«Купить за $55 тыс. и продать за $70?» Realt.by выяснил цену «хрущевки» до и после бюджетного ремонта
Вам интересно, подорожала ли ваша квартира после ремонта? Нам интересно. В качестве примера мы взяли «двушку», которую наша коллега Мария Сорока с мужем купили полгода назад за $55 тыс. Квартира продавалась в плохом состоянии, но сильно преобразилась. В ремонт «хрущевки» пара вложила всего 5 тыс. долларов, а ванную комнату и вовсе выиграла в телевизионном ток-шоу, не потратив ни рубля из семейного бюджета. Сколько сегодня можно выручить, продав данный объект, мы спросили у экспертов рынка.
За что пара заплатила 55 тыс. долларов
Об этом ремонте мы писали подробно, напомним лишь основные моменты. У квартиры хорошее расположение – тихий центр, близость к метро, зеленый вид из окна. «Двушка» 45 «квадратов» находится на втором этаже кирпичной «хрущевки» после капитального ремонта. Это те факторы, которые позволили покупателям закрыть глаза на отсутствие ремонта. Во время продажи объект выглядел так:
Ремонт требовался капитальный – пол, стены, потолок, окна, санузлы, электрика и сантехника. Но и цена была ниже аналогичных квартир в доме. После ремонта объект сильно изменился. В квартире согласована перепланировка, газ заменен на электричество. Новая проводка и сантехника, свежий ремонт. На окнах стеклопакеты, входная дверь железная, в ванной комнате заменена санитарная керамика, установлена стиральная машина и душевая зона.
Вместе с тем, квартира делалась не под продажу, а потому собственники подошли к ремонту оригинально, сделав все под себя. И мы не уверены, что яркие стены и голый кирпич помогут паре, при желании, продать квартиру быстро и выгодно.
Отсюда несколько вопросов: Нужно ли делать ремонт в квартире перед продажей? Окупится ли он? Какой ремонт поможет реализовать объект максимально выгодно? И, конечно, – сколько сегодня стоит «двушка», которая полгода назад продавалась за $55 тыс.?
«“Хрущевку” в центре покупает молодежь, которой не хватило на “сталинку”»
Екатерина Благуш, риэлтер АН «Авангард недвижимость»:
– Благодаря своему расположению «хрущевки» в районе Гикало и «Золотой Горки» пользуются спросом. Учитывая средний этаж и наличие балкона аналогичные с рассматриваемой квартиры без ремонта здесь стоят 50–55 тыс. долларов, в зависимости от характеристик.
Если в квартире сделан ремонт, то цена варьируется уже от 65 до 75 тыс. долларов. Однако, чтобы продать квартиру максимально дорого, ремонт должен быть капитальный «для себя» – хороший качественный пол, новая сантехника, проводка, стеклопакеты, ровные стены, свежая отделка.
Если ремонт косметический, то «потолок» продажи – 65 тыс. долларов. Мне кажется, за столько реально продать эту квартиру. Мне нравится дизайн помещения, но, на мой взгляд, это не лучшая его интерпретация. Если смотреть субъективно, то декоративная штукатурка на стене выглядит не очень опрятно. Хотя, возможно, такое ощущения складывается по фото, а в жизни смотрится классно. Что касается санузла, то он выполнен хорошо. Вряд ли это дорогой ремонт, но аккуратный и «свежий». Однако то, что нет ванны – это минус для семей с маленькими детьми.
По сочетанию цветов, интерьерных решений и стилистике вопросов нет. Кирпичики, светлые стены в спальне, натуральный пол, яркие радиаторы – это стильно и современно. Люди готовы за это платить, и, повторюсь, район Гикало, «Золотая Горка» полностью переходит на молодежь, которая хочет жить в центре, но не имеет возможности переехать в «сталинку». Конечно, продать квартиру с таким интерьером на «Спортивной» было бы сложнее, в центре – это плюс.
«Под аренду ремонт – супер»
– Под аренду этот ремонт – супер. Она будет сдаваться гораздо дороже и быстрее, чем обычная квартира. Под продажу такой ремонт может сузить сегмент покупателей. Теоретически квартира молодежная, и вряд ли туда пойдет обычная пара, которая привыкла к цветным натяжным потолкам.
Если вы хотите сделать ремонт, чтобы продать квартиру выгодно, стоит учесть несколько моментов. Первое – дорогой качественный ремонт в «хрущевке» не окупится. Самый верный путь – популярный, к сожалению, до сих пор скандинавский стиль: белые стены, недорогая мебель и аксессуары из IKEA, сочетание дерева и белой плитки на кухне. Светлый, приятный и недорогой. Такие квартиры продаются быстро, потому что до сих пор их мало на рынке. Большинство квартир в продаже – это старый евроремонт, с навесными многоуровневыми потолками, сайдингом и встроенными шкафами. При желании, купив квартиру за $50-60 тыс., реально продать ее за $70-75 тыс. Чтобы заработать максимально, нужно уметь выбирать недорогие и стильные аксессуары, что-то делать своими руками.
