«Такого низкого торга еще не было». Эксперты — о том, что происходит с рынком квартир
Сбылись все ожидания экспортов по поводу ситуации на рынке в апреле. Почти 1900 сделок было зарегистрировано в прошлом месяце - это рекорд по сравнению с прошлым годом, где за этот же период было заключено 1557 сделок купли-продажи квартир. Эксперты заметили, что недвижимость начинает расти в цене - примерно на 1% в месяц, все больше белорусов берут квартиры выше 100 тысяч долларов, а процент торга достиг самого низкого порога. Рассказываем об этом подробнее.
"Чаще выбирают квартиры в каркасных домах и всего 3% — сталинки"
Март и апрель очень похожи по количеству сделок, но второй месяц весны все же немного опережает, отмечает Андрей Чернышев, заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица». Таким образом, мы наблюдали за очередным рекордом на рынке недвижимости – 1860 сделок (без продажи долей в квартирах) по итогам апреля против 1810 по итогам марта.
- По данным агентства, количество краткосрочных сделок переросло за 45%. Напомню, что в прошлом году эта цифра была в районе 30%. Что это значит? Практически половина квартир нашими агентами продается менее чем за две недели, что для Минска также является своеобразным рекордом - делится специалист. – Есть изменения и в торге. Показатель скидки снизился до 2,4% — такого еще никогда не было. Самый минимальный был в 2017 и 2018, составив 3%. Но тогда на рынке только появились выгодные кредиты и покупатели спешили ими воспользоваться, особо не торгуясь. И сейчас благодаря им люди спешат обзавестись квартирой. Правильно делают, ведь усложнения уже появляются. В частности, в ряде случаев введена необходимость предоставления заключения об оценке стоимости приобретаемой квартиры.
- Продавцы вторички всегда смотрят на цены новостроек, поэтому если растут одни, то растут и другие. Но продавцам не стоит брать такой пример, как формулу успешной продажи. Новостройки всегда будут желанными объектами, просто их не все могут купить. Продавцы, поднимая цены, затягивают срок продажи. Накинув сегодня тысячу, завтра могут потерять пять, если вдруг кредиты отменят или ставка рефинансирования вырастет.
Еще в начале года эксперты говорили, что к лету квартиры подорожают на 4%, но реалии таковы, что этот показатель достигнут за 4 месяца. Получается, что стоимость квартир растет в среднем на 1% в месяц. А что может заставить их остановиться?
- Безусловно, цены поднялись значительно. За весь прошлый год они увеличились на 8%. Это много. Сейчас темп только увеличивается. И все это благодаря двум факторам: кредитам, которые компенсируют невысокую покупательскую способность, и стабильности обменного курса, внушающего покупателям некое спокойствие на перспективу. Но если ставки кредитования станут выше, тогда около 30% покупателей с кредитами уйдут с рынка. А если доллар пойдет вверх, то цены могут стать уже неподъемными. Все это неизбежно повлечет за собой снижение спроса, а если ситуация не улучшится - потом и снижение цен.
Топ-5 покупательских предпочтений выглядит следующим образом:
• На первом месте находятся молодые карскасные дома, как наиболее близкая альтернатива новостройкам. Их выбирают 37% покупателей.
• Второе место по объемам продаж занимают стандартные и всем знакомые панельки из 70-90-х годов. Их выбирают порядка 30% покупателей. Их доля в объеме продаж могла бы быть больше, но многих покупателей отпугивают уже очень уставшие подъезды. В этом отношении хрущевки после капремонта выглядят гораздо приятнее.
• На третьем месте со значительным отрывом располагаются хрущевки и брежневки. Интересно, что за последние 10 лет их доля выросла с 17% до 19% и сегодня они пользуются стабильным спросом, даже несмотря на активное наполнение вторичного рынка квартирами в новостройках. Причина их популярности в сочетании небольших площадей с изолированными комнатами, капремонтом в большинстве домов и расположением в уже развитых локациях города.
• Квартиры в современных панельных домах (моложе 2000 года постройки) выбирают 11% покупателей.
• На последнем месте рейтинга малочисленные и в основном востребованные ценителями истории сталинки - 3% проданных квартир.
