«Идет охота за объектами уехавших из страны». Эксперты рассказали, каким был в июле рынок загородной недвижимости
Специалисты отмечают, что рынок загородной недвижимости в июле был таким же активным, как и в начале лета. Однако, кое-какие показатели изменились. Так, по словам агентов, оживились сделки по элитным объектам и заметно уменьшилось предложение в секторе готовых для жизни домов до 50 тысяч долларов. Все подробности в нашем материале.
"Покупатели предпочитают дома из блоков или кирпичей"
Июль месяц в агентстве "Твоя столица" был довольно активным. Несмотря на то, что сделки продолжают совершаться, новых объектов на рынок поступает меньше, отмечает менеджер по загородной недвижимости Лариса Самусенкова:
- Мы заметили, что предложение постепенно снижается. Скорее всего это связано с тем, что большинство продавцов рассчитывают продать объект в начале весны или лета, когда на рынке наблюдается самый пик интереса к загородному рынку. Если спрос низкий, либо он есть, но просмотры не приводят к какому-либо результату, продавцы оставляют надежду на продажу в этом сезоне и ждут следующего. Подобных сезонов может быть несколько и для загородной недвижимости, это нормально. Особенно с учетом наблюдаемого уже который год, профицита предложения.
Специалист отмечает, что покупатели стали более требовательны к объектам. Это происходит за счет того, что предложение постоянно расширяется и пополняется новыми объектами - не только домами 90-х - 2000-х, многоуровневыми коттеджами с огромными площадями, но и компактными современными домами. Выбор в каждом из сегментов очень широкий.
- В 2020 году случился переломный момент на рынке загородной недвижимости. Увеличилось количество потенциальных покупателей, которые в качестве замены подорожавшего заграничного отдыха решили создать собственный загородный уголок для отдыха. При чем они не спешат выбирать и предъявляют большие требования. Белорусы отдают предпочтение новым домам. Понятно, что в диапазоне от 15 до 20 тысяч долларов недалеко от Минска новый дом не найдешь, но, если мы говорим про цены от 80 до 100 тысяч долларов в пределах 50 км от Минска, то такие варианты есть.
Покупатели хотят найти дом, которому не больше 5 лет. В идеале, чтобы до продажи там никто не жил, внутри был сделан аккуратный ремонт, а участок выглядел ухоженным.
- Даже, если мы рассмотрим самый массовый сегмент - дачи в пределах 10-15 тысяч долларов, то люди ожидаю увидеть объект с проведенной канализацией и водой, с отоплением. Желательно, чтобы за эти деньги, он был не деревянный, а из блоков или кирпичей. Отметим, что у большинства покупателей любого из сегментов в последние годы выстроились четкие требования к материалу стен. Они ищут дома из кирпича и блока. К дереву отношение скептическое, особенно к возрастным домам, которые зачастую обшиты сайдингом или вагонкой. Дело в том, что очень сложно понять в реальности в каком состоянии находится сруб, насколько он до этого был обработан. Были случаи, когда хозяева говорят, что утепляли дом, а с приходом холодов, новые владельцы замечают, что, сколько дом не топи, там гуляет ветер. Оказывается, что сруб съеден жуками. Таких ситуаций в кирпичных или блочных домах никогда не будет - они построены на века. Соответственно, это отражается и на стоимости.
Другое отношение к дорогим домам из цельных бревен, ничем не обшитых и возведенных в русском стиле или на подобие шале. Здесь совершенно другой бюджет и качество строительного материала, работ.
- Что касается ценовых рамок, то на стоимость загородного объекта влияет много факторов. В случае с квартирой - это местоположение, ремонт, площадь и планировка - базовые вещи. При оценке домом факторов ещё больше: одни и те же объекты в разных местах могут значительно уступать друг другу по стоимости. Например, дом хуже по качеству, но в лучшей локации может стоить дороже. Дома находятся в равном расстоянии от Минска, в двух дачных кооперативах, будут отличаться ценой из-за близости одного из них к лесу или водоему. Мы отказались от создания усредненных показателей и не делаем тенденций на основе одного-двух запросов, так как это не объективно. Для определения рыночной стоимости загородного объекта – его всегда надо рассматривать индивидуально.
