«На рынке дефицит ликвидной недвижимости». Что сейчас происходит с квартирами
Цены на квартиры достигли пиковых показателей и не планируют снижаться, а вот предложение оставляет желать лучшего. Найти ликвидные варианты становится все сложнее, замечают специалисты. Как прошла первая половина 2026 года, что происходит сейчас и чего ждать дальше, Realt поинтересовался в агентствах недвижимости.
«Усилилась конкуренция между новостройками и вторичкой»
— Рынок жилой недвижимости Минска остается достаточно активным. Спрос сохраняется как на первичном, так и на вторичном рынке, однако покупатели стали гораздо более требовательными и рациональными, — считает руководитель отдела продаж агентства «Квадратный метр» Руслан Глухов. — Если несколько лет назад решение зачастую принималось быстрее, то сегодня большинство клиентов внимательно анализирует рынок, сравнивает сразу несколько объектов и оценивает не только стоимость квартиры, но и будущие расходы на ремонт, эксплуатацию и содержание. На вторичном рынке ликвидные квартиры продолжают продаваться достаточно быстро. Это современные дома, удачные планировки, качественный ремонт и рыночная цена. Если объект соответствует ожиданиям покупателей, он находит своего покупателя в относительно короткие сроки.
Новостройки по-прежнему пользуются высоким спросом, однако конкуренция между первичным и вторичным рынком усилилась. Покупатели все чаще сравнивают стоимость новой квартиры без отделки с готовыми вариантами на вторичном рынке. Во многих случаях квартира с качественным ремонтом позволяет избежать дополнительных вложений и оказывается более выгодной с точки зрения общего бюджета.
Наиболее востребованы сегодня квартиры, полностью готовые к проживанию. Особенно высокий спрос наблюдается на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (в том числе квартиры евроформата) в современных домах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Сохраняется дефицит качественных предложений в популярных жилых комплексах и районах, где новые объекты появляются нечасто. А вот в переизбытке — квартиры со старым ремонтом, требующие значительных вложений, особенно если собственники оценивают их практически на уровне современных аналогов. Кроме того, сложнее продаются квартиры с устаревшими планировками, небольшими кухнями, проходными комнатами и другими решениями, которые уже не соответствуют запросам большинства покупателей.
Замечаем завышенные цены и на других объектах — часто переоценены квартиры после дорогостоящего ремонта, когда владелец пытается полностью вернуть вложенные средства. Однако рынок оценивает не стоимость ремонта, а его качество, актуальность и соответствие ожиданиям покупателей. Также завышенные ожидания встречаются у собственников квартир в престижных районах. Хорошая локация действительно увеличивает стоимость недвижимости, но сама по себе не компенсирует устаревшее состояние квартиры или неудачную планировку.
Сейчас, во второй половине лета, традиционно увеличивается количество покупателей, которые приобретают жилье для детей, поступивших в минские вузы. При этом большинство таких клиентов рассматривают небольшие квартиры — однокомнатные или компактные двухкомнатные — рядом с метро либо с удобным транспортным сообщением. В этот же период активизируются молодые специалисты и молодые семьи, которые стремятся решить жилищный вопрос до начала учебного года или осеннего делового сезона. В целом именно август и сентябрь традиционно остаются одним из наиболее активных периодов на рынке жилой недвижимости.
В краткосрочной перспективе я не ожидаю резких изменений. При отсутствии серьезных экономических потрясений рынок, скорее всего, сохранит текущую активность, а цены будут меняться умеренно. Наиболее ликвидные объекты продолжат пользоваться высоким спросом, тогда как переоцененные квартиры будут продаваться значительно дольше. В долгосрочной перспективе рынок, на мой взгляд, будет становиться все более сегментированным. Разрыв между качественными современными объектами и квартирами, требующими капитального ремонта, продолжит увеличиваться. Покупатели становятся все более информированными, активно анализируют рынок и готовы платить за комфорт, удачную локацию и качественное жилье, но все меньше готовы переплачивать только за адрес или ожидания продавца. Кроме того, постепенно усиливается конкуренция между новостройками и вторичным рынком. Побеждать будут не отдельные сегменты, а объекты, которые предлагают покупателю наилучшее соотношение цены, качества, состояния и будущих расходов. Именно этот фактор сегодня становится определяющим при принятии решения о покупке.
«Застройщики перешли к скрытым скидкам»
— По прошествии полугода 2026 на рынке недвижимости все та же стабильность — высокие цены и дефицит ликвидной недвижимости, — замечает риэлтер агентства недвижимости «Фаттория» Татьяна Павловская. — Спрос упал на 20–25% по сравнению с ажиотажным третьим кварталом 2025 года, покупатели заняли выжидательную тактику. На вторичном рынке недвижимости достаточно неликвидных объектов, которые продавцы не могут сбыть по завышенным ценам, сроки нахождения в рекламе увеличились до 5–6 месяцев.
