"Если люди уедут, квартиры никому не будут нужны". Эксперты рассказали о рисках белорусской экономики
Стоимость квадратного метра в Минске растет медленно, но стабильно. «Прирост» на уровне 5% за последний год считается положительной тенденцией для белорусского рынка недвижимости. Однако в последнее время появляется все больше тревожных общеэкономических «звоночков». Мы решили поговорить с экономистами, чтобы узнать, чего можно дальше ждать от цен на недвижимость и выгодно ли инвестировать в квартиры в Минске сейчас?
«В вопросах девальвации Беларусь уникальна»
— Перед тем, как обсуждать возможные варианты апокалипсиса на рынке недвижимости, хотелось бы уточнить, что я рассуждаю как специалист финансовой сферы. И, в силу специфики своей профессии, я могу не знать некоторых отраслевых особенностей рынка недвижимости, — уточнил старший аналитик «Альпари» Вадим Иосуб. — Между рынком недвижимости и общим состоянием экономики не такая уж прямая и очевидная связь, как принято думать. Как, впрочем, между состоянием экономики и инфляцией или девальвацией.
Мы привыкли связывать эти процессы, потому что наша экономика периодически была в кризисе и это всегда сопровождалось резким ростом цен и сильной девальвацией национальной валюты. Кстати, в вопросах девальвации Беларусь уникальна, потому что, начиная с 1991 года у нас была самая высокая инфляция и самая высокая девальвация на территории бывших республик СССР. Но если брать мир в целом, то и здесь нас мало кто «опередил»: Зимбабве, Венесуэла и, пожалуй, все. Мы умудрились без гражданских и внешних войн заиметь одну из самых высоких инфляций и девальваций во всем мире.
Сейчас экономика почти на растет. По последним данным, ВВП Беларуси с января по сентябрь 2019 года по сравнению с аналогичным прошлогодним показателем выросло на 1% (планы на год составляли 4%). При этом мы имеем укрепляющийся рубль к валютной корзине и рекордно низкую инфляцию. Стабильный курс национальной валюты и низкая инфляция — это хорошо. Но этого недостаточно для устойчивого роста экономики.
Раньше многочисленные проблемы белорусской экономики были связаны с тем, что печатали очень много «пустых» денег. Затем эти средства направлялись на неоправданный рост зарплат и льготные кредиты экономике. В частности, были распространены огромные кредитные льготы на строительство жилья, практически бесплатные.
Казалось бы, что для рынка недвижимости ситуация позитивная: зарплаты растут, спрос растет, покупательская способность растет. Как раз на это время (2007-2008 годы) пришелся пик цен — около $2000/кв.м. Однако это нездоровый рост, который кроет в себе причины последующего падения. Цены на недвижимость растут — растет инфляция, следом за ней идет девальвация национальной валюты. И с этим надо что-то делать. Простейший ответ Центрального банка в ответ на эти процессы — сократить выдачу денег в экономике и резко повысить процентные ставки. В ответ на это получаем падение цен на недвижимость.
После окончания кризиса 2008 — 2009 годов в конце 2012 года государство решило снова простимулировать экономику льготными кредитами, а население ростом зарплат. И снова цены на квадратный метр стали расти. Как итог — на рубеже 2014 — 2015 годов произошла 30% девальвация.
«Нацбанк стал контролировать количество выданных кредитов»
— С тех пор денежная политика изменилась. Пришли новые люди в Национальный банк, которые привнесли серьезные изменения в финансовую политику. Первое — они стали таргетировать денежную массу. Это значит, они стали очень сильно контролировать прирост денег, и ставить барьеры и ограничения на количество выдаваемой денежной массы в год. Если говорить простым языком, Нацбанк стал контролировать количество выданных кредитов, выставляя годовой лимит.
В результате в 2015 — 2016 годах мы снова получили снижение экономики и снижение реальных доходов населения. Как следствие — рост процентных ставок на строительство жилья и снижение кредитования. При этом стоимость квадратного метра ожидаемо упала.
Летом 2017 года начался рост стоимости квадратного метра. Это произошло потому, что стали потихоньку расти доходы населения и возвращаться кредиты на недвижимость. Но это происходило очень аккуратно, без особого «разгула» льготных кредитов, по более-менее рыночным ставкам.
А что будет дальше?
— Сейчас практически нет инфляции и девальвации, на финансовом рынке все более-менее здорово, но это не говорит о том, что у нас в экономике все хорошо. Причем на этот раз это не связано с печатью «пустых» денег или выдачей льготных кредитов. Причины другие, основная проблема — неэффективность госсектора и огромные кредиты, которые этим госсектором накоплены. И беда в том, что кредиты взяты под гарантии государства. Например, речь идет о кредитах на модернизацию государственных предприятий. По сути это «зарытые» деньги, которые никогда не вернутся. И, скорее всего, отдавать эти деньги придется государству. О том, что эту проблему надо решать, говорят все: всемирные финансовые организации, МВФ, всемирный банк.
