«Даже висяки разбирают». Эксперты рассказали, что творится с продажей квартир в Минске
Этот март снова выдался рекордным, если сравнивать с первым месяцем весны предыдущих лет. Цены плавно растут и достигли максимума за 9 лет. Число сделок в марте составило 1821 - и это тоже рекорд. Многие потенциальные покупатели новостроек стали смотреть в сторону вторички. О том, что еще происходит на рынке квартир и как на это повлияла информация об уходе инвестора из Северного берега, Realt спросил у экспертов. А еще мы узнали, почему сейчас хорошее время для продавцов.
«Этот март может стать рекордным за 10 лет по количеству сделок»
— Итоги марта интересны вдвойне: во-первых, было зарегистрировано непривычно большое количество сделок для этого месяца, а во-вторых, количество сделок может стать новым рекордом за последние 10 лет, — говорит замначальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — За последнее десятилетие средний показатель сделок, характерный для первого месяца весны — 1 150, а сейчас уже больше 1 700 — столько мы видели в прошлом году в рекордном августе и ноябре. А именно март самый активный выдался также в прошлом году, тогда было зафиксировано около 1400 сделок, но в этом году рекорд уже побит.
Такая активность возможна, конечно благодаря кредитам. Уже не первый месяц порядка 40% сделок происходят с кредитными деньгами. Во-первых, снизились ставки, а во-вторых появился льготный кредит — нуждающиеся могут получить его под 11,5%. И как показывает статистика нашего агентства, региональные покупатели этим кредитом охотно пользуются.
Конечно, обычно продавцы больше рады покупателям, которые приобретут их недвижимость без кредита — ведь так получится быстрее. Но сейчас наш ипотечный сектор пользуется электронным оформлением заявки в на кредит в Беларусбанке — покупателю не надо идти в банк и это ускоряет процесс. В том числе и из-за этого более 40% квартир у нас продается в течение первых двух недель.
Кредит — это то, что позволяет реализовать желание, но возникает вопрос, а что является причиной этого желания? Мы уже давно замечаем, что фокус внимания покупателей смещается с новостроек в сторону вторички. За первый квартал года на вторичке по факту сделок цены выросли на 4%, в то время как средняя цена квадрата в предложении новостроек выросла на 7%.
Во-первых, новостройки продолжают дорожать, а во-вторых, сужается предложение. Важным моментом стала история с Северным берегом. Продвижение этого ЖК базировалось как раз на личности инвестора, а сейчас появилась информация о том, что он выходит из проекта — и фундамент утерян. И часть тех, кто рассматривали покупку в Северном береге, будут вынуждены переориентироваться на другие новостройки или на свежие квартиры вторички. Кстати, эта история снова заставила покупателей задуматься, что зачастую при покупке вторички меньше рисков.
Андрей вспоминает прогнозы, которыми эксперты делились в начале года.
— Тогда самый оптимистичный прогноз предполагал, что до конца первого полугодия цены вырастут на 4%, но реальность показывает, что мы были сдержаны в своем оптимизме. И сейчас мы уже видим +4% за три месяца. Но мы не отказываемся от своих прогнозов и для продавцов хотели бы подсветить, что ситуация для них сейчас оптимистичная, но очень хрупкая. Как мы видим на примере с Северным берегом, случиться может всякое, поэтому нельзя растягивать продажу квартиры: никто не знает, что будет происходить завтра.
Сейчас средняя цена квадрата по сделкам в Минске — 1 440 долларов. Хоть это и среднее по больнице, но все же эксперт обращает внимание на эти цифры и проводит параллели.
— Такой же уровень наблюдался весной 2013 года, когда рынок рос, и весной 2015 года, когда рынок падал.
А какие квартиры покупали в Минске?
— По количеству комнат все как обычно: 40% — однушки, около 36% — двушки, около 20% — трешки и несколько процентов остается на квартиры, в которых четыре и больше комнат. Кстати, по количеству комнат есть интересное наблюдение. Покупатели, которые пользуются льготным кредитом, ориентируются на единички и двушки, очень редко они смотрят трехкомнатные квартиры.