На сегодняшний день покупателям очень нелегко, несмотря на большой выбор. Точнее именно этот масштабный выбор и создает сложности. Во-первых, посмотреть за вечер 5-7 квартир куда легче, чем дом, который располагается удаленно от города. Во-вторых, важно выбрать объект, в котором через некоторое время покупатель не разочаруется. Если вспоминать про деревянные дома, то человеку важно понимать, что он покупает и какие средства еще потребуется вложить. Казалось бы, дом готов - можно заезжать и жить, а вот ландшафта на участке и забора вокруг нет. Если такой дом условно покупается за последние деньги, то такие важные и дорогие дела, как введение внутрь коммуникаций, могут затянуть процесс переезда либо существенно снизить комфорт проживания. Покупатели, которые не осведомлены об этом и просто хотят купить загородный объект, могут обжечься.
- У продавцов, помимо большой конкуренции, есть проблемы с определением стоимости своего дома или дачи. С окончанием сезона покупатель ничего не теряет, ведь весной он увидит еще больше предложений на рынке и лояльность продавцов. У продавцов ситуация обратная - чем дольше длится продажа, тем больше приходится уступать в цене. Когда продавец не хочет уступить несколько тысяч долларов, то он должен учитывать, что в следующем году объектов станет еще больше и курс доллара может измениться, вырасти. В таком случае, придется еще больше снижать стоимость. Поэтому внутри агентства есть правило: если видим, что цена необъективная, советуем продавцу ее снизить до рыночной, а если он отказывается, то мы просто не беремся за продажу такого объекта.
"На рынке стало меньше домов, которых строили специально на продажу"
Александр Тукин, агент по операциям с недвижимостью агентства “Бугриэл” отмечает, сейчас на активность покупателей больше влияет не сезон, а их настроение и отсутствие каких-либо потрясений.
- Ранее, сезонность была очень важна для рынка недвижимости, а сейчас все свелось к череде внешних факторов, которые в последнее время оказывают огромное влияние на нашу жизнь, и на в сферу недвижимости в частности. Так, к примеру, после февраля люди замерли и ничего не покупали. Ситуация изменилась лишь с конца весны, когда на рынок вернулась покупательская активность.
Специалист заметил, что на рынке стало меньше домов, которых строили специально на продажу.
- Осенью застройщики покупали участки, возводили фундамент и уже весной, к началу сезона, доводили все до ума. Такие предложения всем нравятся, так как объекты новые, позволяют сделать ремонт на свой вкус. Как только в стране начались проблемы со стройматериалами и их стоимостью, такие дома практически пропали. В тоже время появилось больше объектов до 10 лет. Люди их строили для себя, поэтому не жалели на хороший ремонт. Основная причина продажи - переезд как в другую страну, так и город.
Александр также отметил, что обжитые дома в пределах МКАД-2 от 280 до 400 тысяч долларов продаются дольше в том числе из-за того, что продавцы пытаются отбить при продаже все свои вложенные деньги.
- Примечательно, что в прошлом продавцы могли увеличить стоимость и на 30 % - это был типа их “навар”. Сейчас же ни о какой прибыли никто речь не ведет. Спустя пару месяцев люди, наоборот, продают за цену меньше на 20%, чем выставили изначально.
Учредитель агентства недвижимости "Бугриэлт" Николай Тукин говорит, что часть денег после неплохих результатов на вторичке на рынке квартир перешла и на загородный рынок, и это нормально. Хуже с этим дела обстояли в Бресте и Гомеле, по комментариям риэлтеров в июле.
- В Минске чуть выше интерес стал со стороны покупателей на дорогие объекты. Но нужно понимать, что это с десяток домов до 500 тысяч долларов. Погоду на рынке это точно не делает. Видимо сейчас белорусам страшновато покупать за границей. В регионах спрос только на объекты до 150-200 тысяч долларов и то разовый.
