«Нам выгоднее остановить продажи квартир, чем играть в «акции» для дольщиков». Большое интервью с директором ООО "ТЕНКинвест"
В непростое для всех отраслей бизнеса время мы решили поговорить со столичными застройщиками о самом главном: условиях работы в Беларуси, принципах застройки земельных участков в Минске и, конечно, о стоимости квадратного метра. Сегодня в большом интервью для Realt.by директор строительной компании ООО "ТЕНКинвест" Александр Жуковский.
«Бывало, что и больницы ремонтировали, но потом перебрались в Минск»
Офис строительной компании "ТЕНКинвест" расположен как раз напротив стройки жилого комплекса "4 сезона". Здесь с февраля 2020 года кипит работа. На территории бывшего Сельхозпоселка (в границах ул. Л. Беды — ул. 1-й Поселковой — ул. Восточной — ул. 1-й Базисной) будет построен 16-этажный 1-секционный 110-квартирный панельный жилой дом. Директор строительной компании ООО "ТЕНКинвест" Александр Жуковский рассказал о перспективах застройки этой территории и принципах работы всей компании в целом.
— С чего начиналась компания «ТЕНКинвест»? Какие проекты уже реализованы, а какие строятся сейчас?
— Компания появилась в 2004 году, когда основные ее учредители приняли решение заниматься строительным бизнесом. Непосредственно юридическое имя — ООО «ТЕНКинвест» — было зарегистрировано в 2009 году. Тогда же был сформирован коллектив и основной пул подрядных организаций, которые выполняли строительно-монтажные работы на территории всей Беларуси.
Сначала опыт нарабатывался в регионах. Мы занимались и текущими ремонтами, и капитальными ремонтами, и благоустройством прилегающей к жилым домам территории. Бывало, что даже больницы ремонтировали. Затем перебрались в столицу. За это время мы уже получили опыт строительства и жилого фонда, и коммерческой недвижимости. Мы занимались панельным и монолитным домостроением, нарабатывали собственную базу проектов.
С учетом того, что компания была рождена в год кризиса, можно сказать, что «ТЕНКинвест» никогда легких путей не искал. Несмотря на то, что нам поступали коммерческие предложения из различных регионов России и Польши, работу на зарубежных проектах пока мы не рассматриваем. Пусть это прозвучит тривиально, но мы любим свою страну, жить и работать, платить налоги и быть полезными хотим здесь. Тем более, для достижения запланированных целей при реализации проекта необходим если не ежедневный, то хотя бы еженедельный многоступенчатый контроль объекта строительства, удаленно контролировать ход реализации рискованно, можно что-нибудь упустить — опыт прошлых лет. Хотим быть полезными здесь.
— Наш первый проект в Минске — ЖК «4 сезона» в Сельхозпоселке. До этого работали в Минском районе - Боровлянах, реализовывали ЖК «Акварель», ЖК «Александров парк», строили и торгово-развлекательные центры, административную недвижимость.
В Минск мы пришли надолго и основательно — сформирована молодая, креативная и уже достаточно опытная команда, определена стратегия развития предприятия. Ускоренными темпами, в течение 3-4 лет мы завершим реализацию проекта «4 сезона», параллельно рассматриваем иные перспективные земельные участки, которые будут сформированы в ближайшее время, для строительства подобных проектов — комплексных, самодостаточных, современных жилых кварталов. Будем также наращивать свое присутствие на рынке коммерческой недвижимости Минска.
— Какие плюсы и минусы работы на рынке Беларуси Вы могли бы назвать? Чего не хватает?
— Это сложный вопрос. Из плюсов — рынок недвижимости Беларуси довольно небольшой. Он ощутим, понятен и чутко реагирует на внутренние и внешние колебания. Еще один бонус — относительно небольшая конкурентность среди застройщиков. Дольщик легко может сравнить условия предложения квартир во всех новостройках города и выбрать для себя наиболее подходящий вариант.
