"Если машина будет мешать - я получу штраф". Как паркинг в минском ЖК стал причиной конфликта жильцов и застройщика
Жилой комплекс «Петровские верфи» на месте частного сектора у станции метро “Петровщнина” строит “УКС Запад”. Застройщик возводит 9 жилых домов, архитектурно символизирующих маяк, корабль и парус - именно такие названия и дали объектам ЖК. Обязательным условием покупки квартиры является приобретение машиноместа в многоуровневом паркинге. Некоторые дольщики уже получили свои ключи и оценили парковочные места, которыми они остались недовольны: колесоотбойники, пожарные шкафы и трубы занимают часть их собственности. Разбираемся, что произошло.
К нам обратились жители ЖК "Петровские верфи" из-за купленных машиномест в паркинге, которые продавались вместе с квартирами. Во-первых, площадь парковочного места не соответствует параметрам, что были прописаны в договоре. Вместо 11,5 "квадрата" они получили 12,5 м². Во-вторых, в площадь крайних мест вошли колесоотбойники, защищающие стены паркинга от столкновения с машиной при парковке. На некоторых участках такие ограничители стоят с двух сторон и занимают минимум полметра от ширины заезда. В-третьих, у кого-то, кроме колесоотбойников, на парковочных местах разместились трубы и пожарные шкафы, которые не только затрудняют выход пассажиров из авто, так еще и не соответствуют нормам безопасности. Из-за этого владелец машиноместа может получить штраф от МЧС. А теперь обо всем по порядку.
"Площадь больше, но места меньше". Что?
В комплексе пока построен и сдан один шестиэтажный паркинг, рассчитанный на 294 автомобиля. Место продавали покупателям квартир за 24 600 рублей в рамках определенной секции, в зависимости от дома. Когда владельцы пришли на приемку паркинга, увидели расхождения между тем, что им показывали при заключении договора и тем, что построили. Проблема в размерах машиноместа. Дольщики покупали стоянку площадью в 11,5 “квадрата” (ширина - 2,3 м, длина - 5 м), а она получилась на метр квадратный больше - 12,5 м². Новые параметры машиноместа радуют далеко не всех дольщиков.
- Строители нанесли разметку исходя из расстояния между колоннами, а не между колесоотбойниками, которые захотят на территорию парковочного места. Из-за этого въезд и выезд с места получился зауженный. Сейчас застройщик просит подписать дополнительное соглашение, но по факту крайние места не соответствуют даже прописанной в договоре планировке, - рассказывает Андрей, один из жителей ЖК и владелец парковочного места. Он не понимает, как паркинг прошел приемку.
Теперь получается, что владельцы центральных мест получили парковочные места большего размера и лучших характеристик, а боковых - наоборот.
По словам дольщиков, разметка должна была начинаться от колесоотбойника. В реальности же ограничитель заходит на машиноместо и по инструкции проведения замеров БТИ входит в площадь. Ухудшают ситуацию с парковкой в крайних местах вертикально установленные на колоннах и стенах пожарные шкафы и трубы.
По проектным нормам ТКП 45-3.02-25-2006, размер от колесоотбойника до авто, который стоит параллельно стене, должно составлять 0,5 м, параллельно колонне - 0,30 м, между авто и оборудованием - 0,30 м. В ответах жильцам УКС не ссылается на договор, а отмечает, что проект паркинга разработан в соответствии с действующим ТНПА, в том числе ТКП 45-3.02-25-2006. Проект получил согласование всех заинтересованных в эксплуатации паркинга организаций и РУП “Главгосстройэкспертиза”.
Жильцы узнали у застройщика габариты машин, на которые рассчитаны парковочные места. УКС ответил, что при выполнении проектных работ они ориентировались на авто шириной 1,84 метра. Для примера мы припарковали Kia Sportage шириной 1,85 м на крайнее место у пожарного шкафа. Пассажирам авто на фото слева не выйти, а шкафы не открываются на положенные 170 градусов.
Получается, что сперва водителю нужно будет выпустить пассажиров, достать необходимые вещи и лишь потом заехать на место. Куда экстремальнее будет парковка автомобиля, где пожарный шкаф висит со стороны водителя. Кстати, выйти из машины, не задев дверь, у нашего героя не получилось.
- Как усложняется данный квест при наличии младенца с коляской или ребенка постарше, которого уже не оставишь одного даже на проезде, - рассуждает Анастасия, еще одна жительница ЖК.
В ответе на обращение дольщиков УКС показал схему, как рассчитывали ширину машиноместа по ТКП 45−3.02−25−2006. Возможно, при строительстве не учли, что пожарный шкаф должен открываться на 170 градусов. Из расчетов УКСа получается, что расстояние между закрытым шкафом до зеркала авто составляет 22 см, до кузова авто - 30 см (речь о парковочном месте справа на схеме ниже). Но ведь дверца шкафа в открытом виде на 90 градусов занимает 45 см.
"Если УКС не согласен переделывать, мы бы расторгли договор и забрали деньги"
В Постановлении Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь № 64 “Об утверждении и введении в действие строительных норм” говорится, что не допускается размещать непосредственно на местах стоянки или парковки лишь пожарные гидранты. В ответе на запрос еще одной жительницы ЖК Елены, МЧС уточнили, что требований в ТНПА не установлено к ширине прохода, достаточного для использования пожарного крана, установленного на машиноместе.
