«На рынке дефицит однушек». Эксперты — о том, что происходит с квартирами в Минске
Сюрпризов в феврале не ждали, но на рынке случился очередной бум. Главными героями прошлого месяца стали доллар и кредитные ставки. Риэлтеры говорят, что те, кто вышел на сделку в этот период, прыгнули в последний вагон с выгодными условиями. Ведь низкий доллар компенсировал повышение ставки. В итоге в феврале по данным Национального кадастрового агентства в Минске совершили больше 1 500 сделок купли-продажи квартир, что почти на 350 договоров больше, чем в январе. Но не все так гладко. Во-первых, объектов на рынке становится меньше. Во-вторых, цены на жилье растут. Что думают о происходящем эксперты?
«На рынке появился авансовый спрос»
- Мы неоднократно говорили, что люди хотят купить жилье, но уже не могут. В прошлом году стоимость квартир поднялась на 15%. Сегодня на рынок влияет и повышение кредитной ставки, — рассказывает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица». – К тому же, в феврале цены на аккуратные квартиры поднялись на 1,5%.
Специалист замечает, что предложений на рынке становится все меньше. По данным агентства, в Минске без учета долей сейчас продается около 6700 квартир.
- Для нас, когда порог опускается ниже 7 тысяч, означает, что на рынке дефицит жилья. Об этом говорят и некоторые тенденции. Например, однокомнатных квартир становится все меньше и меньше. Вперед по продажам вырвались двушки. Люди понимают, что порой единички переоценены. Они могут докинуть небольшую сумму и купить двушку, ведь диапазон между однушкой и двушкой сужается. Можно сказать, что покупатели вынужденно выбирают двухкомнатные квартиры, потому что брать за такие деньги однушку невыгодно.
В феврале рынок отличился ростом ставки на кредиты и снижением курса американской валюты. Эксперт считает, что по-прежнему главным индикатором для покупателя является как раз-таки доллар. Если он опускается, то квартиры дешевеют – становятся более доступными в белорусских рублях. Но когда растет кредит, то увеличивается стоимость ежемесячных платежей. В данный момент получается так, что низкий доллар компенсировал выросшую ставку.
- Те, кто купил в этот период, ничего не потерял, наоборот, выиграл. Наши специалисты открыли для себя новую группу на рынке – категория авансового спроса. Что это значит? Она состоит из потенциальных покупателей, которые в неспешном режиме выбирали жилье. Благодаря сложившейся ситуации на рынке, они, конечно же, запрыгнули в последний вагон, и воспользовались шансом купить квартиру. Ставка по кредиту, считайте, достигла крайней планки. Вряд ли доллар станет меньше 3 рублей. Получается, большинство потенциальных покупателей решат свой жилищный вопрос сейчас, а потом спрос будет намного меньше.
Все это должно повлиять на продавцов. Андрей утверждает, что сегодня не время увеличивать цену на две тысячи долларов, ведь в будущем ее придется уменьшать на пять тысяч.
- При том, что доллар пошел вниз, банки все равно подняли ставки. Они либо подстраховывают себя от экономической нестабильности, либо пытаются снизить кредитную нагрузку. Кредитов выдано много, возможно, у банка есть опасения, что еще больший объем их выдачи приведет к тому, что люди не смогут их отдавать.
Андрей отмечает, что все стороны должны стремиться ускорить сделку, чтобы купить и продать максимально выгодно. Но порой покупатели совершают серьезную ошибку.
- Большинство сделок – цепочки. Покупатели как делают: находят новую квартиру, договариваются с продавцом, а потом начинают продавать свою. При этом они выставляют ее не по рыночной цене, а с надбавкой и учетом потенциального торга. Повторюсь, ни один продавец не готов ждать, и это сейчас правильно. Поэтому, если вы решились на смену жилья, то активно работайте с агентом: формируйте рыночную стоимость, узнавайте о имеющихся на рынке вариантах, просчитайте, какой кредит вы можете получить. К покупке вы должны быть готовы сразу, потому что условия поменяются быстро.
Еще одна тенденция сохраняется на рынке уже несколько лет. Региональных покупателей остается в районе 22%. Чтобы приобрести жилье в Минске, половине от этого числа нужно продать квартиру в регионах. С этим агенты им тоже активно помогают.
В феврале немного взбудоражило рынок новость о том, что власти задумались сносить хрущевки и брежневки. Эксперт считает, что этот проект в Минске пока неактуален.
- На мой субъективный взгляд, у этой программы будущего нет. В ближайшие 10 лет она не стартанет. Сейчас в Минске хрущевки и брежневки находятся в хорошем состоянии, большинство прошли капремонт. Это не тот жилой фонд, который нужно подвергать реновации. Власти сравнивают Минск с ситуацией в России, но там качество старого жилого фонда намного хуже, чем у нас. Деньги на капремонт город потратил, а сейчас все сносить? Мне кажется, что нужно обратить свой взор на частный сектор, которому годами грозят сносом. Половина таких домов из-за этого там в ужасном состоянии. Тем более, чтобы расселить жителей частного сектора, потребуется меньше квартир, чем на жильцов одной хрущевки. Второй вопрос: куда выселять людей? В имеющихся и строящихся ЖК столько квартир нет. Когда власти начнут тщательно считать, то придут к такому же мнению.