Еще один плюс — рентабельность рынка недвижимости в Беларуси, позволяющая как развивать предприятие, так и способствовать внедрению новых строительных, архитектурных современных идей. Преимуществом можно назвать также и действующее законодательство: оно понятно, работоспособно и довольно прозрачно.
Но во всей этой ситуации есть и весомый минус, который влияет на темпы развития городской среды – волокита с документами, порой доходящая до абсурда. Основным документом, которым руководствуются все заинтересованные стороны (исполнительные комитеты и прочие службы, застройщики, инвесторы) — утвержденный генеральный план развития Минска, а также разработанные и утвержденные ПДП. Даже в случае полного соответствия наших намерений и утвержденных регламентов использования на испрашиваемом земельном участке, процедура затягивается надолго. Если привести всю цепочку событий, то она выглядит так: заявления на формирование участка для аукциона — аукцион — проектирование — отселение проживающих граждан. Начало строительства может занять от 2 до 4 лет, и это при условии, что не понадобятся дополнительные административные процедуры в виде общественных обсуждений. Конъюнктура рынка за это время меняется кардинально, и порой реализация рассматриваемого проекта уже не актуальна.
Возвращаясь к процедуре общественных обсуждений, хочу сказать, что, как правило, они превращаются в обычный балаган, где каждый человек хочет высказать свое мнение касательно того, что на этом участке необходимо строить: начиная от бассейна, заканчивая открытой ледовой площадкой. Доходит до абсурда, когда люди не понимают смысла общественного обсуждения, а ведь это обсуждение показателей уже разработанного проекта в рамках утвержденного генерального плана. Это значит, что на данном земельном участке так или иначе появится определенный объект, вопрос только в том, какой именно по своим характеристикам.
«Можно отселять людей из Советского района в Шабаны или Каменную Горку, даже в Сокол, но мы подошли к вопросу лояльно»
— Как Вы справлялись с общественными обсуждениями сноса домов в Сельхозпоселке? Здесь же дело доходило чуть ли не до митингов…
— Мы не участвовали в тех общественных обсуждениях — процедура проводилась до нас. Генеральный план развития Минска с учетом этой территории был сформирован задолго до выделения земельного участка. Мы увидели объявление о проведении аукциона на этот участок, просчитали экономическую и техническую целесообразность строительства здесь жилых и коммерческих объектов и выиграли торги. О довольно жарких общественных обсуждениях я слышал, но сейчас мы не ощущаем недовольства со стороны местных жителей. И я объясню почему.
Изначально недовольных было не так много — максимум 15 человек. Они собирали подписи, что не хотят выезжать из своих домов и переезжать куда-либо. Но действующее законодательство жестко регламентирует порядок отселения граждан: застройщик должен предоставить либо квадратные метры, либо денежную компенсацию, либо соразмерно оба эти варианта. Наша компания подошла к этому вопросу довольно лояльно. В рамках закона мы можем отселять местных жителей в границах одного населенного пункта — то есть нам для предоставления вариантов можно рассматривать весь Минск. Но люди ожидаемо хотят остаться жить в Советском районе, довольно дорогом, кстати, по стоимости «квадрата» на вторичном рынке. Мы идем навстречу и переселяем людей в то жилье, которое они выбирают сами, конечно, в разумных пределах.
— Как проходит процедура отселения в принципе?
— Сначала проводится опрос местного населения, где они письменно выражают свое согласие на один из трех вариантов компенсации их имущественных прав. В большинстве случаев люди выбирают квартиры. Затем наши специалисты начинают напрямую работать с собственником дома и зарегистрированными жильцами, чтобы узнать, как бы они хотели разъехаться: это будет одна большая квартира или несколько маленьких. Затем специалисты подбирают подходящие варианты в определенном районе. Бывает, что люди сами приносят предложения квартир на вторичном рынке, где бы они хотели жить. Мы приобретаем эту недвижимость для них, и все остаются довольны.