В областных центрах покупатели интересуются таунхаусами до 80-90 тысяч долларов, домами до 100 - 120 тысяч долларов. В Минске - таунхаусами до 150 тысяч долларов, домами до 200 тысяч долларов.
- Идёт охота за объектами уехавших из страны граждан, так как их продают дешевле. Хуже стал спрос на объекты подальше от города, видимо цена на топливо делает своё дело.
Интересны белорусам недорогие дачи, как аналог отпуску на море.
- Не хватает домов-новостроек. Отказались строить из-за прыгающих цен на стройматериалы. Наблюдаем и сдержанный спрос на землю. Многие ещё боятся сложностей со стройкой и не могут просчитать итоговую цену проекта. Чуть активизировался интерес к большим участкам, после новостей про возможность раздела на 2.
«Есть хороший спрос на дома в районе 50−80 тысяч долларов для постоянного проживания»
Агент по операциям с загородной недвижимостью агентства «ЭТАЖИ форте» Светлана Никитюк говорит, что обычно середина лета относительно весны и осени проходит более спокойно, так как самые активные покупатели решили вопрос с приобретением недвижимости ещё весной, а некоторые ждут осени в надежде на большие скидки. Также не стоит забывать, что лето - самый активный период отпусков и потенциальные покупатели уезжают на отдых.
- Июль был благоприятным для продажи наравне с прошлыми месяцами. Активно продавались недорогие дома - дачи от 5 до 15 тысяч долларов. В агентстве заметили, что в несколько раз оживился рынок элитной недвижимости - объекты от 150 тысяч долларов. Сработал отложенный спрос с начала сезона.
Несмотря на то, что предложение на рынке бьет рекорды по количеству объявлений, объектов не хватает в категории: дома с коммуникациями, готовые для проживания до 50 тысяч долларов.
- Такие объекты в большинстве своём приобретаются теми, кто меняет городскую жизнь на загородную. С таким запросом ко мне приходит каждый второй покупатель. Люди продают квартиры и ищут для приобретения загородную недвижимость в этом ценовом диапазоне. Поэтому также есть хороший спрос на дома в районе 50-80 тысяч долларов для постоянного проживания, - отмечает Светлана.- При покупке загородного дома люди, в первую очередь, обращают внимание на природу - наличие рядом леса или водоёма, качество строения, а также транспортную доступность и инфраструктуру.
Причины продажи дома разные: переезд в город поближе к работе, получение наследства (когда в объекте нет нужды или нужно решить финансовые вопросы между наследниками), переезд в другую страну, по семейным обстоятельствам (развод, рождение детей и т.д.). Есть продавцы, которые решаются на такой шаг из-за своего возраста, им уже тяжело смотреть за домом. Или ответственные дети перевозят поближе к себе родителей преклонного возраста, нуждающихся в специальном уходе. Многие продажей недвижимости улучшают свое финансовое состояние. За недорогую дачу вполне можно купить автомобиль. Часто деньги от продажи дома идут на приобретение другой недвижимости. Это может быть как квартира (доплата, первоначальный взнос, вся стоимость), так и другой дом. Например, семья стала больше, есть финансы и хочется продать дом и купить более большой, современный и с лучшими характеристиками.
- По цене ниже рыночной могут продаваться объекты, которые сильно удалены от Минска, дома с существенными недостатками (трещины фундамента или стен, сырость, плесень). Стабильно низким спросом пользуются недострои с малой степенью готовности. На рынке сейчас большое количество предложений и у покупателя есть возможность выбрать лучшее по своему запросу.
Светлана вместе с коллегами, проанализировав ситуацию на рынке и показатели прошлого года, считают, что нынешний сезон для загородной недвижимости будет хорошим. Ожидаем, что ближайшие месяцы пройдут также активно, снижение спроса ждём в ноябре, а завершение сезона – в декабре.