Сергей Маленок, агент по недвижимости АН «Гранд Риэлт»:
– Данный объект я бы оценил в $70 тыс., рекомендованная цена – $69.900. При этом однозначно ответить на вопрос, делать ли ремонт перед продажей, нельзя. Все зависит от каждой конкретной ситуации и целей, которые преследует продавец: срочная продажа в связи с неотложными обстоятельствами; продажа по рыночной стоимости, но с запасом по времени; или же – заработок на продаже объекта.
Если нужно продать быстро, то не нужно вкладываться в ремонт. В этом случае достаточно полностью освободить квартиру, проанализировать стоимость похожих предложений, проданных ранее вариантов и выставить квартиру в продажу по рыночной цене, но с небольшим дисконтом или возможностью торга. Такой объект будет продан быстрее, так как некоторые покупатели как раз ищут подобные варианты, и им нужна квартира под отделку по минимальной стоимости.
Если есть запас по времени, то можно сделать косметический ремонт и выставить квартиру по рыночной цене. В этом случае нужно понимать, что отбить стоимость недорогого ремонта вряд ли получится. Квартира с косметическим ремонтом будет продана достаточно быстро, но не намного дороже, чем вариант без ремонта.
В случае продажи квартиры с нетипичным дизайнерским ремонтом все зависит от вкуса дизайнера и цены самой квартиры. В основном на рынке отсутствуют действительно эксклюзивные варианты. При продаже такого варианта нужны профессиональные интерьерные фотографии, 3DVR-тур и немного терпения, т.к. найти покупателя, которому понравится вкус предыдущего собственника и его дизайнера, достаточно непросто, т.к. модный дизайн может быстро устареть.
На мой взгляд, быстрее и выгоднее всего будет продана квартира с капитальным ремонтом, с выполненной современной перепланировкой, но с классическим интерьером. Классика всегда пользуется спросом и не выходит из моды. Существуют продавцы квартир, которые зарабатываю таким образом: покупают квартиру в плохом состоянии или новостройку без отделки, делают в ней классический ремонт и продают ее с хорошей наценкой.
«Вы никогда не угадаете, кто будет покупателем вашей квартиры»
Алена Бруннер, агент по недвижимости АН «Мариэлт»:
– Рассматриваемая квартира уютная и оригинальная. Очень грамотное зонирование площади по периметру, правильная перепланировка, выглядит современно. Многие сейчас хотят большую гостиную, но и отдельную спальню – при 45 квадратных метрах это сложно воплотить, но ребятам удалось, и, что также очень важно, все узаконено.
Ремонт в какой-то степени необычный, но своего покупателя данная квартира нашла бы быстро – это, в первую очередь, молодые креативные люди или молодая семья, которая не может позволить купить жилье дороже или большей площади. Здесь, повторюсь, удачно выделена жилая комната и очень функционально используется пространство.
Учитывая то, что дом кирпичный после капремонта, находится в центре города относительную близко к метро [минут 10 пешком], рядом достаточно хорошая инфраструктура, но при этом год постройки 1966 [со всеми вытекающими отсюда побочными моментами], в квартире установлена самая обычная сантехника, нет встроенной техники, то стоимость продажи данной квартиры сегодня – от 63 до 69 тыс. долларов.
– Если говорить в целом – стоит делать ремонт перед продажей квартиры или нет, то вопрос сложный. Многие собственники думают, что квартира с ремонтом будет стоить «намного» дороже, чем без него. Но зачастую это просто дополнительные затраты, которые вряд ли окупятся. В первую очередь, я говорю о вложениях в «дорогой» ремонт где-то в старой «панельке» или «хрущевке», в квартирах на окраинах и в менее престижных районах.
Если же речь идет о квартирах в домах, расположенных в центре, у метро, вдоль главных улиц города, в элитных районах, где по определению стоимость квадратного метра высокая, во многих новостройках – вот здесь покупателям зачастую важно видеть качественный ремонт и отличное состояние квартиры. Но это не значит, что вам тут же надо бежать к дизайнеру за новым проектом со всеми вытекающими из него дорогущими материалами для отделки и предметами интерьера. Вы никогда не угадаете, кто будет покупателем вашей квартиры, каковы его вкусы, оценит ли он ваши дизайнерские обои и итальянские гардины или просто захочет покрасить все стены в белый цвет и прикрыть окна деревянными жалюзи.