«Как только исчезнет этот кредит, можно будет говорить о старте снижения цен»
На снижение количества сделок в феврале еще не повлиял рост ипотечных ставок, считает эксперт по жилой недвижимости Наталья Литовская, автор телеграм-канала «Литовская о жилье». В офисы банков пришли в феврале все, кто хотел вскочить в последний вагон.
- Ставка в марте на покупку квартиры на вторичном рынке уже составляет 17,5%. По идее, спрос должен был бы уже проседать, но вместо этого случилась просадка валюты. Поскольку все квартиры выставляются в долларах, а покупают их в белорусских рублях, выяснилось, что докредитовываться и под такую ставку можно — у банка получится взять меньшую сумму.
Наталья уверяет, что нынешний оптимизм продавцов, повышающих цены, — это инерция. Главное – не увлечься — не дать зависнуть квартире на месяцы.
В феврале Нацбанк Беларуси впервые за последние 6 месяцев повысил значение расчетной величины стандартного риска (РВСР) по кредитам для физлиц. Сейчас она составляет 18,18%.
- Главные кредитополучатели нынче - это те, кто стоит на очереди и дозрел до кредита «Ипотека Экспресс» для нуждающихся. Это сейчас самый дешевый кредит. Как только он исчезнет, можно будет говорить, что старт снижения цен дан, - делится эксперт. - Насчет снижения предложения, кажется, механизм прост. Те, кто хотел продать квартиру, продал на стадии хапуна. Сейчас на рынок поставляются квартиры в нормальном темпе: кому-то нужно продать наследственную квартиру, кому-то разменять что-то с доплатой, кому-то расшириться. Глупо было бы со стороны продавцов снимать квартиру с продажи, когда и ценник высок, и спрос есть, в ожидании, что летом будет дороже.
«Важна не ставка, а сама доступность кредита»
Дмитрий Дьяченко, директор АН «Группа компаний Мариэлт» также отмечает тот факт, что рынок все еще продолжает ползти вверх. Особенно это заметно на примере однокомнатных квартирах. Средняя цена за квадрат в этой категории дошла почти до 1 900 долларов. Такая стоимость объясняется тем, что квартир на продажу выставляется меньше, а спрос — держится. Действительно не хватает ликвидных однокомнатных квартир в хороших районах. Если они и поступают в продажу, то их сразу «вымывает» с рынка.
- Спрос разогрет недавними повышениями кредитных ставок. Часть покупателей буквально бросались в последний вагон, пока кредиты еще хоть как-то можно вытянуть. Но есть покупатели, которые по-прежнему тормозят, выжидают, надеются, что все как-то устаканится.
С продавцами ситуация иная. На уступки и торг идут только те, кому нужно продать срочно. Те, кто не торопится, держат цены. Они понимают: рынок на их стороне, спрос пока есть.
- Если смотреть глазами покупателя, самое важное не ставка, а сама доступность кредита. Да, проценты выросли, но есть нюанс: некоторые банки подняли коэффициент кредитоспособности почти в два раза. То есть с той же зарплатой человек теперь может взять кредит на большую сумму. Получается странный парадокс: ипотека стала дороже, но лимиты – выше. А для продавцов главным остается общий фон экономики: если спрос сохранится, цены останутся высокими.
Дмитрий, считает, что все тенденции февраля растянутся и на март. Когда банки еще раз поднимут ставки, тогда это отразится уже на рынок более серьезно. А пока имеем небольшое предложение, стабильный спрос и высокие цены.
«Дефицита квартир пока нет»
Последний раз с Оксаной Русак, руководительницей АН «Твой Маентак» Realt общался в декабре. Тогда эксперт была уверена, что стоимость квадрата снизится. В январе метр немного уступил, но опять начал расти в феврале.
- Одна из причин - уменьшение предложения на рынке вторички и среди новостроек при хорошем спросе. Дефицита пока нет, но мы можем скоро с этим столкнуться, когда квартир со слишком завышенным ценником станет в разы больше.
Февраль был бы менее активным, если бы курс доллара остался на уровне прошлого месяца.
- Да, поднимаются ставки, процент РВСР, но с учетом инфляции это все еще выгодные условия. Если кредиты вырастут до 20%, то сделок, очевидно, станет меньше. Думаю, банки повышают проценты, чтобы снизить темпы кредитования. Сложно спрогнозировать ситуацию в марте, потому что непонятно, каким будет доллар. Предугадать его окончательную стоимость нельзя. Если даже ставка подрастет, а доллар будет ниже 3,5 рубля, то, скорее всего, количество сделок на рынке сохранится.