Как изменятся цены на жилье в 2025 году? Прогноз от эксперта с 30-летним опытом

«Инвестиционные покупки квартир в популярных новостройках оправдались, но в 2025-м такого профита уже не будет»

— А что вы порекомендуете тем, кто ищет квартиры для инвестиций? Будут ли экономически выгодны вложения в недвижимость в 2025-м?

— Если мы говорим о краткосрочном инвестировании, то 2025-й год — не лучший для быстрого заработка на перепродаже жилья. Действительно, в прошлом году, приобретя квартиру на этапе строительства, за счет быстрого роста цен к сдаче дома можно было очень неплохо заработать. Но в 2025-м году ситуация изменится. Такой разницы в стоимости уже не будет.

Что касается долгосрочного инвестирования, то покупка недвижимости — это признанный во всем мире вариант сохранения сбережений. Беларусь здесь не исключение. Ставки по валютным депозитам у нас составляют 2,5%, рынок акций-облигаций совсем не развит, держать деньги под подушкой или даже во вкладах невыгодно. Остается недвижимость. Так, сдача правильно подобранной квартиры в аренду позволяет получить легальный годовой доход в 5−6%, а это как минимум в два раза больше, чем по банковским депозитам. Стоит отметить, что цены на аренду жилья в Минске в прошлом году выросли на 20%. То есть, стоимость здесь увеличивалась даже больше, чем в продаже. При этом квадратные метры как товар не портятся — сбережения не девальвируются. В долгосрочной перспективе их стоимость только растет, если, конечно, на рынке нет ценового «пузыря». 

— А как грамотно выбрать жилье для долгосрочного инвестирования? Какой район, какой ЖК?

— Вопрос непростой. Я бы советовал смотреть на сегменты «комфорт» и «комфорт плюс». Что же касается конкретной локации и конкретной квартиры, то нужен индивидуальных подход, исходя из возможностей и запросов покупателя. Кому-то нужны только деньги, кто-то ожидает, когда подрастут дети и выбирает квартиру для них, кому-то необходима кредитная поддержка. В таких случаях мы привлекаем к работе специалистов сразу двух отделов: отдела аренды и отдела новостроек — и вместе подбираем приемлемый вариант. Отмечу, что покупка квартиры для себя и покупка квартиры для сдачи — это абсолютно разные вещи. Выбирая жилье для себя и своей семьи, человек смотрит, чтобы детские садики и школы были рядом, чтобы было близко ездить на дачу, чтобы было удобно навещать родителей. У арендаторов запросы несколько другие.

Если говорить в общих чертах, то покупать для сдачи в аренду хрущевки или панельные советские девятиэтажки я бы не советовал. «Бюджет» не принесет вам такой доход, как «комфорт» и «комфорт плюс».

К примеру, инвестиционные покупки квартир в комплексах комфорт-класса полностью оправдались. Люди, арендующие жилье, обращают внимание на близость метро, на наличие большого ТЦ, на развитую инфраструктуру (кофейни, магазинчики).

«Всё реже покупатель смотрит в сторону квартир в старых убитых подъездах»

— Да, цены на аренду продолжают расти. Как вы думаете, это уже пик стоимости? И при каких условиях цены на аренду начнут падать?

— Аренда в прошлом году подорожала на 20%. Произошло это, в первую очередь, как раз за счет квартир класса «комфорт» и «комфорт плюс». Бюджетное жилье подорожало меньше всего. При этом стоит сказать, что изменилась и структура предложения. И если несколько лет назад бюджетный сегмент занимал 60%, а всё остальное 40%, то сейчас недорогой сегмент ужался до 40%, а удельный вес квартир «комфорт» и «комфорт плюс» увеличился до 60%. Повлияли на это два фактора. Во-первых, на рынок в большом количестве вышли те самые инвестиционные квартиры в новых ЖК, массово построенных за последние годы. Во-вторых, выросли требования к арендному жилью у самих потребителей. Многие люди готовы заплатить за аренду чуть больше, но получить современный дом, красивый подъезд и аккуратную квартиру с нормальным ремонтом. Мы должны понимать, что сейчас подрастает молодежь, которая уже по-другому смотрит на условия жизни — они редко соглашаются на старую мебель и засаленные кухни.

И кроме того, рынок аренды продолжает расширяться. Растет количество квартир (как за счет новостроек, так и за счет вторичного жилья), увеличивается спрос. В Минск едут люди из регионов, приезжают на работу граждане России и стран СНГ. Эти люди не покупают сразу квартиры, конечно, они начинают с аренды.

Кроме того, квартиры арендуют и сами минчане. Это раньше в одной квартире могли жить сразу три семьи: бабушки, дети, внуки. Сегодня же молодежь легко меняет квартиры, выбирая самостоятельную жизнь в съемном жилье. То есть, рынок аренды расширяется и за счет тех, кто хочет жить отдельно, но не может приобрести квартиру.

Что касается цен на аренду, на мой взгляд, пока мы вышли на плато. Если никаких «черных лебедей» в этом году не будет, то цена на аренду жилья в Минске точно не упадет, но и заметного роста мы не ожидаем.

— Какие новые минские микрорайоны сегодня интересны покупателям? Между какими ЖК обычно выбирают минчане?

— Сегодня в Минске есть четыре основных крупных проекта. Это — стройки от «Дана Холдингз» (в первую очередь, Минск Мир, а еще Парк Челюскинцев, где также остались свободные квартиры), Новая Боровая от «А-100 Девелопмент», Северный берег от арабского инвестора и жилые комплексы «Айрона» (Левада, Минский квартал, Дубравинский). Думаю, что люди сегодня, в основном, выбирают между этими четырьмя застройщиками. И всё активнее на рынок выходят государственные застройщики с коммерческими предложениями — Минскстрой, МАПИД, некоторые УКСы.

