Комментарий к постановлению Совмина от 08.11.2011 № 1497 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов»

Постановлением Совмина от 08.11.2011 № 1497 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство многоквартирных жилых домов», вступающим в силу с 22 февраля 2012 г., утверждено Положение о порядке составления и представления сведений застройщиками, осуществляющими долевое строительство многоквартирных жилых домов (далее – Положение), а также установлено обязательное соблюдение нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего такое строительство.

Указанные дополнительные требования к застройщикам установлены Правительством в соответствии с частью второй подп. 2.2 п. 2 Указа Президента от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» и направлены на совершенствование правоотношений сторон и обеспечение защиты интересов граждан, строящих жилые помещения на основе договоров создания объектов долевого строительства.

В приложениях 1–4 к Положению определен конкретный перечень представляемых застройщиками в местный исполнительный и распорядительный орган (выдавший разрешительную документацию на долевое строительство) сведений, связанных с организацией долевого строительства, а также состав этих сведений и порядок их представления. Данный перечень содержит сведения:

– об осуществлении застройщиком деятельности, связанной с долевым строительством многоквартирных жилых домов;

– о многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, строящихся застройщиком;

– об использовании застройщиком привлеченных денежных средств дольщиков;

– о фактическом выполнении (соблюдении) нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, осуществляющего долевое строительство многоквартирных жилых домов.

Указанные сведения представляются в установленном порядке ежеквартально (по итогам за квартал), если в течение этого квартала действовал хотя бы один договор создания объекта долевого строительства, заключенный застройщиком с дольщиком, или если у застройщика имелись неисполненные обязательства по договору. Оговорено также, что сведения представляются в письменном виде и в виде электронного документа.

Кроме указанных сведений, в местный исполнительный и распорядительный орган представляются застройщиком также еще и соответствующие справки в случаях, предусмотренных Положением.

В частности, сведения о многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, строящихся застройщиком, представляются по каждому многоквартирному жилому дому, начиная с квартала, в течение которого был заключен первый договор, и по квартал, в течение которого застройщиком были исполнены обязательства по последнему договору. При этом в случае наличия расторгнутых договоров за отчетный период представляется справка с указанием оснований расторжения каждого договора. При наличии неисполненных (просроченных) обязательств по договорам представляется справка с указанием причин ненадлежащего исполнения обязательств.

Предусмотрено также, что при представлении сведений об использовании застройщиком привлеченных денежных средств дольщиков в случае наличия прочих расходов (не входящих в сводный сметный расчет стоимости строительства многоквартирного жилого дома, но относимых на стоимость строительства) представляется справка с указанием направления расходования денежных средств.

Важнейшим нововведением является установление обязательных для соблюдения двух конкретных нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика:

норматив обеспеченности обязательств – определяется путем деления суммы активов застройщика на сумму обязательств застройщика по договорам создания объектов долевого строительства и должен быть не менее 0,5;

норматив безубыточности – определяется как количество лет из расчета трех последних лет работы застройщика, по итогам которых у застройщика отсутствовали убытки и должен составлять не менее 2 лет.

Расчет указанных нормативов производится самим застройщиком и ежеквартально направляется в местный исполнительный и распорядительный орган в составе представляемых вышеназванных сведений.

Правительством поручено местным исполнительным и распорядительным органам осуществлять постоянный анализ представляемых застройщиками сведений для принятия согласно законодательству мер по защите интересов граждан, строящих жилые помещения на основе заключенных договоров создания объектов долевого строительства.