«Золотой» полуостров в Минске. Что будет с землей на месте завода им. Кирова и так ли легко будет ее использовать
Количество площадок для строительства многоквартирных домов в столице неуклонно сокращается. Именно поэтому центр Минска считается одним из самых "лакомых кусочков" для застройщиков. Но тогда почему пустует участок на ул. Красноармейской? Где малоэтажная элитная застройка, которая была предусмотрена проектом Виктора Крамаренко? О том, кому сейчас принадлежит земля между изгибами реки Свислочь и что там планировалось строить, в материале Realt.by.
Этот участок земли, расположенный между изгибами Свислочи, в народе называют полуостровом. Лакомая для застройщиков территория находится в центре Минска, неподалеку от ст.м. "Первомайская". Памятники истории и архитектуры — буквально в шаговой доступности. Если учесть расположение, то земля и правда кажется «золотой».
Конечно, такая территория не может все время оставаться двух-, трех- и пятиэтажной. Однако схожую по внешним данным послевоенную застройку в Осмоловке горожане стараются сохранить, а здесь к точно таким же домам с точки зрения истории интерес со стороны общественности не столь велик.
Давайте разберем подробнее, что и кому на «полуострове» принадлежит сейчас. Здесь есть гостиница бизнес-класса «Пекин» с бассейном, парк 40-летия Великого Октября, жилая застройка (двух- и трехэтажные дома) и (до недавнего времени) завод им. Кирова.
Кто купил завод им. Кирова и зачем?
Часть корпусов завода им. Кирова была продана компании «Белнефтегаз» в 2013 году за практически 90 миллиардов неденоминированных рублей. В то время компанией владел Юрий Чиж, как и компанией «Трайпл». Одним из приоритетных направлений ООО «Трайпл» является строительство жилищной, офисной и торговой недвижимости.
Позже владельцем ОДО «Белнефтегаз» стал Алексей Олексин, которому также принадлежит компания "Энерго-Оил" (она сейчас ставит по всей стране "Табакерки"). Мы подготовили список вопросов по бывшим зданиям завода им.Кирова, однако получить ответ на запросы, высланные на электронный адрес и заказным письмом по почте компании «Белнефтегаз», до сих пор не удалось.
Последний корпус завода им. Кирова, расположенный практически на берегу Свислочи, был выставлен на торги в 2016 году, продан — в конце июля 2019 года. Мы побывали на заводе и узнали, что причина продажи — переезд. Очевидно, что покупателю завода интересны не столько здания, сколько земельный участок в центре Минска. По ПДП на данной территории планировалось построить жилье. А с учетом расположения это могут быть по-настоящему «золотые» квартиры. Отсюда и цена за здания завода, которые нужно будет снести, — $8,2 миллиона.
Как удалось выяснить журналисту Realt.by, последние здания завода им. Кирова на аукционе 31 июля выкупила никому ранее не известная компания ООО «Плазма Строй». Судя по документам, она была образована незадолго до проведения торгов — 04.06.2019 г. Также нам удалось выяснить, что официально уставной фонд компании составляет 200 рублей. Иногда подобные компании открывают крупные застройщики для реализации конкретного отдельного проекта.
Для того чтобы узнать, что это за фирма и кому она на самом деле принадлежит, журналист Realt.by отправилась по адресу регистрации юридического лица— ул. Ольшевского, д. 24, пом.7, кабинет 16-28. Однако найти такое помещение оказалось архисложно. Мы побывали и в бывшем бомбоубежище, и в здании СТО, и в рядом стоящем двухэтажном здании, но все они оказывались лишь корпусами дома №24. «Помещений», да еще и с кабинетами, найти так не удалось. Ни охранники, ни мимо проходящие сотрудники не знали, где такое помещение может располагаться. Однако один из клиентов СТО, работающий по соседству, предположил, что компания просто зарегистрировала юридический адрес, но сама здесь не располагается. По его словам, это нередкий случай для здешних мест.
В итоге нам удалось раздобыть номер телефона директора ООО "Плазма Строй". Но от комментариев директор отказался, пообещав, что ответит на все вопросы через месяц или два. Ну что ж, подождем.
ООО «Белбизнесальянс» — еще одна «темная лошадка» в деле
Часть территории, расположенной ближе к гостинице «Пекин», должна была застроить компания ООО «Белбизнесальянс». Проект назывался «Дом на набережной» и предусматривал строительство пятиэтажного жилого дома премиум-класса. Рендеры объекта менялись два раза. По одному из них дом должен был включать 71 квартиру площадью от 57 до 106 кв.м. Цены на апартаменты начинались от $71 тысячи. Тогда застройщик заявлял, что первые 5 квартир будут проданы по $1250 за «квадрат», остальные — по $2500.
Уже тогда проекту прочили стать долгостроем. Однако строительство даже не началось. В 2018 году компания ООО «Белбизнесальянс» подавала документы на банкротство, однако Верховный суд заявление вернул, объяснив, что «не соблюдены требования ст.ст. 9, 12, 27-34 Закона о банкротстве от 28.06.2018 г.».