- По-прежнему, многие покупатели недооценивают сложность покупки или обмена квартиры. В частности, неприятным сюрпризом становится преобладание цепочек при покупке или продаже квартир. По нашим оценкам их доля составляет не менее 70%, или даже больше. То есть зачастую оказывается, что нельзя просто взять купить или продать квартиру, потому как продавцу надо найти квартиру взамен, а покупателю продать имеющуюся, чтобы были деньги на покупку новой. Скорость завершения сделки зависит и от того, как быстро продавец решит свой жилищный вопрос. Из-за этого часто возникают трудности, которые приводят к разрыву сделки.
Доля покупателей, которые приобретают свою первую квартиру, колеблется от 30% до 40%. Именно ими востребована комплексная услуга по части выбора оптимальной с точки зрения характеристик и стоимости квартиры, привлечения кредита с невысокими доходами молодой семьи и безопасного проведения сделки. Ведь для молодой семьи риски просто гигантские.
"Объекты продавались без большого торга или вообще без него"
Управляющий агентства недвижимости «Группа компаний Мариэлт» Александра Гринман отмечает, что все ожидания касательно апреля сбылись. Солнечные дни способствовали активным просмотрам не только загородной недвижимости, но и квартир. Еще одной особенностью рынка в апреле было то, что многие объекты из-за ажиотажа продавались без большого торга или вообще без него.
- В этом месяце преобладали двушки и трешки. Их покупали, добирая нужную сумму кредитами. По нашим наблюдениям люди, которые имеют финансовые возможности, покупают квартиры в новостройках. Люди, которые уже имеют вторичную недвижимость, продают ее, ищут варианты докредитоваться и выбирают что-то в своем районе, где их дети ходят в сад, школы. Опираются больше на локацию, нежели на год постройки дома.
Что касается выбора между новостройкой от застройщика или от собственника, то чаще выбирают второй вариант. А ждать пока дом введут в эксплуатацию за столь большие деньги для многих вообще не целесообразно.
- Можно услышать от покупателей, что цены очень выросли, но это лишь визуально. Быстро уходят в продажу квартиры, что выставляются по рыночной стоимости. В базе остаются объекты с ценой чуть выше, но и их стоимость может уменьшиться в процессе торга. Также некоторые продавцы держали цены на праздники, а после 15 мая уже будут вносить корректировки, оценивая ситуацию на рынке, а не полагаясь на стоимость конкурентных квартир в рекламе.
По-прежнему покупатели больше выбирают объекты с ремонтом, которые позволяют заехать сразу после покупки. Таким интересом пользуются игроки рынка, которые покупают жилье под инвестицию, делают со своей бригадой ремонт и продают их с процентом. Особенно много таких вариантов в Минск Мире.
"В апреле купили большего всего квартир выше 100 тысяч долларов"
В агентстве «ЭТАЖИ юнайтед» также довольны количеством сделок в апреле. Светлана Никитюк отмечает, что нынешний год повторяет достижения прошлого, но по сделкам уже его опережает.
- Цены на квартиры плавно растут, но из-за торга разницы особо не видно. На такое количество сделок повлияло и то, что теперь владельцы квартир в Минск Мире могут их зарегистрировать, чем многие сейчас и занимаются.
- Стабильный курс валюты и кредитование влияют и на то, что белорусы теперь не боятся покупать недвижимость выше 100 тысяч долларов. Например, в январе таких квартир было 146, в феврале — 173, марте — 91, а сейчас их 241 квартира. Весной особенно заметен интерес покупателей, которые, выбирая между квартирой и загородкой, склоняются к покупке дома с коммуникациями в СТ. Сейчас есть варианты, которые составляют хорошую конкуренцию квартирам и по площади, и по цене.
А вот очевидных лидеров по району, где покупают больше всего квартир, на рынке нет. В каждой части города найдется покупатель, который не хочет переезжать в новое место. Благодаря таким людям держится баланс цен на вторичку в разных районах.
- Спрогнозировать что-то сложно. Который год мы сталкиваемся с рекордами и по сделкам, и по ценам, и по срокам. Доходы населения так не растут, как цены на продукты и недвижимость, вся активность завязана на стабильной ситуации с валютой и кредитованием. Казалось бы, что все те, кто хотел купить жилье, уже давно купили, но рынок все равно продолжается расти и удивлять. Сейчас "БТА Банк" приостановил выдачу кредитов. Посмотрим, как это скажется на покупателях: замедлит темп или наоборот сподвигнет еще быстрее решить вопрос с покупкой. У белорусов нет вариантов вложения денег, кроме как в недвижимость.