- В МЧС нам сказали, что при такой разметке и наличии рядом пожарного шкафа, максимальная ширина машины должна составлять 1,60 м, а не 1, 84, как говорит застройщик, - добавляет Елена. - Получается, что зоны общего доступа раскинули на всех владельцев мест в паркинге. Формально за эти трубы и шкафы отвечают владельцы тех участков, где они располагаются. МЧС-ники предупредили: если машина будет мешать беспрепятственному доступу к шкафам, то сотрудники выпишут штраф хозяину авто, что будет стоять рядом с ним.
Самое интересное, что шкафы не везде висят на территории парковочного места. Специалисты размещали их и на торце колонн. Жильцы не понимают, почему нельзя было повесить все шкафы так или разместить их на стенах, вдоль которых не располагаются парковочные места.
Жители, которые к нам обратились, говорят, что застройщик свою вину не признает: "все делали по проекту". Однако, в некоторых местах колесоотбойники после обращений дольщиков все-таки срезали (например, места № 194, 210, 260, 294). В итоге ширина машиноместа выросла до положенного 2,30 метров, до этого расстояние от одного колесоотбойника до другого составляло 1,90 м. Изменения дольщики заметили 25 июля, а техпаспорт объекта был подписан 1 апреля 2022 года.
- Как владельцу доказать, что это не его самоуправство с болгаркой? - задумывается Анастасия, ведь в документах БТИ отбойник будет.
На сайте ЖК имеется план паркинга. Там колесоотбойник на территорию машиномест 1 этажа не заходит. Более того, нет никакой информации о том, что на участках размещены трубы и пожарные шкафы, а площадь машиноместа по-прежнему составляет 5,0*2,3 м. На плане 2-ого и последующих уровней колесоотбойники на некоторых участках заходят на территорию собственников. В УКС нам сказали, что это не план проекта, а всего лишь схематическая разметка.
Результаты экспертизы, которую Андрей заказывал по своему машиноместу, подтвердили несоответствие фактической площади парковочного места с теми параметрами, что прописаны в договоре.
Собственники участков в паркинге видят два выхода из ситуации.
- Наверное лучше было бы, чтобы переделали пожарную систему и ливневку, то есть убрали их с зоны парковки и перенесли на стену, как на втором этаже - возле выхода к лестнице. После сделать разметку 2,3 м, как и было заявлено при продаже мест, - делится Алексей.
- Если УКС на такое не согласен, то мы бы расторгли договор и забрали деньги, - дополняет Анастасия.
Что говорят в МЧС?
На наш запрос "УКС Запад" отвечать отказался, отметив, что все важные сведения уже передал жителям ЖК и владельцам машиномест. Realt также обратился в МЧС с просьбой разъяснить, как размещались пожарные шкафы и кто будет нести ответственность в случае, если службы не смогут воспользоваться кранами из-за припаркованной машины.
- Согласно ТКП 45-2.02-316-2018, пожарные шкафы следует устанавливать преимущественно у входов в помещения, в вестибюлях, коридорах, проходах, тамбур-шлюзах при пожарных лифтах, на площадках отапливаемых лестничных клеток и в других наиболее доступных местах. Расположение пожарных кранов не должно мешать эвакуации людей. При этом требования к ширине прохода между шкафом и автомобилем или другого транспорта на машиноместе в технических нормативных правовых актах (далее – ТНПА) не установлены, - разъясняет в ответе на наш запрос заместитель Министра по чрезвычайным ситуациям Республики Беларусь Анатолий Долголевец. - На указанном объекте шкафы пожарных кранов свободно открываются на угол не менее 160 градусов для разворачивания рукавной линии и извлечения огнетушителей. Однако, необходимо обеспечить постоянную готовность к применению систем внутреннего противопожарного водоснабжения, поэтому установку автомобилей на парковочные места следует осуществлять с обеспечением доступа к пожарным кранам с возможностью их применения.
Что касается ответственности за нарушение законодательства, то тут МЧС ссылается на статью 46 Закона Республики Беларусь от 15 июня 1993 г. № 2403-XII «О пожарной безопасности».
- Ответственность за нарушение законодательства о пожарной безопасности и международных актов в жилых помещениях, капитальных строениях (зданиях, сооружениях) и иных строениях возлагается на их собственников.
То есть отвечать будет не застройщик, а владельцы машиномест. Нарушители требований несут дисциплинарную, материальную, административную и уголовную ответственность в соответствии с законодательством.
Анатолий Долголевец отмечает, что изменить расположения указанных шкафов или откорректировать границы соответствующих машиномест можно на основании разработанной в установленном порядке проектной документации.
Что могут сделать дольщики?
Также мы обратились к юристу и спросили, могут ли дольщики расторгнуть договор на приобретение машиноместа с условием сохранения квартиры в ЖК "Петровские верфи", исходя из того, что все покупалось одним лотом.
- Согласно таблице 6 п.5.4.2. ТКП 45-3.02-25-2006 между стеной и автомобилем, стоящим параллельно стене должно быть не менее 0,5 м, между колонной и авто - 0,3 м. При размещении у стен и колонн отопительных приборов, вентиляционных воздуховодов или другого оборудования здания указанное расстояние в 0,5 м или 0,3 м соответственно должно приниматься до этого оборудования, - отмечает Юлия Ковальчик, юрист, специализирующаяся на строительстве.
- В соответствии с п.17. Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь N156 от 12.03.2019г., если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в срок не более трех месяцев при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами, содержащими обязательные для соблюдения технические требования. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний
- возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
- расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном действующим законодательством Республики Беларусь.