Если мы говорим о масс-сегменте, то покупатели предпочитают современное жилье с нормальными планировками, в хороших локациях, с интересным благоустройством. Стоимость во всех названных проектах сейчас соответствует спросу. По всем этим ЖК за год цены выросли так же, как на вторичке.

Возьмем для примера «Леваду»: жилье класса «комфорт» в этом комплексе выросло в цене на 15%, «комфорт плюс» — на 19%, а вот элитная недвижимость (четырехэтажные дома вдоль реки) — только на 4%. Повторюсь: это сложный сегмент. Но, по моим ощущениям, спрос на него будет расти, а цены там еще могут двигаться вверх.

«Площадок под новые стройки больше не становится»

— Что в целом сегодня происходит на рынке новостроек? Такое ощущение, что в Минске сейчас жилые комплексы только достраиваются, а ничего нового пока не появляется. Так ли это?

— Действительно, новых площадок под строительство становится всё меньше, а те что появляются, осваивают государственные застройщики. И, конечно, хотелось бы иметь больше разнообразия. Но при этом любой рынок имеет свою насыщенность. То есть, учитывая нашу демографию и прочие факторы, думаю, спрос и предложение будут сбалансированы.

— А как обстоят дела на рынке коммерческой недвижимости? Пару лет назад были опасения, что офисы в Минске опустеют. Как изменилась ситуация сейчас?

— В принципе, рынок административной аренды жив. Сделки проходят, бизнес-центры потихоньку заполняются, происходит «миграция» арендаторов из одних офисов в другие, более высокого уровня. К тому же, если несколько лет назад многие компании сжимались, то сейчас бизнесы, пережив все шоки, вновь начали расширяться.

Из тенденций я бы отметил то, что спросом сегодня всё больше пользуются комбинированные помещения площадью от 100 до 300 метров — то есть, офисное пространство с возможностью обустроить небольшой склад или, наоборот, склад с компактным шоурумом. Это следствие развития онлайн-торговли, когда на первое место выходит интернет-магазин, но для офлайн-покупателей также оставляют небольшой офис, куда можно приехать, посмотреть, примерить.

Также в настоящее время становятся все более востребованы производственные помещения и склады.

Что касается ставок, то в среднем они могут чуть подрасти, но за счет того, что компании будут арендовать более качественные помещения. Вниз рынок идти точно не будет (он и так находится на достаточно низком уровне), но и движение вверх вряд ли будет быстрым.

— В Минске участились случаи, когда мошенники уговаривают людей продать квартиры, а потом перевести деньги на «безопасный счет». В «Твоей столице» сталкивались с такими клиентами?

— Сразу скажу, что мошенники, как правило, избегают крупных агентств недвижимости с серьезно развитой сервисной инфраструктурой. Мы сталкиваемся не столько с мошенническими схемами, сколько с типичными, вольно или невольно появляющимися нестыковками с документами, которые могут принести проблемы.

«Есть опасения, что серый рынок станет черным»

— В 2025 году должен вступить в силу новый закон о риэлтерах. Одно из нововведений – ликвидация агентов. Как это отразится на работе компаний, качестве оказания услуг?

— Надо понимать, что все изменения появились не на пустом месте. Они говорят о том, что на рынке не всё хорошо, и регулятор пытается что-то сделать, чтобы это изменить.

Я бы выделил две основные проблемы отечественного рынка недвижимости. Первая — это огромная серая зона. А вторая (о ней почему-то мало кто говорит) — отсутствие инвестиций в этот сектор экономики. На мой взгляд, мы стали очень сильно отставать, к примеру, от нашего восточного соседа. И если в начале двухтысячных россияне приезжали к нам за опытом, то сейчас они ушли далеко вперед. В первую очередь, в плане технологичности. В российских агентствах недвижимости много коллабораций с государственными институтами: банковскими системами, кадастром.

Из положительных тенденций — высокое качество оказания риэлтерских услуг. Это то, чего нам действительно удалось добиться за прошедшие годы.

Если же возвращаться к проблемам на рынке недвижимости, то основные причины этого — зарегулированность, отсутствие свободы ценообразования (те же жесткие тарифы, которые действуют с 2008 года), как следствие, очень низкая рентабельность, если не прибегать к серым схемам, а также отсутствие нормальной обратной связи от рынка к регуляторам.

Проект нового закона в таком виде не решает текущих проблем, а создает еще одну, предлагая компаниям превратить агентов по недвижимости в риэлтеров. По нашим предположениям, внушительная доля агентов (до 40%) не собираются подавать документы на аттестационный экзамен, по разным причинам (пенсионный или предпенсинный возраст, несоответствие критериям по образованию и стажу, нехватка юридических знаний и времени для подготовки). Часть из них покинет профессию, определенная доля с опытом и рекомендациями, скорее всего, будут подрабатывать неофициально. Есть опасения, что легальная серая зона будет частично обслуживать черную.

А вот создание Палаты риэлтеров я считаю положительным нововведением. Правда, нужно понимать, что погоду на рынке делают не риэлтеры, а агентства недвижимости. То есть, влиять на поведение профессиональных участников можно только через юридических лиц. Как и консолидировать инвестиции для государственно-частного партнерства. Поэтому, чтобы Палата риэлтеров решала проблемы рынка, там в каком-то виде должны обязательно участвовать все агентства недвижимости (юридические лица), имеющие лицензию. Тогда через них можно грамотно влиять на рынок и получать именно качественную обратную связь. Надеюсь, к нам все-таки прислушаются — и мы сможем продолжить работу на благо потребителей, рынка и экономики страны.