор, то по закону будет обязан выплатить лишь ту сумму, которая указана в документе.

Эксперты также советуют покупателям не выдавать деньги под расписку и не переводить их на чужой счет до заключения договора. «Единственно возможное основание оплатить часть жилья — это авансовый платеж по договору или официально оформленный договор задатка, в котором прописаны условия сделки, состояние квартиры и штрафные санкции в случае неожиданного отказа продавца от передачи недвижимости. Во всех остальных случаях, в том числе при наличии расписки, покупатель не получает гарантий, что станет обладателем квартиры, за которую вносит аванс», — отметил Николай Простолупов.

Угроза 3: «нежданчик»

Такой вид мошенничества, как продажа квартиры по поддельным документам от лжевладельца, в Беларуси не сильно развит. Дело в том, что подлинность документов проверяет нотариус, и даже если он поверит в их подлинность, обман распознают при регистрации, так что аферист просто не успеет получить деньги.

Гораздо чаще при покупке квартиры можно столкнуться с неожиданными сюрпризами вроде шумных соседей, тараканов и плесени на стенах. Продавцы такую информацию чаще всего скрывают, чтобы не отпугнуть покупателей. Так что покупателям стоит расстараться, чтобы потом не кусать локти.

«В риелторских организациях состояние квартиры и ее окружения проверяют агенты — выезжают на место и общаются с соседями, тогда как при покупке жилья самостоятельно многие это сделать забывают. Причем важно разузнать, кто живет в соседних квартирах. Риелторы могут узнать в паспортном столе, проживали ли лица, находящиеся в местах лишения свободы или состоящие на учете», — подчеркнул Николай Простолупов.

Серые «помощники»

Серьезные угрозы для покупателей создает расцвет в стране теневого сектора. Например, в Минске каждая пятая сделка сейчас совершается с участием «серого» помощника.

«В отличие от риелторских организаций, деятельность которых жестко регулируется Министерством юстиции, теневым рынком практически никто не занимается. Если ситуация не изменится, то не исключено, что рынок может столкнуться с засильем нелегальных маклеров, как это происходит в российских городах», — считает эксперт.

Справка

ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость» (БелАН) существует с 1994 года. В объединение входят руководители наиболее крупных и авторитетных риелторских организаций, которые занимают более 60% рынка риелторских услуг в стране. Целью ассоциации является развитие цивилизованного рынка недвижимости, в том числе через внедрение прогрессивных методов работы и разработку законодательных актов. БелАН обеспечивает поддержкой как своих членов, так и потребителей на рынке недвижимости.