Выход из этой ситуации один — реструктуризация. Она подразумевает под собой попытку продать то, что, возможно, купят, или «вылечить» то, что еще может «жить». Но здесь относительно предприятий нужно различать два разных понятия: кризис ликвидности и кризис платежеспособности. Во втором случае предприятие никогда не сможет приносить прибыль. Если идет речь о кризисе ликвидности, то дополнительные вливания средств могут исправить ситуацию. Но здесь нужно быть максимально внимательным, чтобы не перепутать эти категории.
«Мы медленно придем к $1400 за «квадрат»
— Самый вероятный сценарий, при котором цены на недвижимость могут сильно «упасть», возможен только в том случае, если они сначала сильно вырастут. Как раз такую ситуацию мы уже наблюдали в 2008 — 2014 годах.
Чисто теоретически перед выборами могут вырасти зарплаты и подешеветь кредиты на недвижимость, а значит, и цены «пойдут» вверх. Но я не считаю такое очень вероятным, — высказал свою точку зрения Вадим Иосуб. — Делать какой-либо прогноз далее, чем на 1 год, на мой взгляд, невозможно. Я думаю, что в течение следующего года экономика останется в ситуации стагнации. То есть мы будем наблюдать небольшой рост, мало отличимый от нуля. При этом, скорее всего, не будет «разгона» инфляции и девальвации, а темпы роста доходов замедлятся в реальном выражении. Также затормозится снижение ставки рефинансирования, а значит, и всех ставок на кредитно-депозитном рынке. То есть кредиты на недвижимость будут дешевле, но незначительно. Это значит, что рынок недвижимости будет чуть-чуть расти, примерно к $1400 за «квадрат». Однако причин для резкого роста цен на недвижимость нет.
«Парадоксальная ситуация: желания встать и подняться с дивана нет»
— За последнее время два мировых рейтинговых агентства подтвердили предыдущие рейтинги Беларуси — они остались на уровне единицы. Это значит, что есть стабильность, но нет движения вверх и прогресса, — рассказал финансовый консультант Михаил Грачев. — Глава Международного валютного фонда относительно недавно опубликовала доклад, в котором указала, что в мире сохраняются риски ухудшения общемировой экономической ситуации. В частности, есть возможность развития общемировых торговых войн.
При этом недавно стало известно, что Беларусь заключает договор с новой американской юридической компанией, чтобы на официальном уровне получить статус рыночной экономики в Министерстве финансов США. Сделать это планируется примерно к 2021 году, и как раз примерно на эту дату запланировано вступление Беларуси в ВТО.
Получается, что в нашей стране наметилась положительная тенденция, движение к более интенсивному развитию.
Но для признания экономики рыночной нужно соответствовать мировым требованиям. В числе прочих — прозрачность экономики и свободное образование заработной платы между работодателями и трудовыми коллективами. И вот как раз во втором пункте может случиться заминка. Потому что, на мой взгляд, основное «ярмо» на шее белорусской экономики — государственный сектор. Может быть в частном секторе ситуация обстоит лучше, но, по различным оценкам экспертов, доля частного сектора к государственному составляет 30% к 70%. А может быть, даже и больше.
Рыночными у нас являются те компании, которые работают на внешний рынок. И, в первую очередь, на рынки дальнего зарубежья. Например, калийная отрасль, нефтехимия и другие. Там очень жесткие требования: «Либо работайте с нами по рыночным условиям, либо до свидания». Там никто «до двух» считать не будет. Но есть огромный сектор, который работает только на ближнее зарубежье (Россия, Казахстан). И здесь другие «правила игры». Россия тоже от этого страдает, но у них другие ресурсные возможности. Беларусь лишена такого «бонуса». Поэтому нам приходится рассчитывать на собственные силы.
В итоге складывается парадоксальная ситуация: у всех есть понимание, что надо двигаться вперед, но желания встать и «подняться с дивана» нет. Все равно мы по нашей ментальности продолжаем сидеть на этом «диване» и ждем, что нам кто-то чем-то поможет, — например, отменит налоговый маневр. Но не на это надо рассчитывать. Нужно «двигать» то, что мы можем продать и «развязать» людям руки в отношении бизнеса.
Если мы этого не сделаем в ближайший год-два, то ситуация примет масштаб катастрофы. Уже сейчас мы движемся к критической отметке.
«Уедут кадры — и недвижимость никому не будет нужна»
— Есть одна «больная» тема, которая мало озвучивается, — отток квалифицированных кадров во всех отраслях. У нас «убежали» все строители, водители, медики. Скоро дойдет дело и до учителей, которым предложат адекватную зарплату в России или Украине, и все молодые педагоги, как птицы осенью, «встанут на крыло» и улетят в другие страны. Только разница в том, что они не вернутся, — их ничего здесь не держит.
В итоге и недвижимость никому не будет нужна. Пенсионерам квартиры не нужны, а недвижимость как объект инвестиций с целью дальнейшей продажи сейчас мало кто рассматривает. Это попросту неактуально сегодня. Сейчас недвижимость покупается для того, чтобы ей пользоваться.
Я смотрю на некоторые столичные стройки, и невозможно не провести параллель с китайскими городами-призраками, где среди миллионов квадратных метров ветер пыль гоняет. Люди там не живут. Не хочется для Беларуси прогнозировать плохое, но поживем-увидим.