По плану здесь будет построено жилье. Но когда — вопрос все еще открытый
В 2014 году компания «Белнефтегаз» покупала по сути «кота в мешке», т.к. утвержденного ПДП на территорию полуострова еще не было — лишь в проекте было предложено построить здесь элитные дома. В том же 2014 году УП «Минскградо» передало свое видение застройки этой территории на согласование в комитет архитектуры и градостроительства Мингорисполкома. Тогда речь шла о многофункциональном комплексе с жилыми объектами и объектами социальной инфраструктуры. И если бы горисполком согласовал ПДП, разработанный архитектурной мастерской, то уже в конце 2014 года состоялось бы обсуждение этой концепции.
Однако общественное обсуждение прошло лишь летом 2017 года. Тогда на повестку дня был вынесен ПДП в границах улиц Ульяновской — Первомайской — Пулихова — Смоленской — Ленина. На месте промышленной зоны планировалось создать инвестиционные участки для строительства многофункциональных общественных комплексов, в том числе с блоками многоквартирных домов. Всего таких комплексов должно было быть три. Ожидалось, что количество жителей здесь вырастет с 1900 до 4800. Поэтому ПДП предусматривал строительство детского сада, которого сейчас там нет.
Совсем далеко идущие планы на эту территорию
Также в ПДП запланировано и развитие улично-дорожной сети, так как с территории есть всего один выезд в город. Этого явно будет недостаточно. В качестве альтернативы было предложено восстановить мост через Свислочь по ул. Красноармейской на ул. Смоленскую, которая также будет реконструирована. Таким образом получится сквозная улица, что даст возможность развиваться инвестиционным участкам.
Во время общественного обсуждения в 2017 году были озвучены и совсем далеко идущие планы. К 2030 году должна появиться новая улица, которая соединит автомобильные дороги на улицах Красноармейской и Ленина. Тогда местные жители высказали категорическое с этим несогласие.
Что касается сноса, то в «черный» список попали всего 2 дома: по ул. Красноармейской - 20 и 22. На освободившихся местах запланировано создать инвестиционные участки. В этом случае реализовывать имущественные права будут коммерческие застройщики, однако власти города ожидали их не раньше, чем к 2019 году. Как мы видим, такие застройщики пока так и не появились.
Мы поговорили с жительницей дома по ул. Красноармейской, 22. Она рассказала нам немало интересного, в том числе и то, что капитальный ремонт этих домов не проводился ни разу с 1946 года.
В итоге в 2017 году ПДП на данную территорию прошел общественное обсуждение и рекомендован к утверждению с небольшими правками. Власти города тогда решили, что два дома по ул. Красноармейской будут снесены, а дворы в Казарменном переулке уплотнят.
Какие проекты на эту территорию были анонсированы ранее
В 2014 году появилось сразу два направления развития этой территории. Первое предусматривало строительство жилья повышенной комфортности, второе - совмещение жилья и общественных объектов. Однако ни тому, ни другому не суждено было сбыться, оба подверглись жесткой критике. Не стоит забывать, что по генплану на месте завода планировалась общественная застройка.
В 2015 году были предложены еще две концепции по "золотому участку". Одна от Бориса Школьникова, вторая - от Виктора Крамаренко. Республиканский архитектурно-градостроительный совет при Минстройархитектуры рекомендовал для дальнейшего проектирования версию мастерской Крамаренко.
Практически через всю территорию предлагается сформировать современную пешеходную улицу, которая будет проходить через несколько небольших площадей. При этом застройка предлагается квартальная, по принципу пешеходных улиц. На первых двух этажах зданий планировалось разместить кафе, рестораны, магазины, выше - жилье и офисы. Вся застройка в сердце квартала максимум в 6 этажей. А вот дальше от центра, в сторону улицы Смоленской высотность строений постепенно увеличивается до 12–16 этажей.
Очевидные трудности, с которыми столкнется потенциальный застройщик
Несмотря на то, что «полуостров», на первый взгляд, очень привлекателен для инвесторов, строительство на нем скрывает в себе немало подводных камней. О таких трудностях говорит управляющий консультационной компанией в сфере недвижимости ООО «Вива Капитал Инвест» Вадим Тачкин:
— Что касается участка на ул. Красноармейской, то с точки зрения девелопмента его реновация сопряжена с некоторыми сложностями. Станкостроительный завод имени С. М. Кирова расположен в непосредственной близости от реки Свислочь. Здесь достаточно высокий уровень грунтовых вод, а поверхностный слой почвы (в связи с тем, что здесь многие годы функционировало промышленное предприятие) требует полной замены. Кроме этого, сама улица не имеет сквозного проезда, в связи с чем организация транспортной логистики являет собой весьма непростую задачу. Также необходимо учитывать градостроительный план, который обязывает застройщика сформировать на этой территории среднеэтажную застройку с преобладанием общественно-деловой функции.
С учетом высокой градостроительной ценности участка обычный жилой квартал построить и продать уже не получится. Выставочные залы, кинотеатр, галереи, променады с фонтанами, транспортные мосты в сторону улиц Ленина и Смоленской и многое другое на фоне относительно небольшого объема продаваемой площади могут существенно «утяжелить» цену реализации. Кроме этого, ожидается обострение конкурентной борьбы между застройщиками за покупателей жилья бизнес-класса. В ближайшие годы в центральной части города на рынок будет заявлено как минимум два жилых комплекса со схожими потребительскими характеристиками.