Можно, конечно, отселять людей из Советского района в Шабаны или Каменную Горку, даже в Сокол — это было бы законно, но мы идем навстречу людям и их пожеланиям. Если будем действовать при отселении, ориентируясь, в первую очередь, на экономические показатели приобретаемых квартир, тогда вся процедура займет очень много времени, потянутся судебные тяжбы, что добавит к срокам строительства год-полтора. Мы так не делаем.
— Как быть с нуждающимися? Есть ли у Вас социальная нагрузка в виде обязательной передачи городу какой-то части квартир в доме?
— Есть понятие усредненного сноса — это определенный процент жилья, который по завершении проекта застройщик должен передать городу (на сегодня это около 6,6%). Но это происходит в том случае, если обеспечение имущественных прав граждан будет меньше этого показателя усредненного сноса. Например, мы обеспечиваем имущественные права граждан, проживающих на выделенном участке, в количестве 1000 кв.м, а показатель усредненного сноса равен 800 кв.м — в таком случае мы не предоставляем данного жилья городу. В случае отрицательного значения — предоставляем соответственно разницу этих показателей.
Что же касается социальной нагрузки, то по условиям аукциона по оговариваемому земельному участку в 2,87 га в Сельзозпоселке мы обязаны отселить участок площадью 0,48 га (обеспечить имущественные права граждан) и затем безвозмездно предоставить этот участок городу для возведения детского садика на 140 мест.
Так и в целом, говоря про социальную нагрузку, итоговая стоимость отселения проживающих граждан увеличилась в 2-2,5 раза от заявленного показателя при проведении аукциона.
— Давайте вернемся еще к одному Вашему комплексу — «Акварель». Знаю, что у ЖК «Акварель» были проблемы уже после сдачи домов в эксплуатацию. Как Вы решали эти проблемы и какой опыт вынесли?
— В целом проект очень хороший, и даже сегодня, проезжая мимо, я с удовольствием смотрю на этот жилой комплекс. Это была наша первая жилая застройка, и она была нетиповой — мы сами разрабатывали проект и всю необходимую документацию.
С момента ввода «Акварели» в эксплуатацию прошло уже 6 лет, а проблемы возникли потому, что по проектному решению, которое безусловно получило положительное заключение экспертизы, разводка электрики последних этажей происходила по перекрытию кровли. Время показало, что так делать в дальнейшем не стоит — через отверстия разводки в некоторые квартиры верхних этажей затекала вода с крыши. Мы реагировали на все обращения жильцов и оперативно устраняли все недочеты. Из этой ситуации мы вынесли определенные уроки, особенно в вопросах выбора подрядных организаций и проектных решений.
К слову, при строительстве ЖК «Александров парк» мы учли ситуацию с «Акварелью», и таких недочетов удалось избежать.
«Себестоимость «квадрата» жилья начинает формироваться задолго до того момента, как люди увидят технику на строительной площадке»
— Можно ли рассказать простым языком, из чего складывается цена «квадрата»? Можно ли назвать минимальный уровень стоимости «квадрата», при котором выгодно строить высотку?
— Раскрывать полностью показатели технико-экономического анализа с моей стороны было бы, как минимум, недальновидно, но и обманывать вас не хочется. Скажу так: за последние 10 лет моего руководства строительной компанией стоимость реализации квадратного метра жилого фонда, даже в экономические кризисы прошлых лет, не угрожала предприятиям отрицательными значениями. Я имею ввиду себестоимость «квадрата» и его реализацию. Да, были периоды, когда предприятие не выходило на запланированные экономические показатели после завершения проектов, но считаю это не основным в нашей деятельности. Сегодняшние дни не исключение. А в целом себестоимость «квадрата» жилья начинает формироваться задолго до того момента, как люди увидят технику на строительной площадке. Стоимость «квадрата» каждого жилого комплекса формируется, когда начинается процесс технической, экономической разведки определенного рассматриваемого земельного участка. И только потом будет аукцион, предпроектные проработки и прочее.