В агентство недвижимости ежедневно поступают запросы от покупателя на подбор и приобретение ликвидной недвижимости для жизни, но удовлетворить такой запрос не так и легко. На рынке просто-напросто нечего покупать. Квартиры старого фонда (хрущевки, брежневки, ранние панельки) все так же продаются тяжело, особенно без свежего ремонта и в домах без лифта. Собственники вынуждены делать хорошую скидку от первоначальной цены при реальной сделке.
Собственники квартир большой площади (трех- и четырехкомнатные) в панельных домах от 1980 года и старше столкнулись с проблемой — нет спроса вообще. Если раньше звонков на просмотр поступало в среднем 2-3 в день, то сейчас телефон и вовсе молчит. Причина: высокая цена. Покупатель не готов приобретать недвижимость в таком сегменте жилья за такие деньги. Продавец — не готов уступать. Вывод таков: собственники хрущевок и брежневок торгуются охотнее. Рыночная активность сосредоточена вокруг современных квартир в домах 2010–2025 годов постройки с хорошей транспортной доступностью. Большинство сделок — это альтернативные продажи (продают меньшую квартиру, чтобы купить большую с доплатой за счет кредита или накоплений). Чистых покупателей с живыми деньгами мало, что также привело к ограниченной покупательской способности населения. Только лишь активная государственная поддержка по приобретению недвижимости на вторичном рынке и при строительстве нового жилья через льготное кредитование несущественно, но улучшает ситуацию.
Также важно отметить, что и застройщики для увеличения продаж перешли к скрытым скидкам (рассрочки, субсидии на отделку, снижение стоимости квадрата на определенный период). Прямого обвала цен нет, но реальные продажи упали на 30%. Итог полугодия: рынок «завис». Реальные сделки на рынке вторичной недвижимости проходят только при хорошем дисконте от заявленной цены в рекламном предложении (в объявлениях. - Прим. Realt). Если в ближайшей перспективе ситуация не изменится (снижение стоимости в рекламе), рынок «станет». Не готов покупатель к таким ценам на недвижимость и надо, чтобы собственник это принял. На рынке новостроек ситуация сложнее: там стоимость не зависит от желания кого-то, цена фиксирована. Но ограниченные возможности застройщика при строительстве жилья в Минске (уменьшение свободных площадок для застройки и т. д.) и интерес к приобретению новостройки в столице, конечно всегда будет интересен для покупателя. Стоимость жилья точно снижаться не будет, ведь спрос рождает предложение.
«Меньше сделок было только в 2020 году»
— Прошло полугодие и можно подвести промежуточные итоги, — говорит риэлтер ООО «Международная риэлтерская компания ЭТАЖИ» Светлана Никитюк. — Я проанализировала сделки с квартирами в Минске за последние шесть лет и скажу, что меньше квартир было продано только в 2020 году. В 2026 году за первое полугодие в Минске было продано 7 855 квартир, в 2020 — 6 844 квартиры. Начиная с 2021 года и все последние годы эта цифра была выше 8 тысяч. А вот пик по количеству сделок был в 2024 году — за полугодие тогда было продано 11 576 квартир. Причем в 2024 году было максимальное количество сделок не только с квартирами в Минске, но с продажами квартир по Минскому району и области.
В 2025 году по всем вышеперечисленным категориям было снижение количества сделок, в этом году снижение по ним продолжилось. Все данные приведены из статистики НКА на 4 августа с учетом долей.
Низкие показатели первого полугодия я бы связала в первую очередь с ростом цен — еще несколько лет назад мы даже не могли предположить, что такое возможно. Также количество предложений в рекламе сокращается и стало сложнее найти подходящий вариант. В основном люди хотят недвижимость в хорошем состоянии, куда можно заехать сразу и жить. Но сейчас многие покупатели вынуждены рассматривать любую недвижимость с адекватным соотношением по цене и качеству без каких-то явных недостатков. И иногда на квартиры даже с «бабушкиным» ремонтом собирается очередь на просмотр и в итоге поднимается стоимость.
За июнь в Минске было продано 1 472 квартиры. Это месяц с максимальным количеством сделок в этом году! Помогли ему в этом несколько снижений ставок по популярному кредиту и курс доллара в диапазоне 2,77-2,90 рубля, который оказался очень приемлимым на фоне 3 рублей в марте. В июле было продано 1252 квартиры. Данные за июль еще будут корректироваться в течение августа и количество сделок за этот месяц увеличится, но июньский показатель вряд ли будет достигнут.
Последние несколько лет август давал более высокий относительно июля и сентября результат. Этот месяц как декабрь в миниатюре. В декабре много желающих встречать новый год в новой квартире, а в августе многие спешат к первому сентября пойти в новый детский сад, школу или купить квартиру поступившему в вуз студенту. Сейчас сложно делать прогнозы, но надеюсь, что август нас порадует продажами.
*Данные Светланы Никитюк относительно числа сделок купли-продажи могут отличаться от данных аналитики Realt ввиду разных методик подсчета.
