«Жилье для белорусов не станет доступней». Что хорошо, а что не очень в указе президента об ипотеке

Понятие ипотеки в нашей стране не новое. Еще летом 2008 года в Беларуси был принят Закон «Об ипотеке», когда цены на недвижимость были на 30% выше современного рынка.

- Большая часть свода правил кредитования сделок, обеспечиваемых недвижимостью, установлена данным Законом, а вновь принятый Указ лишь дополняет его. Но это не делает его «номенклатурным» документом, ведь им вводится ряд новшеств, императивных норм высшей юридической силы, - говорит управляющий партнeр группы компаний ViVa InvestЮрий Жарков.

Банки получили первоочередное право удовлетворять свои требования за счет залога жилья

Сегодня банки также берут в залог жилье, но просят предоставить и другие способы обеспечения кредита, например, поручительство. Но многим кредитополучателям сложно найти поручителей, особенно учитывая, что они подписывают договор на срок до 20 лет и берут на себя обязательства по возврату банку кредитных средств. Это тормозит процесс получения кредита, и многие люди по этой причине не могут им воспользоваться.

Согласно новому указу, банки в случае ненадлежащего исполнения кредитополучателем обязательств по кредитному договору, будут удовлетворять свои требования за счет залога жилья (имущества), переданного в ипотеку, в первую очередь.

Кроме того, есть случаи, когда жилье выступает в качестве залога не только у банков. По указу требования других кредиторов, обеспеченные залогом жилья, будут удовлетворяться после полного погашения долгов банка. 

- Этим ипотека отличается от классического кредита, где залог недвижимости не является основным или единственным способом обеспечения обязательств заемщика, - говорит Юрий Жарков. - При этом указом банки не ограничены в правах использовать и другие способы обеспечения, например, то же самое поручительство, которое может быть востребовано на этапе после погашения пороговой суммы задолженности или (что, вероятно, будет более редким случаем) –  при недостаточности первичного залога при его реализации.

Когда банк может изъять заложенное имущество?

В указе прописан механизм, в каких случаях банк может изымать заложенное имущество. Согласно документу, это происходит, если одновременно нарушены два существенных условия кредитного договора. Первое - если задолженность по основной сумме долга превышает 10% от суммы предоставленного кредита. Второе - если просроченная задолженность по основной сумме долга и процентам за пользование кредитом составляет более 90 дней (в случае смерти кредитополучателя - более 9 месяцев).

- Первое условие – принципиально новое, - уточняет Юрий Жарков. - Эта норма указывает на стремление законодателя заинтересовать банки на работу с ипотекой. Остается надеяться, что ипотечная ставка, которая все еще остается загадкой, заинтересует граждан – это было бы справедливо для баланса и жизнеспособности системы ипотечного кредитования.

Поможет ли ипотека разогреть рынок вторичного жилья

В Указе прописано, что предметом ипотеки может выступать только готовое зарегистрированное жилье, в том числе приобретенное на вторичном рынке жилой недвижимости. При этом ипотека будет распространяться также на земельный участок, на котором оно расположено.

Директор агентства недвижимости «Эксперт» Павел Астапеня считает, что количество кредитных договоров на покупку жилья на вторичном рынке не увеличится, тем более это не произойдет сейчас - на фоне общего серьезного падения количества сделок.

- По предварительным оценкам, в апреле по отношению к марту этого года количество сделок на вторичном рынке снизится ориентировочно на 60%. Если в последние месяцы кредитные сделки на рынке составляли порядка 30% от общего их количества, то в апреле их будет не более 20%, - уточняет директор агентства «Эксперт».

Указ прошел мимо «долевки»

В Указе говорится, что использовать в качестве залога жилье, которое на момент оформления кредитного договора находилось в стадии строительства, не допускается.

В этой связи Юрий Жарков обращает внимание на то, что некоторые банки и до принятия нового указа отказывались принимать в залог кредитуемые квартиры, не зарегистрированные в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав не наго и сделок с ним. Однако стороны не были ограничены в правах оформить договор ипотеки после завершения строительства, а соответствующее обязательство прописать в кредитном договоре в дополнение к поручительству.

- Таким образом, в новом указе просматривается попытка ограничить в правах на ипотеку участников рынка долевого строительства. С одной стороны, это не даст «покинуть сцену» системе классического кредитования, которая по-прежнему будет доступна на рынках и готового, и строящегося жилья. Второй при этом станет для нее целевым основным конкурентом в виде программ рассрочки, предлагаемых застройщиками, которые в настоящее время уже весьма близки по срокам к банковским, - высказывает свою точку зрения Юрий Жарков.

С другой стороны, считает эксперт, фокусировка ипотеки на рынке готового жилья может показаться оправданной мерой на пути формирования относительно низкой ставки. В этом случае снижается риск банка и связанная с ним часть премии, закладываемая в стоимость кредитных средств.

- Вместе с тем, с большой долей вероятности можно ожидать, что к моменту старта первой ипотечной программы данный казус будет разрешен в пользу рынка долевого строительства, - полагает Юрий Жарков. - Ипотечная программа не влияет на цену построенной квартиры, а вот ограничение долевого строительства влияет, ведь в этом случае в стоимость квартиры включаются издержки, связанные с привлечением и обслуживанием кредита на строительство жилого дома, только привлекает его не разобщенная в финансовом смысле группа дольщиков, а застройщик.