Основные составляющие себестоимости квадратного метра жилого фонда известны всем, но простым языком их еще раз обозначу:
- в первую очередь, это аукцион, плата за право проектирования и строительства. Сумма порой бывает довольно существенной, доходит до нескольких миллионов долларов США, о чем, кстати, пишут в новостях.
- вторая логичная составляющая — проектно-сметная документация.
- третья, крайне весомая, — отселение людей, обеспечение имущественных прав граждан, проживающих на предоставляемом земельном участке. Порой заявленная на аукционе цифра предварительного расчета отселения может увеличиваться в 2-2,5 раза, как я об этом уже и говорил.
- четвертаясоставляющая — строительно-монтажные работы, внеплощадочные инженерные сети.
- пятая составляющая — строительство паркингов для обеспечения машиноместами будущих жителей. Это также ложится бременем на себестоимость «квадрата» жилья, т.к. паркинги никогда не окупаются и являются изначально убыточными.
- шестая — усредненный снос, т.е. безвозмездная передача части квартир городу.
- седьмая — заработная плата сотрудников, отчисления на рекламу, комиссии и прочее.
- восьмая, и весьма весомая, — налоговые отчисления.
Несмотря на все вышеперечисленное, запас финансовой прочности в ликвидности продукта у застройщиков есть. Тем более, многие составляющие всего процесса мы выполняем сами: проектирование, большинство строительно-монтажных работ.
— С какими трудностями Вы сталкиваетесь сейчас в связи со сложной эпидемиологической ситуацией? Какие выходы находите?
— Вторую половину марта и часть апреля мы наблюдали снижение покупательской активности. Влияние оказывала как накаляющаяся эпидемиологическая ситуация, так и скачки курса белорусского рубля к корзине валют.
Повлиять на эпидемиологическую ситуацию в целом мы не можем, но обеспечить максимальную безопасность своих клиентов и сотрудников считаем необходимым. На стройплощадке и в строительном городке мы производим дезинфекцию. В офисе продаж мы установили кварцевую лампу и защитные экраны, сотрудники обеспечены средствами индивидуальной защиты, обеззараживание поверхностей и воздуха в помещении производится несколько раз в день.
А скачки курса белорусского рубля мы нивелируем. У нас индивидуальный подход к каждому клиенту.
Сейчас мы заключаем договоры долевого строительства на однокомнатные квартиры в белорусских рублях, и цены на них весьма демократичные. По этим условиям в реализации осталось 15 квартир, есть небольшой выбор и по планировкам, и по этажам, но это ненадолго. В ближайшее время мы планируем остановить продажи квартир в первом жилом доме нашего комплекса до момента ввода его в эксплуатацию. Это экономически более выгодно для нас, чем играть в «акции» для дольщиков.
Начать строительство второго дома мы планируем в ближайшие месяцы. Конечно же, цена квадратного метра на стадии начала строительства будет более привлекательной, но, как и в первом случае, мы реализуем только часть квартир в процессе строительства.
После ввода дома в эксплуатацию, а возможно, по прошествии некоторого времени, когда рынок недвижимости восстановится и цена квадратного метра будет максимально высокой, мы реализуем уже готовое жилье на выгодных для компании условиях.
Могу с уверенностью заявить: у компании хватает «запаса прочности», чтобы выдержать данную стратегию, несмотря ни на что.
— Какой продукт сейчас интересен дольщикам, на ваш Взгляд? Изменилось ли отношение у покупателей к жилью в последнее время? Какое оно?
— Без сомнения, предпочтения покупателей меняются, и сейчас требования к строящемуся жилью очень высокие. Нередко в ходе личной беседы с клиентом можно узнать обратную реакцию на наш продукт: что для покупателей является приоритетным в покупке жилья, какие принципы комфортной среды первичны, а какие вторичны. Все эти пожелания мы учитываем при разработке новых продуктов. Каким будет новое жилье в будущем, сейчас сказать сложно — время все расставит по своим местам.