«Ремонт – своеобразная лотерея»
Отдельно я бы отметила новостройки с черновой отделкой, где основных варианта два. Первый – вы умеете делать ремонт, знаете, где купить подешевле, при этом не уступив качеству, интерьер вы сделаете в нейтральных тонах и функционально распланируете все пространство, начиная от мест хранения и завершая правильно встроенной техникой – тогда вперед, дерзайте, своего покупателя вы найдете и даже сможете немного заработать.
Но есть и другой исход событий, когда покупатель хочет сделать все «под себя». Особенно это касается дорогого жилья или же тех, у кого нет средств на квартиру в хорошем доме с ремонтом, но есть возможность делать такой ремонт постепенно. В общем, своеобразная лотерея.
– На мой взгляд, самыми главными факторами, на которые обращают внимание покупатели, являются местоположение и тип дома, инфраструктура (для кого-то детские сады, школы, магазины продуктов, остановка общественного транспорта, а другим – спортивные комплексы, торговые центры и парковка, для кого-то важна близость к метро, а для кого-то выезд на МКАД, и многое другое) и, конечно же, экология района.
Также для любой квартиры необходимо провести «предпродажную подготовку»: избавиться от ненужного хлама, максимально освободить площадь от личных вещей, подклеить обои на стыках, если есть места, где они разошлись, побелить потолки или просто отмыть их (в зависимости от материала изготовления), «подуставший» паркет – отполировать, стыки между плиткой как на полу, так и на стенах – вымыть, сделать освещение достаточно ярким и комфортным, ванна не должна слепить желтизной, а сантехника – ржавчиной, кухня должна блестеть от чистоты, а не от каплей жира после приготовления еды.
Если вы в своей квартире продаете красивый вид из окна, не поленитесь вымыть окно до блеска. Отдельное внимание стоит уделить более серьезным пробелам в ремонте, когда вас затопили соседи или треснула плитка в ванной (особенно актуально для новостроек после того, как дом дал «усадку») – вот здесь я бы рекомендовала вложиться немного и исправить дефекты.
Если ремонт далеко не идеальный или попросту был сделан много лет назад, есть смысл присмотреться, с каким ремонтом и по какой цене продаются квартиры в вашем доме и в соседних домах, и принять решение: вложиться в ремонт, потратить на него, кроме денег, еще и драгоценное время либо чуть снизить стоимость жилья относительно конкурентов и выгодно продать свою недвижимость. Нужно помнить о риске остаться в «минусе», если вложить в ремонт более 10% от рыночной стоимости продажи квартиры.
Как правило, собственники вкладывают в такие ремонты не только много денег, но и душу, и очень ждут, надеются и верят, что найдутся те самые покупатели, которые оценят по достоинству их старания и, конечно же, вложенные средства – вот здесь и начинаются определенные нюансы с продажей таких объектов.
«Достойных квартир в средней ценовой категории очень мало»
– Если говорить о необычном ремонте, то здесь можно выделить несколько категорий. Первая – действительно качественная «экологическая» отделка или же интересная перепланировка, когда ты из ванной комнаты, например, заходишь в гардеробную, а только потом в спальню. А есть случаи, когда квартира, допустим, в готическом стиле, и дизайнер очень старался… Ремонты такого типа – они либо нравятся, либо вообще нет. И здесь уже срабатывает фактор: насколько покупатель готов переплатить за апартаменты в том или ином доме с учетом того, что придется их привести к желаемому стилю интерьера. Как и с любым объектом недвижимости – ключевую роль здесь сыграет вопрос цены.
– Так, хороший ремонт – это достаточно субъективное понятие, и сложно дать однозначный ответ. Для меня хороший ремонт и качественный дом тот, где ты не слышишь через стенку соседей, где потолки хотя бы 2,7 м, где планировка «не странная», где установлены хорошие бесшумные лифты, где холлы выглядят как минимум прилично, а дворовая территория не забита под завязку автомобилями. К сожалению, таких объектов в средней ценовой категории очень мало. Даже то жилье, которое позиционируется в более «высоком классе», где квадратный метр стоит достаточно дорого, не удовлетворяет самые необходимые стандарты по-настоящему качественного жилья.
Если же рассматривать данный вопрос со стороны отделки квартир, то хороших ремонтов достаточно. За последние 5-10 лет было введено в эксплуатацию много жилых домов, и ремонт в них еще не успел устареть или испортиться. Даже самый требовательный покупатель может подобрать отличный вариант на свой вкус.
Фото:Павел Садовский
Читайте также:
«Боюсь покупать жилье у неблагополучной семьи». Эксперт объясняет, как не попасть в суд после сделки