По-прежнему в тренде хрущевки и брежневки, на долю которых приходится 17-18% всех продаж по Минску. За последние 8 лет их позиции в рейтинге продаж остались неизменными. Причина — в прошедшем массовом их «омоложении» — капремонтах. Хрущевка после капремонта в глазах многих покупателей выглядит интереснее, чем типовая панелька 80-90-х без капремонта и с «уставшим» подъездом. Именно поэтому продажи возрастной панели по сравнению с весной 2015 года снизились — с 35% до 31%. При этом выросли продажи свежих каркасно-блочных домов — с 25% до 34%. Это в очередной раз доказывает переориентацию покупателей с новостроек на свежую вторичку.
«Растет количество сделок с квартирами дороже ста тысяч долларов»
Рекордный по количеству сделок месяц замечает и специалист агентства «ЭТАЖИ юнайтед» Светлана Никитюк.
— В прошлом году март был рекордным за всю историю наблюдений за показателями по этому месяцу, и в этом году снова рекорд. Если смотреть на количество сделок не только с квартирами, но и с комнатами и долями — в марте прошлого года было 1 664, а в этом году 1972 сделки. Рост значительный. Такая активность объясняется сочетанием нескольких важных факторов: пониженными кредитными и льготными ставками, а также спокойствием на валютном рынке — доллар колеблется совсем незначительно. И, конечно, твердой уверенностью большинства населения, что самое надежное сохранение денег — это покупка недвижимости.
Самая дорогая квартира, проданная в марте, стоила 350 тысяч долларов. Это не рекордный показатель, порой проходят сделки с квартирами и в два раза дороже. Зато наблюдается рост количества проданных квартир выше ста тысяч долларов: в январе их было 146, в феврале — 173, а в марте — 191 квартира.
По агентству мы также наблюдаем рост и общего количества сделок и количества проданных дорогих объектов. Обычно объекты за 100+ тысяч долларов составляют около 10% от всех сделок, а в этом месяце у нас этот показатель — около 15%. Может, на первый взгляд, разница покажется не такой уж значительной, но из этих цифр следует, что количество проданных дорогих объектов выросло на 50%. Я это связываю с тем, что сейчас очень высокие цены за метры на квартиры небольшого метража, и многие покупатели готовы вложиться и побольше докредитоваться, чтобы купить квартиру дороже, но она будет больше по площади и квадрат окажется гораздо выгоднее. Естественно, еще сказывается и общий рост цен. Фактически мы уже несколько лет наблюдаем за их плавным ростом и видим, что стоимость квадратного метра уже достигла девятилетнего максимума.
«Каждый месяц квадрат в среднем дорожает на 10 долларов»
— На рынке сейчас хороший спрос. Это подтверждает рекордное количество сделок в марте. По данным внутренней аналитики, которую проводит наше агентство, без учета долей и комнат в Минске прошло более 1960 сделок (по данным на 11 апреля). Причем тенденция роста сделок сохраняется не первый месяц, — констатирует аттестованный риэлтор АН «Авангард Недвижимость», автор телеграм-канала «Будни риэлтора» Екатерина Благуш.
Растет не только количество сделок, но и средняя цена квадратного метра в столице. Ежемесячно средняя стоимость квадрата прибавляет приблизительно 10 долларов. Сделки со стоимостью квадрата в 3-4 тысячи долларов еще два года назад казались нереальными, а сейчас уже встречаются достаточно часто. Покупатели есть во всех сегментах — от недорогих квартир до дорогостоящей загородной недвижимости.
В чем причины этого роста? Во-первых, сокращается число предложений. В сравнении с прошлым годом количество вариантов на рынке стало гораздо меньше. Особенно хороших вариантов. Даже так называемые висяки (объекты, которые долго не продаются) постепенно исчезают из каталогов. Во-вторых, кредитование населения. Кредиты стали более популярны и доступны, раз их берут в таком количестве. Более 70% сделок в нашей компании проходят с привлечением кредитов. В-третьих, часть застройщиков повышает стоимость жилья. Из-за чего некоторые покупатели начинают рассматривать варианты на вторичном рынке.
***
Как видим, эксперты говорят о том, что сейчас рекордный спрос и все больше покупателей смотрят на вторичный рынок квартир. Но предложение при этом недостаточное. Поэтому покупают даже то, что долго висело в продаже. А это значит, что сейчас хорошее время для продавцов квартир. Вероятность, что квартиру купят - велика. Размещайте объявление о продаже квартиры на Realt - и продавайте быстро и выгодно.